上海市房地产市场现状、问题及其对策研究

华东师范大学金融辅修专业学士学位论文上海市房地产市场现状、问题及其对策研究OntherealestatemarketInshanghai作者：学号：指导教师：学科专业：年月上海市房地产市场现状、问题及其对策研究摘要随着我国住房制度改革逐步深入，房地产业进入快速发展的新时期。与此同时，房地产供应结构失衡，投机加剧等问题也逐步体现出来，为了促进房地产业健康、稳定的发展，政府出台了一系列调控政策来防止房地产的过热发展，但房价仍然一路攀高。于此同时，房地产泡沫化、高房价等问题成为社会关注的焦点，房地产泡沫是否存在也成为社会各界的主要争论话题。本文以上海市房地产市场作为研究对象，收集、整理了大量有关房地产现状的资料，并在此基础上，分析了房价收入比、房地产投资占GDP比重、房地产投资占全社会固定资产比重等指标，对房地产泡沫形成的原因及危害进行了总结，并提出解决对策。关键词：房地产泡沫房地产指数房价收入比OntherealestatemarketinshanghaiAbstractWithChinesehousingsystemcomingintoprogress,therealestateindustryinchinahascomeintoanewstageofcontinuousdevelopment.Inthemeantime,issuessuchasthesuppliesanddemandsimbalanceofrealestatehavearousedgreatattention.Aseriesofregulatorypoliciestopreventtherealestatebubblefromgeneratingwereintroducedbycentralgovernment，priesarestillsoaring.Atthesametime,therealestatebubbleandhighPriesbecomethefocusofattentionofsociety.Whethertherealestatebubbleexistshasbecomethemainissueinallsectorsofsociety.Inthispaper,therealestatemarketinshanghaiwasselectedastheresearchsample.Startingwiththerelatedprinciplesoftherealestatebubble，basedoncollectingalotofdataoftherealestatebubble,manyeffectingfactors,suchashouseprice-to-incomeratio,theratioofGDPinrealestate,theratioofthetotalsocialfixedassetsinvestmentinrealestateisanalysis.Finally,thereasonsoftherealestatebubbleanditsdamagesareconcluded,andpreventingmeasuresisproposed.KeyWords:RealEstateBubbleRealEstateIndexHousePrice-to-incomeRatio目录摘要.........................................................1ABSTRACT.....................................................2一、引言.....................................................2二、上海市房地产现状与问题...................................3（一）、房地产投资额分析....................................3（二）、商品房建设规模与销售情况分析........................5（三）、商品房价格分析......................................5（四）、土地出让规模分析....................................8三、上海房地产泡沫的主要成因、危害及其对策...................8（一）、上海房地产泡沫的主要成因............................8（二）、房地产泡沫的危害...................................10（三）、解决策略...........................................11四、结论....................................................12参考文献.....................................................I附录........................................................II致谢.........................................................V2上海市房地产市场现状、问题及其对策研究一、引言在很早以前，房地产问题就已经引起了一些经济学家的关注。近年来，关于房地产问题的研究也越来越全面，极大地丰富了我们的知识，也为后人研究房地产的问题打下了良好的基础。郑子濮（2004）对已有的房地产泡沫评价指标体系进行了改造，运用统计方法去除指标之间的相关性后，使用聚类分析对我国1992-2002年房地产业的发展进行了多元统计分析，得出目前我国房地产业未达到1992、1993年时的过热状态，目前的房产市场仍处于1994-1997年调整期之后的缓慢复苏发展阶段，总量上还没有出现泡沫的结论。袁志刚和樊潇彦（2004）在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上,构造了一个房地产市场的局部均衡模型,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件,以及导致泡沫破灭的相应条件。