2010_世联_深圳_中航龙华新城投标报告

2011领驭龙华新城商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。OPINON目标POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及推售建议MARKET市场CONTENTS本项目的目标抢占龙华新城话语权代言中航2011年在深圳市场的地位OPINON目标POSITION定位PLANNING物业规划CONTENTSSALE营销策略及推售建议MARKET市场未来2-3年市场走势龙坂区域市场的竞争格局本项目的核心竞争力研判深圳未来三年的房地产发展方向(宏观经济环境、房地产总体市场发展)宏观视野龙华片区城市化发展进程和房地产地位(两个基本面：供求关系---龙华片区未来的地位及价值演变)微观视野中观视野本项目的市场地位及产品方向(项目指标：市场竞争性、借势性)宏观视野1大势研判。深圳——内地最具竞争力的城市，城市价值日益提升连续三年成为中国内地最具竞争力城市第一名第二名第三名第四名2007年深圳上海北京广州2008年深圳上海北京台北2009年深圳上海北京台北城市气质：年轻、时尚、动感、梦幻、现代和包容城市经济：城市经济高位、快速和健康的发展社会特征：移民社会，价值追求的多元化，注重实际，轻蔑清淡的风气城市区域：港深大都市、珠三角核心城市宏观视野本报告是严格保密的。世联观点：经济基本面好转，2010-2012年房地产稳定发展结论一：宏观现状：回暖迹象明显——成交量快速提升，成交价格上涨→基于目前的宏观数据思考结论二：宏观大势——中国经济数据利好，珠三角产业调整步入好转，市场成熟度进一步提升→宏观大势：2009-2010市场见底回调宏观大势研究结论三：2010-2011项目入市宏观大势——后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供给积压过后大量释放详见附件一《大势研判》→宏观大势：20011-2012市场供需放大，稳定发展。中观视野2片区价值。龙华片区城市化发展进程和房地产地位？两个基本面：城市价值：龙华城市价值2009-2011年得以凸显市场地位：2009-2011龙华市场将在深圳房地产未来供应结构担当主角龙华的规划定位：中部综合组中部综合组团团龙华龙华观澜观澜布吉布吉规划功能：具有三重性。首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。定位为中部综合服务组团中心；是先进工业和高新技术产业发展基地；商贸、房地产发达现代化城区；宝安陆路口岸物流中心深圳中心区的生活配套基地福田后花园深圳后花园城市次中心交通规划：龙华交通中心地位确立，将成为全国性交通枢纽龙华交通从06年起得到实质性改善；2011年以后，龙华将形成蜘蛛网状的公路交通网络，将港、澳、深及整个珠三角连成一片，成为交通枢纽2006年2011年梅龙公路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道：西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田地铁4号线：与福田中心区和香港快速相接地铁5号线：和地铁1、2号线成为第一个轨道交通环线，使龙华快速与罗湖、南山、宝安中心区、龙岗相连，成为中心枢纽。