上海市崇明赌城项目前期规划方案2007年-113PPT

崇明赌城上海邦正德威项目管理咨询有限公司项目背景建设崇明资金外流发展博彩我们建设崇明赌城工程概况建设单位：中国博彩业协会项目管理单位：上海邦正德威项目管理咨询有限公司项目区位依托在建的沪崇苏过江通道，形成便捷的交通系统；同时考虑到生态崇明的建设不应破坏原有的湿地生态，故崇明赌城的区位我们选择崇明中部偏北处。在它的北方有沪崇苏过江通道，东接东滩候鸟保护区，南临长江入海口。区位旁既有便捷的交通，又有优美的环境，而且留有向西拓展的区间。项目区位建设规模博彩、住宿、餐饮等多功能五星级酒店；中国博彩业协会办公楼精装修别墅；单跑道飞机场及机场高速公路；高尔夫球场精装修别墅；机场扩建为双跑道；修建码头，开发海上游艇博彩项目三期工程一期总投资：281亿元人民币三期计划二期总投资：260亿元人民币三期总投资：231.8亿人民币投资规划建设总进度一期：2010年全面完工二期：2015年完工三期：2020年完工项目前期策划在政策和法律允许的情况下，合理发展我国博彩业。建设崇明生态、休闲、旅游型岛屿，促进中国经济发展。项目定义兴建围绕旅游、休闲、博彩等功能的建筑群，形成具有城市特点的博彩场所，并作为中国博彩协会的常驻地。项目环境分析政策法律极易受到政策、法律的影响，需稳定的政策法律环境基础设施沪崇苏过江通道在建。地质气候典型的河口冲积岛屿，属北亚热带季风气候。发展方向发展崇明不能走工业化老路，在旅游资源匮乏的情况下，发展博彩是很好的选择。地理区位崇明是一个岛屿，大陆若即若离，适合作为博彩这项边缘产业所在地。建设规模分析•集博彩、休闲、娱乐、餐饮、住宿为一体的大型五星级酒店，建筑面积：985000平方米•中国博彩业协会办公楼，建筑面积：8000平方米一期高尔夫球场，占地面积：1750000平方米建设规模分析二期100套精装修别墅，每套建筑面积350平方米，占地100万平方米单跑道飞机场及机场高速公路，占地面积：10平方公里建设规模分析三期100套精装修别墅，每套建筑面积350平方米，占地100万平方米机场扩建为二跑道国际机场，占地面积：14平方公里修建码头，开发海上游艇博彩项目2016年底前，机场扩建、码头及别墅立项审批通过；2019年底前，码头及别墅竣工投入使用；2020年底前，机场扩建工程竣工投入使用20072010201520202010年上半年，酒店、博彩协会办公楼竣工投入使用2011年前，各项目立项审批通过2013年底前，高尔夫球场竣工投入使用2014年底前，别墅竣工投入使用2008年上半年，酒店、博彩协会办公楼立项审批通过项目进度分析2015年底前，机场及机场高速竣工投入使用世博时世博后二期三期客流分析一期总投资：281亿人民币自有资金1亿元企业投资100亿银行贷款180亿酒店：280.8亿办公楼：2000万元投资分析二期总投资260亿元100套精装修别墅：8亿元单跑道飞机场及机场高速公路：250亿元高尔夫球场：2亿元投资分析三期总投资：231.8亿100套精装修别墅，拟投资：8亿元机场扩建为二跑道国际机场，拟投资：220亿元修建码头，开发海上游艇博彩项目，拟投资：3亿8000万元，其中，码头投资：3亿元；游艇购置费：8000万元投资分析收益预期呈现增长态势400亿元200亿元100亿元一期投产后三期投产后二期投产后几个致使项目失败的重大风险考量政策风险交通风险自然风险治安风险财务风险法律风险…………风险分析Design-Bid-Build•传统的承发包模式D-B-B（design-bid-build）•这种承包模式的做法是项目开始时挑选合格的设计人员进行设计，然后根据设计图纸和招标文件进行招标，选择合适的承包商签订合同进行施工。•这种承包方式到目前仍是世界上应用最广泛的承包方式。在我国，这种承包方式更是如此。传统承发包模式（1）从建设施工现状来看，我国的监理制度还不够完善,监控力度不够.因而,业主对监理方控制工程预算和工期信心不足；（2）赌城建设项目在中国大陆尚属首例，因而拟用国际招标方式.