上海创意文化办公案例研究

上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中上海创意产业发展历程上世纪90年代2004年6月2005年4月2006年底上海创意产业的定义：以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及诸多行业。泰康路田子坊8号桥苏河现代艺术馆、登琨艳工作室等苏州河创意仓库海上海新城LOFTM50莫干山路50号外滩3号、18号2577创意大院空间188创智天地上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地上海创意产业分布案例的遴选根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：分类项目名称规模建筑面积产业特色商业休闲创意办公其他配套商业占比零售餐饮文娱Loft艺术工作室酒店展示空间以创意办公为主导8号桥12000m2建筑设计、设计咨询、影业制作低于20％新十钢18000m2文化、设计、传媒、雕塑16％智造局23000m2国际服务外包10％无锡北仓门13000m2艺术展览创意设计低于20％以商业休闲为主导田子坊约20000m2文化艺术体验大于50％同乐坊19300m2酒吧娱乐时尚活动70％老码头25000m2商业休闲、时尚消费60％左右1933老场坊25000m2休闲体验60％札幌啤酒厂120000m2时尚休闲啤酒文化体验大于90％结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。以创意办公为主导核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在商业业态相对单一，以餐饮为主商业占比低于20％以商业休闲为主导核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；商业比重都要高于50％案例解读——八号桥基本概况项目名称：建国中路8号桥项目地址：建国中路8号项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了“8号桥”。整个８号桥由8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。“8号桥”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来案例解读——八号桥空间布局（一）基本维持原有老厂房空间布局案例解读——八号桥空间布局（二）独特的“租户共享空间”8号桥最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围。8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。案例解读——八号桥建筑特征历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围建筑设计设计咨询时尚商铺休闲餐饮业态构成设计咨询、建筑设计、时尚商铺、休闲餐饮案例解读——八号桥案例解读——同乐坊区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程；周边分布有达安锦园和静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力。规模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米。项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。基本概况时尚餐饮（30％）俱乐部（50%)零售概念店(20%)其他香啡缤好友咖啡老灶店你好，维也纳(奥地利餐厅)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse宝马会阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊芷江梦工厂(剧场)单个面积约几百平米不等单个面积在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右业态布局案例解读——同乐坊餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业形态风貌案例解读——同乐坊改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。•酒吧面积在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；•内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；•除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。文艺演出时尚发布媒体见面会论坛讲堂主题特色案例解读——同乐坊以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间。针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等。与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。案例解读——海上海新城创意LOFT+创意商业街+创意生态居海上海位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路920号，项目定位为中高档社区，容积率2.44左右，建筑占地面积8.49万平方米，总建筑面积约23.4万多平方米。其中7幢住宅的建筑面积为9万多平方米，3幢LOFT建筑面积为7万多平方米，商业面积近3万平方米。基本概况创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。创意商业街长达400米以原创精神为主题，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。案例解读——海上海新城建筑特征通过现代建筑展示“激发原创精神的热土，创造新型精神的上只角”这一主题创意LOFT创意商业街创意生态居“海上海”新城从建筑规划之初就被赋予创意产业概念。根据规划，近8万平方米建筑用地面积、23万平方米的总建筑面积中涵盖了三种独具风格的物业形态:创意商业街、创意LOFT和生态居。整个“海上海”将通过这三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，来实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。案例解读——海上海新城空间布局紧扣创意理念，巧妙的将办公、商业、住宅融合在一起案例解读——海上海新城室内布局彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰，成就更大的空间利用经济价值会展影视休闲餐饮设计咨询时尚商铺案例解读——海上海新城业态构成设计咨询、会展影视、时尚商铺、休闲餐饮案例小结——特征分析客群特征一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：普通大众城市白领精英阶层同乐坊•旧厂房的建筑新貌•主题餐饮•时尚发布活动•时尚演出•俱乐部、酒吧1933老场坊•老建筑观光•公益活动•特色餐饮体验•主题零售•时尚发布活动•会员制的顶级会所和俱乐部上海老码头•老建筑观光•老码头风情体验•商业休闲体验•会所、俱乐部等高端服务札幌啤酒厂•啤酒文化观光•家庭消费•品牌零售•时尚活动•主题餐饮•啤酒文化体验•高档艺术品消费吸引点总结•开放•公益•时尚•体验•消费•身份和生活方式的体现人气的来源消费的主力亮点的塑造依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。启示二：消费的主力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑造客群特征业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群业态配比的一般规律业态分类占比细分业态占比商业休闲50-70%餐饮类40％左右零售类40％左右文化娱乐类20％左右创意办公10-20%－－其他配套10-20%－－旧改项目常见商业形态的一般特征分类特征描述餐饮类•通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；•也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位零售类•通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；•服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档文化娱乐类•定位高端的会所、俱乐部最为常见；•电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择创意办公•宽敞、自由、灵活，面积可分可合；•主要面向设计类的中小型企业或个人工作室酒店•以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群展示空间•通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；•功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式案例小结——特征分析临近广场、步行道的1-2层厂房改建形成连续的商业界面与开放空间形成互动以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主主题鲜明、装修精致、富有情调休闲商业案例小结——借鉴意义规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间。内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途。剧院剧场案例小结——借鉴意义通常由3层以上的厂房改建而成内部空间灵活，可根据企业需要进行划分主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室创意办公案例小结——借鉴意义围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间。经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚。开放空间案例小结——借鉴意义