在理论上该模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架，并用该模型对历史上有名的几次房地产泡沫进行了有力的解释。邹巍（2005）通过对1987年日本的房地产泡沫破灭历史的研究，与我国房地产泡沫进行对比，并提出人民币升值预期下的我国房地产泡沫的前景，以及解决对策。史永东和陈日清（2006）通过建立一个0-1决策博弈模型,分析了在信息不对称的情况下,房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房地产泡沫的生成、以及经济状况恶化时泡沫破裂后居民破产的可能性。结论显示,居民在房地产市场中的行为选择广受宏观经济基本面因素的影响,也受羊群行为的影响,而羊群行为的存在使得房地产市场产生价格泡沫,当房地产泡沫破灭时,居民破产的概率与信息不对称的程度和居民的预期相关。袁志刚（2007）提出供给与需求决定商品的产量及其价格，任何政策怎样影响经济,应该先考虑它如何影响供给与需求。在对北京市房地产市场的供求现状进行分析的基础上,重点探讨了影响供求的因素以及存在的问题。刘峻岭（2008）分析了影响房地产泡沫经济产生和发展的客观、社会、环境等因素,通过对合肥房地产市场的信息调查,从房价收入比、空置率、房地产的资金来源等3几个方面论述了房地产经济程度,同时对遏制房地产泡沫的产生和发展提出几点建议。本文的创新之处是运用多项指标综合分析了上海房地产市场的现状，重点分析了衡量房地产泡沫最有力的指标即房价收入比后，结合房地产投资占全社会固定资产比重、房地产投资占GDP比重等辅助性指标，运用定量与定性相结合的方法，对上海房地产市场的现状进行了全面的分析。本文主要分为四个部分。第一部分是对现有的房地产泡沫研究的综述；第二部分是对上海房地产市场的现状及问题进行分析：分析了房地产投资额、商品房建设规模与销售情况、商品房价格、房价收入比、土地出让规模；第三部分分析了上海房地产市场泡沫的成因及危害，并提出防范对策；第四部分对全文进行了总结。二、上海市房地产现状与问题（一）、房地产投资额分析1．房地产投资现状近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2000年的房地产投资额为566.17亿元，到了2009年这一数字已经增长到了1464.18亿元，其中住宅投资从408.82亿元增长到918.68亿元，同期固定资产投资增长为282%。从2007年到2008年，上海房地产投资与住宅投资增幅都少于1%，而后直到2009年4月为止，房地产投资与住宅投资都呈颓势，连续下降，之后月份逐步回升。自2010年1月开始，房地产投资大幅回升，至6月房地产投资同期增长35.3%，住宅投资同期增长44.3%。（如附录1）2．房地产开发投资占全社会固定资产比重房地产投资是房地产供给对需求最直接的反映，投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。“房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例”这一指标反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理1。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20%-25%。我国房地产业作为国民经济的支行业，该指标在30%以上视为有泡沫。如附录2所示，2000-2004年，上海房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重从的30.28%上升到38.11%，之后持续回落到2009年的27.77%。2000-2006年房地1参见房地产开发投资占全社会固定资产比例产开发投资在全社会固定资产投资中的比例均在30%以上，根据该指标在30%以上视为有泡沫来判断，说明上海房地产投资规模过大，已经出现泡沫。但是该比例在2005年开始不断下降，在2007年终于低于30%，并且呈逐年下降趋势，这说明我国有关当局已经出台政策调整，控制房地产投资规模，使其保持在合理的区间，避免投资规模增长过快现象的再度出现。3．房地产开发投资占GDP比重“房地产投资额占GDP的比重”指标，房地产投资额占GDP的比重指标，用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现的房地产投资过热的现象，继而引发未来的价格飞涨和大量房屋空置，该指标在我国的合理范围在10％到14％之间2。结合“房地产开发投资增长率/GDP增长率”辅助判断上海房地产投资情况,“在城市经济快速发展阶段，房地产开发投资增长率/GDP增长率的合理区间应为[1，1.4]，超过2倍或小于0.2倍，才会出现房地产经济过热或过冷现象”3。房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产业冷暖的重要指标之一。如表1所示，该比率由2000年的11.87%连续上升至2004年的14.56%，随后又连续下降，2009年占同期GDP的比重为9.73%。从结果上来看，除了2004年房地产开发投资占GDP的比例达14.56%，超过10％到14％的合理范围外，其他年度均在范围之内，说明上海基本没有房地产过热现象。表12000-2009年上海房地产开发投资占GDP比重年份房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率GDP（亿元）GDP增长率房地产投资/GDP房地产投资增长率/GDP增长率2000566.179.97%4771.1713.90%11.87%0.722001630.7311.40%5210.129.20%12.11%1.242002748.8918.73%5741.0310.19%13.04%1.842003901.2420.34%6694.2316.60%13.46%1.2320041175.4630.43%8072.8320.59%14.56%1.4820051246.866.07%9247.6614.55%13.4