建筑设计如为国外设计师完成,采用传统的承发包模式会出现以下状况:当工程出现质量事故后，责任方不易清晰辨识，外方设计与中方设计,设计方和施工方相互推诿责任，导致业主得不到充分的保障；由于设计方的原因，导致设计变更，业主可能需要应付施工承包商提出的索赔工期和费用；传统承发包模式（3）传统模式下，需要业主有相当高的合同管理和技术水平，而在这方面是作为业主的中国博彩业协会是有所缺乏的。Design-Build1.设计－施工总承包模式D-B（design-build）指的是D-B总承包模式是业主与单一的总承包商签订合同，而该总承包商负责项目的设计和施工乃至更广的范围。D-B模式2.该总承包商可以是集科研、设计、施工于一体的建筑集团，也可以是承包联合体。在选定承包商时，把设计方案的优劣作为一项重要的评标因素，以保证业主得到高质量的工程项目。D-B模式(1)由于设计－施工总承包模式往往采用固定总价合同，有助于业主掌握相对确定的工程总造价；(2)单一责任制，因为业主只和设计－施工总承包商签订合同，使得管理设计分包施工分包工程出现质量事故责任明确；(3)降低了整个项目的工期，因为业主较早就可进行招标，确定总承包商。这样承包商就能够“边设计、边施工”，项目就可在较短的时间内完成,承包商在设计时，会很自然考虑到建设项目的可施工性；总承包商在保证项目功能的前提下，发挥自己的技术优势和集成化管理优势，降低工程成本，提高劳动生产率；(4)增加了设计－施工总承包商的风险，同时业主承担的风险也相应减少,无须面对承包商的变更索赔；(5)业主仅需与设计-施工总承包商交涉,减少业主多头管理的负担D-B12业主的工作对于采用设计一建造模式的项目，业主的需求能够以比较客观的“性能标准”去描述和规定，使得承包商能准确理解业主的需求。这些项目类型通常包括发电项目、水处理厂、食品加工厂，“散货”处理设施等项目。业主的项目要求，基本上都由该相关行业发布的标准或规程来确定。一般来说，这类项目包括交通设施项目(包括道路、桥梁等)和房建项目，它们都有大量、详细的国家、地方、行业标准来规定。D-B前期从哪一阶段开始招标？业主拟采用的项目总承包是该五星级酒店申请书经核准后，业主请社会中介机构的咨询工程师对项目进行可行性研究.完成可行性研究后,业主即组织人员编制招标文件进行招标。这种总承包类型能够最大限度的调动承包商的积极性,并使有实力的承包商极大程度的发挥其技术优势，使综合实力最强的承包商中标.这样便能使D-B模式的优点得到最大发挥，使招标过程中业主和承包商承担的风险合理。D-B前期D-B前期第一阶段资格预审第二阶段招标程序D-B招标发布资格预审公告资格预审文件颁发和提交颁发资格预审文件及调查表分析公司、联营体提交资格预审申请书选择投标人，编制投标人名单通知申请人编制资格预审文件D-B资格预审编制招标文件1颁发招标文件2投标人现场考察3投标人置疑4投标文件的提交和接受5D-B招标设计一建造模式下的招标的最大特点是,在业主的要求中，往往采用“规定的性能标准”(PerformanceSpeci-feedCriteria)，即:业主往往规定项目要达到的最终效果，而对实现这些标准的过程控制并不十分严格或明确.相对于“结构招标”而言,D-B模式下的招标为“功能招标”.这就给予承包商很大的自由设计施工空间，同时也使采用D-B模式的业主的编制的招标文件同传统模式有很大的区别。功能性招标文件设计任务书编制1、建筑布局合理，与环境有机协调，与周边道路衔接顺畅，适应地方气候，造型富有创意，空间丰富、立意新颖，成为新世纪上海市的标志性建筑之一；2、充分满足酒店、办公、接待、博彩、娱乐、会议等各方面使用功能的要求，有利于人流疏散和安全保卫；3、便捷顺畅的交通设计，解决好大型会议人流与车流，重要接待人流与车流的集散与分流，处理好办公、住宿、后勤等的人车流关系和动静关系；4、营造优美协调的外部环境。