万科西丽留仙洞T501-0069地块分析

CentalineConsultants万科西丽留仙洞T501-0069项目分析321外部属性项目属性界定项目属性Codeofthisreport|3区域概况（1/3）：留仙洞总部基地位于深圳南山区，是深圳未来又一重要的经济增长极深圳南山区留仙洞总部基地（本案）中国国家区域中心城市（华南），中国南方重要的高新技术研发和制造基地，中国重要的经济和金融中心，2013年经济总量居中国大陆第四位位于深圳市西南部、深圳经济特区西部。2013年,南山区实现地区生产总值3206.57亿元。南山区是深圳市旅游基地和高新技术产业基地国际化新一代信息技术研发中心、国家级新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动极，深圳市未来六大总部基地之一Codeofthisreport|4区域概况（2/3）：片区为深圳未来六大总部基地之一，将致力打造为新一代信息技术研发中心分析＞战略定位：国际化新一代信息技术研发中心、国家级新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动极，将打造为集研发用房、高端商业、酒店公寓、特色街区等于一体的总部基地；＞产业定位：将重点发展新一代信息技术、互联网、基因工程等产业，成为深圳重要的战略性新兴产业基地；Codeofthisreport|5区域概况（3/3）：片区距前海、后海均在20分钟内车程，距离机场及北站约在20-30分钟车程＞留仙洞总部基地位置：地处南山西丽中心区，南隔广深高速和曙光仓储片区与深圳高新科技园相望；＞范围：基地以北边留仙大道、西边创科路、南面茶光路、东边石鼓路围合而成留仙洞总部基地范围留仙洞总部基地前海16min18min22min30min321外部属性项目属性界定项目属性Codeofthisreport|7结构示意：项目属性分析包括项目指标分析、项目交通、项目四至、市政配套、项目优劣势分析共五部分组成项目属性分析项目指标分析项目交通项目四至项目优劣势分析项目交通市政配套Codeofthisreport|8项目指标分析：土地类型以产业用地为主，建后需无偿返还政府的面积达80%，能自主经营发展的面积有限，开发成本高单元名称单元用地面积道路用地比例公共绿地比例主导功能总量控制DY036.97公顷12.05%3.44%新型产业用地36-42万平方米DY046.88公顷20.78%2.76%新型产业用地、商业服务设施用地45-50万平方米DY055.39公顷11.50%2.97%新型产业用地29-33万平方米绿地＞项目土地类型以产业用地为主，在规划中需无偿返还的研发厂房的建筑面积超过60%，另有20%的绿化面积也需要返还政府；＞项目可用于自身发展的建筑面只占总建面的30%不到，高价拿地使得项目的开发成本变得高昂；＞项目总建筑面积为133万㎡，体量较大，竣工年限是42-48个月，工期紧凑，建筑质量要求高，给项目施工进度带来巨大压力Codeofthisreport|9外部交通：主要依赖留仙大道和南坪快速路，但缺少南部通道，目前难以实现直接与高新科技园、前海、后海连通互动目前对外主干道主要有留仙大道和南坪快速路；受广深高速和曙光仓储片区影响，片区南北方向交通不便，阻碍与科技园、前海、后海片区的连通互动地铁5号线(环中线)在此片区已经开通留仙洞站；地铁7号线在此片区设置的茶光站，已于年初开工建设；未来这一片区还将有地铁15号线和17号线经过，远期规划有惠深城际线地面交通轨道交通本案留仙大道高新科技园广深高速、曙光仓储Codeofthisreport|10内部交通：广深高速的隔断使得车流自南向北前往项目受阻，需要绕道，人行自北向南到达项目较为方便由东向西经留仙大道，转进石鼓路经打石二路到达；由西向东经留仙大道到转进创科路亦可直达项目；南北方向须绕道同乐路（西）或沙河西路（东），交通不便自北向南可从地铁5号线留仙洞站走同发路直达，约300米；自东向西可从地铁7号线茶光站穿过沙河路抵达，约840米，需经过大片居民区，较为不便；车行交通人行交通本项目7号线Codeofthisreport|11项目四至：项目北至留光路（打石二路）、东至石鼓路、南抵留光南路（打石一路）、西邻创科路、1.留光路（打石二路）2.石鼓路3.留光南路（打石一路）4.