商品房初步认识2011

海润地产销售培训——课题一：商品房的重新认识•住房的历史演变•住房的供应体系•商品房的价值组成•商品房的发展前景住房的历史演变-建筑•近代的住房是以公有制为基础的福利分配制度•58年之前则是将私房进行社会主义改造作为重要的住房政策；•58年之后建工部才首次提出了住宅建设的初步目标是：用五年的时间将小、中、大城市的人均2、3、4平方米的住房水平提高到每人4、5、6平方米。中央才在批复中同意今后的二、三年之内有计划的建设一批职工宿舍和必要的民房。•1978年小平同志提出住房市场化试点工作时，全国城镇人均的居住面积水平远低于建国初期的4.5平方米。80年房改试点开始•98年取消实物分配改为货币化分配，已用双轨制开始了市场化的建立，但在分配制度的制约下市场只开放了供给而未开放需求的自由度。在98年房改中，住房制度改革从制度上已将住房分为了市场化供给的住房与非市场化供给的住房两类•从99年开始至今十年的时间是真正改善居民住房状况并让生活质量提高的是住房供给与需求的市场化改革。城市却发生了天翻地覆的变化，尽管市场中存在着一些问题，却让全国和全世界都不得不承认住房市场化进程带来的成果。58年以前苏联气息90-00小康住宅重视使用功能80-89开始小区规划00-10商品住宅时代60-69筒子楼70-79集中统一规划住房的历史演变-房产•回归房地产发展历史，从80年到现在已有30年的历程。可以把80年代萌芽到2010年国家密集调控分成4个阶段：•第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）1978年理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。1980年北京市住房统建办公室挂牌，成立北京市城市开发总公司。中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。年底首次公开招标出让住房用地1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。中国房地产萌芽于在南方，并开始向全国逐步渗透。住房的历史演变-房产•第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。1991年9月冯仑、潘石屹、易小迪等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，“农高投”成为万通的前身。1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》（公积金、公有房出售、集资建房等）。1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992年恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易。住房的历史演变-房产•第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为“警惕”。（手续不全控制开发贷、封顶放款、按揭条件）住房的历史演变-房产•第四阶段：房地产调控期（2003—至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。2004年3月30日，国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行。2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率2005年3月国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。2006年5月国六条出台（调整供应结构，规范市场，保障性住房提供）同期出台90/70政策2007年8月国发〔2007〕24号回归保障（廉租房、经济使用房）2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证2008年10月12日,系列新政支持房地产（利率、首付比例、税费等）200912月《进一步加强土地出让收支管理的通知》，分期缴纳全部土地出让价款期限不得超过一年，特殊项目可以在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。2010年1月国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%2010年4月北京政府要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010年11月上调利率、存款准备金、契税等住房的历史演变-房产•综述住宅供应体系的变化——逐步形成垄断的住宅供应格局获得住宅的途径由原先统一的政府分房到自建房到公房私化到市场化商品房，现在房屋供应可以拆分为土地与房屋建设，土地由政府通过市场化运作流入开发企业，房屋由开发企业建设后通过市场流通转入个人。由于保障性住房的严重短缺，小产权房无法合法化，不允许自建房等，基本上可以说个人获得住房的唯一途径就是购买商品房。房地产上升到国家支柱产业房地产开发对金融安全、城市规划、经济正常运转、劳动就业都有重要的影响。项目开发融资贷款、个人住房贷款在国家所有贷款比例到今年的1月份已经上升到20%；同时作为支柱产业的房地产的一举一动随时对下游的建筑、设计、广告、建材、装修、园林、家具等等行业造成巨大威胁。从08年的国家调控政策由08年初抑制到08年中鼓励再到09年回归打压的过程中可以明确国家经济安全与发展短期内离不开房地产业的繁荣。住宅产品多样化、更新速度快，功能性更加完善住宅由原先仅满足遮风避雨的居住需求演变为现在的追求舒适性、便利性，出现了跃层、复式、soho、loft、联排、双拼等等各式各样的住宅形式，而且产品设计上对采光、通风、保温、隔音及使用便利性的考虑日益成熟。住宅特性的变化生活必须品（居住）——商品（交易）——金融品（投资）住房的供应体系我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主；这里着重讲城市的住宅市场供给。城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。1998年，国务院颁布的《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》中提出，未来我国住房供应体系：商品房主要面向中高收入家庭，特别是高收入家庭；经济适用房面向中低收入家庭；廉租房主要面向较低收入的困难家庭。按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是通过经济适用房解决住房问题，而不是去购买开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。2003年8月12日，原建设部官员主导的18号文，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），从此，住房供应基本由开发商主导。住房的供应体系-保障性用房经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。新修订的《经济适用住房办法》一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《细则》还规定，已经购买经济使用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定价格及合同约定回购。享受过福利分房退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用房。住房的供应体系-保障性用房廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。与经济适用房相比，廉租房在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同：经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。住房的供应体系-讨论谈谈身边的保障性住房情况？为什么保障性住房建的少？商品房的前景如何？商品房的价值组成-价值陈述一般情况下商品的价值由价格来体现，而商品房由于自身的特性，期价值呈现一个适量特征，就是衡量标准是可变的，如日常购房者关注的地段、交通、配套、房型、环境等等，综合这些因素才能形成暂时的一个价值评估，长远看由于商品房的固定资产特性，其预期价值更是一个关键因素。我们从