建筑形态应服从城市设计的整体要求，要兼顾五个面的美观，特别要处理好临江立面的景观效果，创造舒适宜人的外部环境；5、充分考虑可持续发展的需要，使之能随未来社会的发展，不断作出适应性的调整。总体要求国内有特色的集博彩、商务、旅游、接待为一体的园林式五星级酒店；五大功能区构成：（1）博彩区；（2）贵宾区；（3）商务酒店；（4）公司办公楼及附属楼;(5)酒店辅助用房；建筑层数：底搂大厅大堂，营业区，二—十五层，VIP包间，十六-二十层，贵宾区，二十一-二十五层，商务酒店二十六-四十六层，酒店辅助用房错层布置，公司办公楼及附属用房四十六-五十层；停车位：贵宾区地面100-150个车位；主楼地面应有不少于300个车位，地下600个车位；公司办公楼地面为临时停车，地下50个车位。基本要求具体要求1.贵宾区。贵宾区当包括：五套总统套,十个豪华套房和三个普通套房，另设室内恒温泳池、多功能厅，40人餐厅及娱乐健身用房等。建筑层数安排21-25层，其位置置东部临海处，2、商务酒店。按五星级要求设计，内设2000—2500间标准客房，能容纳400人的多功能厅一个，200人餐厅一个，包房20间左右，另设咖啡厅、娱乐、商场、桑拿、健身等；3、酒店辅助用房。底层设为车库，能满足六台中巴车停放，40间员工宿舍（每间6人）及10间酒店管理办公用房，层数三—四层；4、VIP包间400套。每套面积约180—200平方米，按TOWNHOUSE型式设计，布置在16-20层，同时该层还有10个豪华俱乐部，1个可容纳22000人的4层大型国际会展中心，5个可容纳2000人的中型会展中心，10个可容纳500人的小型会展中心。5、公司办公用房。位置临海东侧一角，布置在七层，可容纳80人办公、开会，另于一层布置公司普通员工用房，满足物业管理、安全保卫、员工就餐功能要求，另设设备房、洗衣房等；6、室外布置室外游泳池一个，网球场二个；顶楼露天游泳池二个，空中花园一个。7博彩区布置在2-15层，按层数分类布置各种博彩游戏专区，服务餐饮区。施工招标中，国内各地采用的评标标准主要有两种：百分制评标标准和经评审的最低价中标标准。百分制评标标准统筹考虑投标文件的商务因素和技术因素，是应用最为广泛的一种施工招标评标标准。标准中可采用的都是可以量化的指标。经评审的最低价中标标准将合同报价作为最主要的评价指标,权重往往定在60％～80％左右。采用百分制评标，如果投标人采用新技术、新的施工方案降低了工程造价，体现在投标报价上，则极有可能因报价过低而被判为废标；另外投标人如果对项目的设计提出可行的重大改进建议，降低了项目投资、优化了使用功能、缩短了建设工期，但在采用百分制进行评标时，也不一定能中标。D-B总承包模式评标本项目中,邦正项目管理咨询公司结合国外的研究，参考文献资料.建议业主单位采用以下评价指标:用层次分析法确定了定性评价指标权重（定性指标主要是指对承包商资格预审的评价指标和承包商技术标的评价指标），用模糊评判法对各定性指标进行了评价，并结合层次分析法得出的评价指标权重，得出各投标人的技术标和资格预审得分；对定量指标投标报价和投标工期进行评标价法处理，得出每个承包商的综合报价。然后将承包商的综合报价与承包商的技术标和资格预审加权综合得分相比较，最终排出各个投标的优劣次序，选出对业主最有价值的承包商。D-B评标模式D-B模式的合同条件和业主规定是设计与施工合同的核心部分，通过合同条件确定承包商和业主相互间的责任。我们拟用由国际咨询工程师联合会(FIDIC)制定的D-B模式标准合同范本。按照FIDIC出版的《生产设备和设计－施工合同条件》，D-B模式的合同条件共分20条，包括：一般规定；业主；工程师；承包商；设计；员工；生产设备；材料和工艺；开工、延误和暂停；竣工试验；业主的接收；缺陷责任；竣工后试验；变更和调整；合同价格和付款；由业主终止；由承包商暂停和终止；风险和职责；保险；索赔、争端和仲裁。这20条包括167款，分别从合同文件管理，工期管理，费用和支付，质量管理，环保、风险分担以及索赔和争