文创产业园-创意办公案例研究

创意办公案例研究分布区域创意办公适用于容积率较低的办公项目，上海该类型项目较多，列举如下8号桥8号桥8号桥独特的租户共享空间，成为艺术工作者激发灵感的场所8号桥8号桥业态构成：建筑设计、公关咨询、影业制作、广告创意、时尚商铺同乐坊同乐坊开发定位再调整同乐坊最初的计划要打造静安区的购物“新天地”。为年轻白领提供高档的创意园区，商业比重远超创意文化产业。但从外围环境看，同乐坊所处的地段让其处于尴尬的境地。高端的定位超出了周边居民的消费能力，而能够来此消费的人群却因同乐坊规模小而去往更大的消费地。与周边居住小区仅一路之隔，彻夜的酒吧音乐让周边居民怨声载道，经营日渐萎靡。同乐坊转机出现在《第一财经》的签约入驻，让园区看到了新的发展之路——打造以文化传媒为主导的创意园区I.园区业态由原来的过度重视商业，转向了文化创意为主。文化与商业的比重由原来的1：4，变为3：1，先后清退了8处餐饮娱乐项目，仅保留了闻名上海的muse酒吧，餐饮类面积不足1500平米。II.已接近成本的低价引进创意传媒办公企业17户，包括《东方早报》《尚戏文化》、芷江梦工厂、著名话剧导演孟京辉工作室、越剧表演艺术家赵志刚艺术工坊等。III.随着著名文化传媒的进驻，这里成为全上海知名的音乐摇篮，每年举办各类音乐活动200多场，吸引观众1.2万人次，其中60%为外籍人士。大量的办公物业被整体盘活。孟京辉工作室开发定位再调整定位调整三步走同乐坊最大化将原有建筑进行保护和利用毛纺厂锯齿形屋顶，将一个与环境不容的尖角转变为和谐富有现代感的建筑造型。设计师采用了钢架模拟原来的建筑轮廓，使它们的历史信息得以延续。改造前改造后同乐坊同乐坊同乐坊案例启示启示一：人气的来源依托建筑特色，营造独特的休闲环境，并开辟足够的开放空间。吸引普通大众的参与，引入各类公益活动，以此聚集人气。启示二：商业的选择从同乐坊前期的失败可以看出，传统居住片区内，以旗舰商业作为主导开发的难度较大。商业的档次定位很难对位周边居民需求，也很难吸引目的性消费。所以，目的性商业与配套性商业均难以在启动期树立标杆。启示三：办公的物业形态以工作室为主要形态，面积需求比较精致。有独特功能的需求，对个性形象要求极高，需要展示公司的创意能力和品位档次，立足于业内。案例启示根据功能与用途的不同，创意园区通常分为创意办公为主导、商业休闲为主导的两类模式结合本案地块的交通特点，适合采用以创意办公为主导的发展模式