四川成都远大林语城2期提案

中国房地产市场服务的第一选择2010年8月远大林语城振臂一呼，应者如云开盘即告售罄，树立了片区高端物业的价格标杆！在奠定了“成功”的标准之时也注定了2期必将是一场自我超越的演绎如何逆势突围，如何自我突破于是，有了我们今天的思考……中国房地产市场服务的第一选择更上一层楼——远大林语城2期营销策略案嘉联地产荣誉出品20110914中国房地产市场服务的第一选择目标认知Part1：项目内部情况解析|明晰产品线的内部关系|1、2期各产品线类比|内部其他基础情况Part2：项目外部情况分析|竞品格局|竞品比较Part3：营销破局|五大升级（定位|推广|客户|展示|销售力）|推售节奏建议Part4：销售目标分解|推售策略|价格策略策略回顾提案体系AnalyzeSystem中国房地产市场服务的第一选择|利润目标和速度目标并重|利润目标速度目标|别墅溢价洋房、小高层溢价远大林语城2期目标认知中国房地产市场服务的第一选择Part1项目内部情况解析中国房地产市场服务的第一选择说A/明晰产品线的内部关系多层联排后期开发用地小高层别墅是项目基调，对于销售和形象而言都是关键一期用地10年8月别墅先行，借别墅热销有效带动后期洋房销售二期各产品间，别墅配比较低，体量相对较小，主要以小高层/多层产品为主以2.5层双首层概念设计的别墅，体量相对较小，属片区内稀缺资源，率先入市拔高项目调性，拉升剩余大体量的洋房产品价值。洋房产品附加值高，大赠送中国房地产市场服务的第一选择B/1、2期各产品线类比2期洋房与1期相比，增加了平层供应，但跃层洋房产品趋同，总价相当2期别墅与1期相比，产品趋同，总价大幅提升二期产品一期产品中国房地产市场服务的第一选择C/内部其他情况社区内配套是软肋，后期底商运营，社区生活配套相对改善。中国房地产市场服务的第一选择Part2项目外部情况分析中国房地产市场服务的第一选择成都市10年上半年基本实现新增供应与销售平衡，10年下半年市场消化了部分库存，11年前8个月再次基本达到供销平衡，后市预期新增供应与消化趋于平稳A/成都别墅市场综述中国房地产市场服务的第一选择2010年上半年月均11,0092010年下半年月均11,0512011年上半年月均12,190成都市别墅物业的10年整体整体价格整体趋于平稳，11年价格整体有所上浮，但增长幅度不大，仅为为10%，在各项调控政策和货币政策出台后，房地产市场已逐步过渡到理性化发展的阶段，价格总体平稳A/成都别墅市场综述中国房地产市场服务的第一选择成都市10年-11年8月别墅市场产品均以联排类产品销量最大，独栋其次，双拼为最低，联排产品在市场中更易于受到客户青睐是市场最畅销产品A/成都别墅市场综述中国房地产市场服务的第一选择麓山板块青城板块浣花板块光华大道板块牧马山板块大城北板块浦江板块金堂板块龙泉板块本案新兴板块与其他成熟的高端住宅板块相比本案属于新兴板块，尚不具备吸附成都各个区域客户的能力，地缘性较强，主要吸附成都主城西、南区域客户A/成都别墅市场综述中国房地产市场服务的第一选择B/区域内竞品格局面积相对较大，总价片区标杆整个双楠片区的各面积段走货速度及总价区间远大林语城双流国际机场棠湖公园双流体育中心时代奥克莱斯四川国际网球中心川投酒店蛟龙体育中心江安河生态公园双流中学双楠大道锦镇2国奥村接待寺立交桥棠湖中学景茂名都富豪新岸项目所在区域现有项目及后续供应量大，是发展商重兵之地，区域市场内产品跳差大。