2007年福龙路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路留仙大道：东连民治大道，西接现在的留仙大道深圳北站（龙华新客站）：广深港客运专线、厦深铁路的交汇枢纽站，又是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，建成后到广州新客站27分钟2014年广深港客运专线到香港段开通，龙华到香港九龙16分钟；地铁6号线连接龙华新城、石岩、光明新城、公明、松岗等片区，通过4号线换乘至福田中心区，线路由龙华火车站至松岗点燃市场兴奋点，激增龙华城市价值①福田中心区成熟，人口外拓②地铁4号线彻底打破交通瓶颈③深圳北站（龙华新客站）落成福田中心区进入加速成熟期，2011年基本开发完毕中心区可开发写字楼地块中心区已开发写字楼地块年份项目名称供应总量2003年江苏大厦、投资大厦、卓越大厦、国际商合大厦、中央商务大厦、兴业银行大厦36万平米2004年国际商会中心、航天大厦、九州创展大厦、诺德中心30万平米2005年卓越时代广场、深圳华融大厦、大中华交易广场、新世界中心、金中环商务大厦50万平米2006年地铁大厦、荣超经贸中心、财富大厦、特美思大厦30万平米2007年凤凰大厦、嘉里建设广场、星河发展中心13万平米2008年荣超中心、港中旅大厦、卓越二期28万平米2009-2010年大中华东方新天地、荣超国际、卓越世纪中心、高交会馆地块138万平米预计未来3年每年写字楼推出量为50万平米左右，以甲级写字楼为主，三年内基本开发完毕兴奋点1CBD商务的“住宅需求倍律”按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的住宅需求为9000万平米，而深圳整个福田区目前包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等的建筑总量只有1亿左右，CBD住宅需求之甚可见一斑。至2011年底，已入伙商务写字楼约有670万平米万平米（未包括深交所），商业入伙约有40万。2010-2011年市场供给142.48万平米住宅，仍无法满足中心区与日倍增的住宅需求。未来福田CBD及CBD一级辐射区住宅供应仍存在较大缺口未来龙华和龙岗中心城供应量最大，为全市主流供应宝安宝安中心区开始退出全市主流客户的视野沙井32万龙岗中心城400万南山300万布吉70万松岗60万光明21万宝安新区182万石岩6万观澜68万平湖25万葵涌50万坪山56万400万以上100-400万100万以下横岗30万罗湖70万盐田20万福田40万龙华580万关内除南山外的其他区域基本以旧改项目为主CBD人口外溢，城市北拓福田中心区未来中心区15万商务工作人口寻找适当的居住场所…中心区及周边区域居住物业无法承载中心区新增商务人口的居住需求…关内住宅供应稀缺…中心区的居住需求向中心区周边区域扩散…中心区的居住需求向龙华二线拓展区进一步扩展…龙华二线拓展区人口外拓由港铁承建并运营的地铁4号线，与福田中心区快速相接，打破关内外的交通瓶颈。龙华二线拓展区福田中心区口岸地铁4号线连接皇岗口岸、福田中心区与龙华二线拓展区，其中4号线一期由福田区皇岗口岸至少年宫，已于2004年12月通车。4号线二期工程由港铁承建，建成后港铁运营4号线全线30年。规划2010年9月30日全线贯通。建成后二线拓展区到福田中心区20分钟兴奋点2龙华：20分钟CBD圈层港铁沿线290万建面物业的开发将极大的改变龙华二线拓展区的城市面貌备注：图中港铁用地的圈画并不代表精确的港铁用地范围，仅是对其区位做示意性标住港铁沿线预计总建面约290万平方米的物业开发权。其中住宅用地约260万平方米，其余为商业用地。预计地铁物业将随4号线的建设进度，由南向北开发，预计每年推出30-40万建面。地铁沿线物业预计将为二线拓展区提供大量的商业、广场等公共休闲娱乐配套。二线拓展区，地铁4号线和5号线效应：全新的龙华新城——纳入“大福田”城市范畴龙华客户结构演变：福田中心区乃至全市通勤客流进一步扩大深圳北站（龙华新客站）是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，与中心区、口岸及机场交通便捷，居住和商务价值更显突出线路概况建成时间4号线连接皇岗口岸、市中心区、龙华新区和龙华镇中心区的线路，主要站点：莲花北、梅林、梅林联检站、龙华车站、龙华镇中心等，长18.7公里。其中一期工程已建皇岗口岸至少年宫，线路长4.5公里。