创科路本项目①②③④Codeofthisreport|12市政配套：目前的市政配套有待完善，市政规划涵盖了幼儿园、体育活动场地、社区医院等生活医疗配套，未来建设较为齐全＞配套现状：西丽二中，西丽人民医院，设有若干公交站，开通地铁留仙洞站，总体配套较为单薄＞未来规划：1、生活服务设施：包括两所幼儿园、五处社区体育场地、两所社区医院等公共教育医疗设施；2、绿色廊道：整合周边绿色资源，构建山体公园；3、其它：拟建多个自行车停车场、公共充电站、再生资源回收点、应急避难场所西丽二中西丽留仙居总站拟建幼儿园拟建体育场配套分析Codeofthisreport|13项目优势：东拥大学城优质科研人才基础，南接高新科技园区外溢资源，处于深圳高新技术辐射范围，前景广阔高新科技园项目深圳大学城项目优势分析＞深圳大学城：片区有包括清华大学深圳研究生院等多所高等院校及科研单位，为深圳市高层次人才培养和聚集中心，为项目科研氛围的营造以及技术支持、人才提供方面有很大帮助；＞高新科技园区：国家级高新技术研发基地对项目直接的示范和带动作用，随着科技园区企业容量渐趋饱和，与之毗邻的留仙洞总部基地将成为其对外扩延的重要区域Codeofthisreport|14项目劣势：项目北边紧邻深圳特区建设发展有限公司项目，存在同质化竞争压力深圳特建发项目绿化与教育配套本案特建发公司项目分析＞特建发项目总用地面积约13.7万平方米，总建筑面积约为100万平方米左右，与本案接近；＞特建发项目由产业用房、公寓及商业以及少量绿地构成，其中产业用房建筑面积约为70万㎡，公寓建筑面积约为20万㎡，商业建筑面积约为10万㎡，可利用于自身发展的建面约为总建面的30%，与本案基本一致；＞从体量规模、物业形态上看，特建发项目的存在，将给本案带来较大的同质化竞争压力；321外部属性项目属性界定项目属性Codeofthisreport|16项目Swot分析：综合项目所有元素，各模块间的交叉结论实现了对留仙洞区位属性和项目属性的交互性认识优势（Strengths）劣势（Weaknesses）＞留仙洞目前是深圳重点科技发展区域；＞政府正加大投入，努力完善周边配套设施；＞地块方正，面积大，适合开发大型项目，未来周边道路通达，便于与外界沟通交流；＞地块占据留仙洞基地的中部位置，是核心发展区域；＞自主使用面积较少，开发成本较大，影响资金回收；＞地块地质较硬，需进行爆破，影响周边居民生活环境，给项目开发进度造成困难；机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势＞深圳六大总部基地之一，国家级战略性新兴产业集聚地，拥有良好的资源、政策等优势；＞片区发展具有吸引力和期待性，轨道交通、城市道路的建设以及医疗机构日趋完善＞项目独树一帜，竞争力强；＞把握留仙洞总部基地的发展机遇，占位核心区域位置，打造高端项目；＞准确理解留仙洞未来的发展宏观大势和政策信息，打造具有市场前瞻性的商业、酒店项目；＞发掘项目溢价点，打造特色物业产品，让客户感受到物有所值；＞抓住片区商业、写字楼等项目稀少的劣势，把未来产品丰富化、独特化、个性化，提升在区域内的竞争力威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁＞城市建设的落后制约片区开发；＞周边高新园的成熟以及特建发项目进入，产生激烈竞争。＞系统走差异化的竞争路线，在规划结构、产品实用性挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，实现项目丰富的资源的最大化利用；＞通过打造特色外立面等形式，提升项目的认知度；＞做好内部环境和配套的打造，与外部相联系；＞找准目标客户，做好产品和价格定位；＞以人无我有，人有我优的原则在各方面超越资源性竞争的对手；Codeofthisreport|17项目属性界定：项目存在开发成本高、片区配套滞后等不利因素，但受益于所在区位优势，未来发展潜力巨大，前景向好区域属性——留仙洞总部基地留仙洞总部基地深圳六大总部基地之一，国家级高新科技园区核心位置区域内7大开发控制单位中，新型产业用地和商业服务用地成为核心配套滞后目前区域教育、医疗、交通等市政配套建设缓慢，较为落后，制约地区发展项目属性——大体量的新型产业用地和商业服务用地规模体量地块占地394043.8㎡，建筑面积1335510㎡用地性质工业用地，其主导功能新型产业用地、商业服务设施用地开发成本高返还率高达80%，可自主开发使用的面积较小，开发成本高，影响收益Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010ThanksforyourattentionWishyouagoodday!