中国房地产市场服务的第一选择B/区域内竞品分析低价走量路线代表楼盘富豪新岸别墅/洋房中高端品质路线代表楼盘成都国奥村别墅/洋房竞品中国房地产市场服务的第一选择B/国奥村基本概况基础指标发展商国奥置业有限公司占地面积（㎡）147132总建筑面积（㎡）318542环线位置三环外产权年限70年容积率1.8绿化率50%开盘时间2011-3入住时间2012-5由联排别墅、纯板式电梯洋房构成的节能、低碳减排生态住宅区中式风格的，“国宅级别墅社区”中国房地产市场服务的第一选择B/国奥村别墅项目远大林语城国奥村建筑风格北美建筑风格中式建筑风格主力面积240-270平米170-250平米预估总价/总价300-400万200-300万外立面棕褐灰楼间距约15-20米约15-20米人车分流是是内部配套会所、底商会所、幼儿园、底商、农贸市场外部配套相同相同中国房地产市场服务的第一选择B/国奥村别墅优势内部配套完善，同时距双流新城配套距离近，坐享双流新城区各项配套资源通过奥运概念包装后的中式风格建筑，各项节能、低碳技术运用于产品当中（如利用太阳能进行小区光照、中水处理再利用）劣势中式建筑风格在区域接受度较欧美建筑风格相比，相对受客户青睐度较低建筑密度大，楼间距小，对视较强，园林绿化尚待时日。结论属于中高端品质路线，但产品面积与总价相对与本案有明显差距，有一定的参照意义，但区别较大中国房地产市场服务的第一选择B/国奥村洋房远大林语城国奥村建筑风格北美建筑风格中式建筑风格主力面积144-180150-200主力总价100-150150-200外立面棕褐灰赠送面积超大赠送面积常规赠送面积10-20平米楼层114+1/5+1/6+1户型类型跃层跃层内部配套会所、底商会所、幼儿园、农贸市场中国房地产市场服务的第一选择B/国奥村洋房结论优势内部配套完善，同时距双流新城配套距离近，坐享双流新城区各项配套资源通过奥运概念包装后的中式风格建筑，各项节能、低碳技术运用于产品当中（如利用太阳能进行小区光照、中水处理再利用）较小高层洋房相比，多层洋房更易被客户认同和接受劣势产品力上与本项目差距较大，总价上又不具备优势。中式建筑风格在区域接受度较欧美建筑风格相比，相对受客户青睐度较低与本案相比缺乏竞争力中国房地产市场服务的第一选择B/富豪新岸基础指标发展商富豪实业占地面积（㎡）73333总建筑面积（㎡）170000建筑类别多层小高层产权年限70年容积率1.77绿化率43%以低密度建筑为主，多层洋房、小高层多种建筑排式布局。中国房地产市场服务的第一选择B/富豪新岸富豪新岸（多层）富豪新岸（小高层）建筑风格欧式建筑风格欧式建筑风格主力面积140-22070-130主力总价80-15050-90外立面黄楼层3、5、812内部配套景观游泳池，网球场，羽毛球场，860平方米健身区整盘无别墅供应中国房地产市场服务的第一选择主力供应面积区间要点汇总整盘无别墅供应，为多层和小高层组成的普通住宅，主力供应面积段为70-110平米的首置或首改户型，占比近50%，整盘档次及调性整体偏低外立面颜色品质感较差整盘主力供应产品总价相比本案较低，产品走量速度快B/富豪新岸整盘定位、品质与本案相比区隔明显，属于区域低价走量盘中国房地产市场服务的第一选择C/小结片区内以低价快销盘为主，品质楼盘稀缺。本案的产品形态和产品力决定了洋房产品与区域内其他产品区隔明显，区域内直接竞争小，在目前价格预期下走量前景乐观。别墅实现高价高量是项目2期成功的关键。片区各面积段11年去化情况片区各总价段11年去化情况中国房地产市场服务的第一选择D/挑战产品既定，洋房户型趋同，预期总价稳定营销难点在于别墅的价格突破如何实现总价拔升中国房地产市场服务的第一选择地位決定別墅價值！成功的別墅豪宅賣的是什么？中国房地产市场服务的第一选择氣質形象：“一圈人，彰顯榮耀”關鍵詞：氣度胸懷從容自信麓山國際中国房地产市场服务的第一选择氣質形象：“一家人，其樂融融”關鍵詞：都市繁華看得見的快樂華僑城純水岸中国房地产市场服务的第一选择氣質形象：“一個隱士，修身養性”關鍵詞：自然、自我營造自然和建筑的，自然和人的完美結合讓心回歸自然和靈境讓時間只屬于自己龍湖長橋郡中国房地产市场服务的第一选择他们都凭借各自特点成为领域内的一方霸主！任何一個知名的成功別墅，賣的都是江湖地位！別墅只賣第一，不賣第二！中国房地产市场服务的第一选择林语城2期最大程度卖出溢价必须做区域别墅的老大！