【★★★★★商业地产分析模版】重庆香港城...

2009年4月重庆香港城终极营销策略造城！用国际视野造城！我们在推广中紧紧把握住这一点，不落入单纯卖产品的营销误区大渡口旗舰级复合地产物业是开发商实力的象征是政府的面子工程造城！用国际视野造城！是重庆地产的全新概念目前，重庆除了解放碑之外，缺乏一个规划合理，功能完善、价格合理、格调高尚的国际街区。一个囊括四星级酒店、高端写字楼、大型主题商业MALL、大型休闲广场、城市轻轨的复合形态的城中之城。香港城开发正是弥补了大渡口城市区域功能的不足。雄伟、大气、气势逼人是一座独一无二的未来之城！这是毅华要营造的项目气质！我们可以很轻而易举地发现：造势！大地产时代国际级首席商居地产佳禾钰茂·香港城四颗星代表着项目的四大项目功能及未来的四星级品质酒店狮为万兽之王，充满霸气，庄严的图形弥漫着的王者的气息，符合本项目的调性，轻轨对项目有着如虎添翼的作用，犹如为雄狮插上了一双翅膀。自由翱翔于天地。橄榄叶向征着自由与和平，项目立足于大重庆让人与人之间的相处更加和睦。大地产时代从佳禾钰茂·香港城开启•城市轻轨高级公寓•超高层酒店式公寓·大型商业shoppingmall•大型休闲广场·四星级酒店•商务写字楼于一体的多功能国际街区，是复合型的高端产品，也是重庆、大渡口区未来的地标区域。大重庆时代从城市轻轨开启——佳禾钰茂·香港城轻轨改变了城市的格局，聚合了重庆的城市核心价值，使大渡口的城市资源得到了有效的最大化。轻轨改变了大渡口区，全面升级了大渡口的居住/商业/商务/投资价值。轻轨的通车使项目成为了整个重庆的项目，不再局限于大渡口区轻轨的转运站为项目带来了巨大的人流、物流、信息流、资金流。`````佳禾钰茂·香港城开启重庆国际商居时代•商业价值/居住价值/商务价值/并存的多功能复合物业•商业价值/商务价值从利润角度和形象角度大于居住价值的多功能复合物业。•由于商业价值与商务价值的并存，从而有可能改变住宅部分的使用功能的复合物业。佳禾钰茂·香港城雄距重庆财富大动脉•较新线轻轨，大渡口站上盖高品质复合物业•9万平米大型商业空间•1.6万平米大型休闲广场•城市轻轨与佳禾钰茂·香港城的互动所带来的巨大商业价值佳禾钰茂·香港城城市贵族的智慧选择•六栋极具现代感的高层公寓，从外立面的视觉形象上充分表达了一种超前的未来感和时代感。•由于轻轨的连通和项目殿堂级的高品质复合功能，以远远领先于现有重庆市场的地产项目，它必然会成为重庆高端人群的选择。财富大动脉上的shoppingmall佳禾钰茂·香港城•殿堂级的时尚动感国际街区——建立形象高度•大型主力店的招商宣传•宣传专业的商业管理公司的资历和品牌价值与项目产生良性互动国际视野成就顶级商务平台佳禾钰茂·香港城•国际品质的商务写字楼——重庆顶级商务平台重庆首席超高层酒店式公寓打造重庆绝版城市新贵钰茂地产与喜来登国际酒店强强联手成就重庆顶级商务酒店佳禾钰茂·重庆复合地产领袖品牌毅华的感性演绎是基于对项目的核心价值的理解国际四星级酒店国际级商业空间国际生活领域国际级软、硬件标准区域标志性物业城市发展的核心区域品牌开发，实力象征SERVICE（服务）BUSINESSSERVICE（商业）LIFE（生活）BUILD（建筑）QUALITY（品质）AREA（区域）STRENGTH（实力）资源的整合性谈谈关于轻轨、商业面积和广场的价值挖掘•轻轨改变了城市的格局，聚合了重庆的核心区域价值•轻轨改变了大渡口区，全面升级了大渡口的居住/商业/商务/投资价值。•轻轨的通车使项目成为了整个重庆的项目，不再局限于大渡口区•轻轨的转运站为项目带来了巨大的人流、物流、信息流、资金流。•9万平米体量的巨大商业面积，成为了承载以上价值的最佳平台。•项目广场的最大价值毅华认为•巨大的商业价值•人流的聚合价值•强大的形象展示价值•体现发展商责任的社会价值毅华认为，轻轨就是我们的财富运输线，而9万平米体量的巨大商业面积、近1万5千平米的市民休闲广场就是我们的聚宝盆。毅华的主张：招商先行，以商业启动住宅部分的销售！为什么以商业带动住宅销售？1、香港城的整体规划是以城市轻轨为纲，以商业以及公寓为目的典型复合地产。香港城作为未来大渡口城市形象的先驱，从功能属性上以商业先行更利于国际街区以及未来大型商业氛围的营造。2、项目商业部分体量较大，整个商业格调的品质，决定物业目标消费群的档次，将对提升物业价值，以及对价格攀升起到决定性的作用。功能的整合性一个结论国际化的重庆缺少国际级的商居体系香港城——与国际同步的顶级商居物业理性项目定位大重庆·首席国际级商居物业感性形象定位重庆轻轨较新线·大渡口站上盖物业生活新都·国际街区这样的产品卖给谁？