预计2010年通车5号线线路由前海湾站至东门南站。分别设在前海湾、临海路、宝华路、宝安中心、翻身、灵芝公园、大浪、同乐、深职院、西丽、大学城、塘朗、长岭陂、龙华火车站、民治、五和、坂田、大埔、下水径、布吉中学、布吉客运站、百鸽笼、布心、太安路、怡景路、黄贝岭、文锦路、东门路、大剧院。预计2011年建成6号线线路由龙华火车站至松岗，连接龙华新城、石岩、光明新城、公明、松岗等片区预计2011年以后深圳北站兴奋点3乘地铁4号线到中心区、皇岗口岸乘地铁5号线与1号线换乘到机场深圳北站（龙华新客站），作为广深港客运专线和厦深铁路的交汇枢纽站，加强了深圳与香港、北京、长三角、东南沿海等经济发达地区的联系，不仅直接服务高端商务客流，而且将成为到北京、武汉等地的全国交通枢纽。预计北京-武汉-广州-深圳-香港”客运专线通行后从北京到深圳将由原先的20小时缩短为10小时，龙华到广州新客站只需要25分钟，去香港西九龙只需16分钟新广州站深圳北站东涌虎门光明至西九龙福田站服务高端商务客流2011年，龙华新客站建成后，直接带动二线拓展区功能多元化发展。龙华不再仅仅是“居住后花园”。依靠客运铁路，聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒店、商务公寓等火车站周边会聚集餐饮、超市、药店、旅游特色零售、银行、批发性商业、公共服务等商业形态。城市居住复合地区文化娱乐地区休闲集会地区城市居住复合地区在福田中心区、地铁4号线、新客站、综合用地开发等多因素的作用下，2011年龙华二线拓展区的城市价值将全面兑现福田中心区未来剩余的150万建面写字楼投入使用地铁5号线2011年贯通龙华二线拓展区的城市价值将摆脱“预期”，在逐步兑现中迅速凸显2009年2010年2011年2012年地铁4号线全线贯通龙华新客站投入使用……《龙华新城核心地区法定图则草案》公示区域类比：福田中心区、南山中心区、宝安中心区深南大道滨海大道罗湖传统中心2003-2005福田中心区2005-2007南山中心区2006-2008宝安中心区深圳速度：平均每两年催熟一个新的中心，区域价值随中心飚升，引爆市场一个又一个兴奋点宝安中心区南山中心区福田中心区宝安大道西部跨海通道地铁1号线延长、5号线宝安中心区规划滨海大道地铁1号线、2号线南山中心区规划深南大道地铁1号线广深港地下火车站福田中心CBD综合规划龙华新城二线拓展区——下一个南山中心区，下一个市场沸点！对于如何成功运作区域中心，深圳政府早就驾轻就熟深圳政府承诺的中心，从来就没有让深圳人失望过梅龙路、新区大道地铁4号线、5号线龙华新客运站龙华新城二线拓展区规划（参照福田区规划标准）……一切，为龙华新城而来！操作模式与福田中心区、南山中心区、宝安中心区如出一辙城龙华新城CBD功能北拓产业人口支撑地铁4号线交通瓶颈打破新客运站区域功能多元化新城市副中心由人口被动迁移，到人口主动迁移：住在龙华，不再是不得已的选择，而是大势所趋；关外、郊区20分钟CBD圈层通勤区高尚居住服务基地边缘化中心化龙华新城——蜕变CLD龙华未来趋势1改善型置业需求放大：以福田区标准打造的龙华新城将不仅吸引首次置业、首改置业群体，还将涵盖更广泛的城市中坚力量；趋势2通勤特质弱化，城市化特质凸显：不仅仅解决简单的居住问题，成为高尚居住服务基地，与CBD呈城市双核心化发展；趋势32011年后：大深圳城市布局成型东西轴发展城市商务中心，罗湖、福田、南山形成核心商务带，深圳湾、后海湾、深南大道、滨海大道沿线构成的关内东西轴线仅供应一线豪宅；龙华以高起点定位、高配置规划发展为高尚生活居住服务基地，与CBD在深圳纵向轴线上呈双核心发展，不可置疑的成为深圳未来住宅供应的主要区域；2011，唱响龙华新城城市体系下，分工的明晰与精细化，赋予城市群体生活特有的便利性全新的龙华新城——“城市居住体验”指数便利指数人文指数时尚指数城市繁华的簇拥下，各式各样的潮流资讯充斥着人们的生活，因为城市的养分，时尚元素得以开花结果。都市人总是步伐匆匆