中国房地产市场服务的第一选择Part3营销破题中国房地产市场服务的第一选择创新本案营销的“五力模型”形象展示销售力客户推广升级中国房地产市场服务的第一选择A/形象别墅入市期主诉求洋房入市期中国房地产市场服务的第一选择光华片区车行25分钟双楠片区车行20分钟神仙树片区车行25分钟高新区孵化园车行25分钟本案映月公园成都最大的活水公园车行7分钟江安河生态公园占地1500余亩的生态休闲公园车行20分钟奥特莱斯大型现代时尚购物城车行7分钟双流中学国际级示范中学车行10分钟棠湖公园占地200余亩中国海棠之最“川西明珠”车行15分钟棠湖中学省重点、国际示范级中学车行13分钟双流国际机场西部区域性国际枢纽航空港车行30分钟天府广场绕城高速双楠大道国际网球中心亚洲一流、西南最大车行10分钟蛟龙紫荆电影城豪华独栋式电影城车行6分钟川投酒店五星级酒店车行10分钟地铁3号线(规划中）谢菲联足球运动公园占地220余亩的运动/休闲/娱乐中心车行15分钟最世界购物中心车行15分钟双流体育中心多功能现代化体育场馆车行15分钟地铁3号线城市森林公园车行3分钟红牌楼商圈车行20分钟金苹果航空港双语幼稚园西南地区最大的生态型幼稚园车行20分钟高端资源城市属性中国房地产市场服务的第一选择项目整体价值曲线图原整体价值增值价值洋房、小高层别墅洋房、小高层产品价值方向：以别墅定义楼盘形象中国房地产市场服务的第一选择新双楠首席生态城市墅群中国房地产市场服务的第一选择B/推广价值维度支撑点品牌97年起开发高档写字楼、大型商业物业进入房地产开发，经过十年磨砺，已成长为全国性品牌化、规范化、专业化开发企业。规模占地360亩，建筑面积63万方，约3000户档次新兴豪宅区域高端楼盘代表产品1）风格：秉持纯正北美耐特草原风格，外立面稳重大方，墙面装饰精制细腻，屋顶宽大挑檐深远，打造独一无二有机建筑“耐特草原别墅”；2）引入创新“2.5层”实用空间、半层相连形成人车分流空间、让业主更多的享受空间，架空设计保证阳光首层。3）以大面宽短进深双主卧、全景落地窗、挑高会客厅、最大12平米全景卫生间，最大约50平米的空中连廊，双层不计价空中花园为亮点，打造“超大立体空间主人房”、“双主卧”、“2层叠加花园”、“彻底人车分流套型”舒适性联排产品；环境项目距棠湖公园500米，周边配套江安河生态公园、谢菲尔主题运动公园、国防乐园、映月公园、中心公园等八大主题公园，8500亩景观绿化带与5.64平方公里白河河岸形成自然“城市绿肺”规划1）项目位于成都新双楠区域，作为城市向西南发展的门户，坐拥城南的繁华配套和城西的自然生态，以“绿色流动都市”为城市空间形象特征进行规划，以“成都的健康宜居城区”为目标，由政府出巨资进行全力打造。交通由武侯大道沿线、双楠大道、绕城高速等快速城市干道，紧密联接成都中心城区及双流城区，形成“5-15交通圈”。15分钟内达到南二环繁华区；10分钟达到双流国际机场，5分钟达到双流成熟生活区。配套享受双楠及双流两城区成熟生活配套。1）商业配套，距内外双楠、紫荆/玉林生活广场等繁华片区15分钟车程，距双流主城区5分钟车程，快速到达仁和春天光华店、伊藤洋华堂、人人乐、时代奥特莱斯、置信未来广场、紫荆电影院等高端城市配套设施；2）生活配套，周边名校云集，距金苹果航空港双语幼儿园、双流实验中学、棠湖中学均10分钟车程，四川大学江安校区、西南民族大学、成都信息工程学院等著名高校环绕周边；3）体育配套，距四川国际网球中心2分钟车程，牧马山高尔夫球场10分钟乘车；8大静态价值体系中国房地产市场服务的第一选择方向一、线上建立地位以别墅贴标签做区域老大热点事件启动传播线上强势建立新双楠首席生态墅群二、线下区隔输出价值主打产品价值主打资源&城市价值区域内客户以产品力为核心输出区域外客户以资源独占兼具城市属性为核心输出中国房地产市场服务的第一选择户外广告：机场通道广告、西、南两大片区封锁报纸广告：成都商报、华西都市报广电广告：电视台、广播电台网络广告：大成网、焦点