消费群体锁定四大目标群体金领、白领一族中小企业主看好项目的巨大商业前景看好项目的绝佳生活综合优势购房办公投资者高端公司看好项目的顶级商务资源作为职业买手，他们在考虑什么？区域前景+物业档次+配套优势+回报分析。投资者他们认为：“物业一定要综合素质好,还一定要有升值空间，投资，不就是为了赚钱嘛”所谓的首次置业者，他们又在考虑什么？金领、白领一族地段+环境+品质+配套+功能购房不仅仅满足于“住”的基本物质功能，而提升到生活成本、价值取向，功能转换等层面需求，甚至于个性化居住的延伸。中小企业主作为中小型企业主，他们在考虑什么？配套资源+商务潜力+社会认同度+运营成本由于项目功能的高度复合性，便利的轻轨交通，近9万平米的大型商业，四星级的国际酒店等综合配套优势，毅华认为项目住宅部分的小型商务功能是非常明显的。高端公司作为高端公司的决策人，他们在考虑什么？高品质的商务平台绝佳的配套资源国际级的社会认同度由于大渡口区迄今为止尚没有一座国际标准的商务酒店，TOP国际城的四星级国际酒店配置必将成为大渡口区国际化/标志性的商务首选。香港城推广策略分组团命名住宅部分商业部分酒店部分SOHO香港城香港摩尔佳禾钰茂·喜来登酒店大重庆·首席国际级商居物业一个中心三条主线城市线、项目线、产品线沿城市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗透。通过“借势”、“造市”、“做事”的由外到内的递进式手法，提高项目的知名度、美誉度，树立良好品牌形象；最终形成对市场、对购买、对投资的拉动，达到销售及项目经营的目的。项目传播思路设计（借政府大环境）城市线借势毅华认为复合地产物业的销售与推广不单纯靠发展商向市场的推动、很大程度上更需要政策面的拉动，重庆自升级为直辖市后，从城市规划到旧区改造及地产开发，就一直处于一种蓬勃发展的积极态势，这也意味着项目的开发也是重庆城市发展的大势所驱。大渡口新区的规划建设必将成为重庆与国际交流的窗口之一，新区的发展将成为重庆一个重要的财富聚集地，居住的优越区域，事业的核心王国。新区与本项目的关系是相辅相成的，项目的绝佳的居住环境、国际级的商务价值、无与伦比的商业价值、投资价值与升值潜力是项目附加值的最大体现。城市线（香港城的“脸”）城市线趋势篇区位篇价值篇彰显项目地位城市升级和新区改造建设大渡口区商居价值商业价值商务价值以国际视野·造城聚变城市资源·裂变城市财富项目线造市（炒作项目市场）毅华认为本项目在市场中处于一个概念时间差的有利时机。本项目应利用此时机率先旗帜鲜明的打出“国际级首席商居物业”的概念，抢占市场制高点，形成了三大利好因素：1、首席国际级商居物业；引领市场概念。2、目前大渡口区乃至整个重庆市还没有一个具备高品质，大规模、定位明确的国际级商居物业，而市场对此的需求是强劲的。3、项目在大渡口区是一个标志性的物业，地标级的建筑群，所以建立一个高端的市场形象，是项目推广的基础和关键。项目线（香港城的“脉”）项目线功能篇商务篇投资篇彰显项目地位商、住、酒店一体化四星级酒店首席商务中心9万平米的商业面积轻轨上盖物业巨大的商机和升值潜力国际之城未来之城财富之城产品线做事（细节卖点刻画）毅华认为在产品线的推广中，要首先避免项目功能组团占位的偏差。根据毅华分析，本项目商业面积达9万平方米，从利润产出角度看不会低于住宅部分的利润比例。从价值最大化的角度，毅华认为产品线的推广应商业与住宅并重，彰显项目巨大的商业价值和投资价值后，再推出住宅部分，进行首期销售；商业部分继续招商中，这样将商业部分的价值有机地附加到住宅部分，从而有效的支撑了住宅部分的高质素和高价位，也为后续商业部分的推出奠定了坚实的基础。将宣传的重点从“借势”“造市”转到“做事”，强化对目的卖点、内涵诉求。产品线（香港城的“魂”）产品线品质篇经营篇服务篇刻画项目品质国际顶级设计理念施工质量发展商的经营理念国际标准的商居环境商业体系商务服务1、强调专业公司的资历、经典作品和权威性，对市场和消费者形成说服力和冲击力度（建筑设计、园林设计、商业管理、酒店管理等专业公司的品牌及资历）。2、将香港城精益求精、追求完美，将楼盘综合素质NO.1的特质传达给消费者4、项目形象的地标化，配套设施的国际化、建筑设计的人性化。项目推广时间推广力度城市线趋势篇区位篇价值篇项目线功能篇商务篇投资篇产品线品质篇经营篇服务篇2009-6月开始TIMETHANKS——THEEND——