业主委员会成立

香洲区物业小区成立业主委员会程序指引第一步提出申请房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上，或者首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%以上的，经交付使用建筑面积的全体业主户数的20%以上书面同意，业主可以采用书面方式向所在的居委会提出召开首次业主大会的要求，经居委会调查核实后，可在街道办、居委会指导、监督下，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。第二步成立业主大会筹备组在所在街道办事处（镇政府）、居委会的指导、监督下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组中业主代表采用业主自荐或由居委会推荐的方式产生。居委会应对自荐及被推荐人进行资格审查；建设单位代表由街道办事处（镇政府）发函至建设单位由其派专人参加。筹备组成员名单确定后，应以书面形式在物业管理区域内公示7日。第三步做好各项筹备工作业主大会筹备组成立以后，应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。2、首次业主大会会议内容主要为表决《业主大会议事规则》和《业主公约》、选举产生业主委员会。（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；1、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。2、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；1、房屋的所有权人为业主。2、业主委托他人投票的，被委托人应出具业主委托书及投票证。3、业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；1、业主委员会委员候选人采用业主自荐及居委会推荐相结合的方式产生。筹备组应在物业管理区域内贴出通知，通知业主可在规定时间内报名。2、业主委员会委员候选人名单确定后，应将候选人名单和简历表（样板见附件1）在物业管理区域内公示7日。3、业主委员会委员应当符合下列条件：①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；②遵守国家有关法律、法规；③遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；④热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑤具有一定组织能力；⑥具备必要的工作时间。⑦近三年内未曾在所聘请的物业管理企业及其相关企业工作。（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。1、印制《选举业主委员会选票》（样板见附件2）和《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》（样板见附件3）。2、采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的，做好拟定会议议程、落实场地等会务准备工作。3、采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，做好书面征求业主意见的相关准备工作（如成立选票发放组、选票如何回收、如何统计、回收达不到法定要求如何处理等）。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知所在社区居民委员会，并报告所在街道办事处和区物业办。第五步召开首次业主大会会议（一）业主大会会议采用集体讨论的形式的，筹备组应按下列议程召开大会：1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对与会的业主核对身份后，予以登记，非业主、物业使用人参加的需出具业主委托书。大会要确认符合法定人数的业主参加后才能宣布大会开始。2、介绍业主委员会委员候选人，宣读《业主大会议事规则》及《业主公约》。3、发放、收集、登记选票和表决票。筹备组核对业主身份后发给选票和表决票，领票的业主应在发放单上签名。业主填写好选票和表决票后，自行投放至会场设置的投票箱内。4、公开唱票、计票，统计结果。5、宣布选举、表决结果。6、公告结果。筹备组应在会后将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公示7天，同时将结果报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）及区物业办。（二）业主大会会议采用书面征求意见的形式的，应按以下程序进行：1、发放选票和表决票。选票和表决票的发放由筹备组成员、所在社区居委会人员组成若干个发放组，送达每户业主，业主须在发放签收单上签字。2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进行。（1）流动投票。选票和表决票发放同时，如愿意立即投票，可将填好的票投入在发放组携带的流动票箱内；选票和表决票发放结束时，各组流动票箱应交社区居委会封箱集中保存。（2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区内设立投票箱，业主集中投放到设置在小区内的投票箱内。3、计票。计票工作在集中投票结束后进行。筹备组成立监票组、计票组，其人员由业主代表、筹备组成员组成（候选人回避）。集中投票及计票工作必须有所在街道办事处及社区居委会人员到场监督和指导。4、回收选票未达到法定票数的，应继续征集未征求意见业主的意见。5、公告结果。筹备应在会后将统计结果和业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公示7天，同时报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇政府）及区物业办。第六步召开首次业主委员会会议业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。第七步业主委员会备案街道办(镇政府)在业主委员会选举产生之日起30日内，将有关成立资料向区物业办申请备案。第八步领取业主委员会备案复函香洲区物业办收到申请备案材料后，在10个工作日内完成备案。符合规定的，发出《业主委员会备案通知书》；对不符合规定的，应书面告知理由，提出处理意见。第九步刻章业主委员会应在成立之日起15日内，凭《业主委员会备案通知书》向公章刻制管理部门申请刻制印章，取得印章后15日内应将印章图样报香洲区物业办备案。珠海市人民政府关于印发珠海市业主大会规程的通知（珠府〔2008〕83号）各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：现将《珠海市业主大会规程》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请直接向市建设局反映。珠海市人民政府二○○八年七月二日珠海市业主大会规程第一章总则第一条为了规范本市业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本规程。第二条本市行政区域内开展业主大会相关活动适用本规程。第三条业主大会活动的指导、监督工作遵循属地管理原则。市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）依法对全市业主大会的活动进行指导、监督。区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。街道办事处（以下简称街道办）、社区居民委员会（以下简称居委会）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。街道办应当设立物业管理专职工作人员，居委会应当设立物业管理兼职工作人员。第四条本市建立市、区、街道办物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。市联席会议由市主管部门、市维护稳定及社会治安综合治理办公室、市公安局、区政府组成。区联席会议由区主管部门、区维护稳定及社会治安综合治理办公室、街道办、居委会、辖区公安分局组成。街道办联席会议由街道办、居委会、公安派出所组成。各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业应当作为成员参加涉及本物业管理区域相关事项的会议。联席会议内容涉及规划、建设、城市管理、物价、环保等相关事项的，规划、建设、城市管理、物价、环保等相关行政主管部门应当列席会议。市联席会议由市政府或市主管部门组织，区联席会议由区政府或者区主管部门组织，街道办联席会议由街道办组织。第五条辖区内有下列情形之一的，应当召开联席会议：（一）需要部署贯彻执行新的物业管理政策法规的。（二）业主委员会任期届满但拒绝组织换届选举工作的。（三）应当召开业主大会临时会议，但业主委员会拒绝组织召开的。（四）发生影响物业管理区域稳定或者其他重大事件的。第六条区主管部门、街道办和居委会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办和居委会的指导、监督和管理。区政府、街道办应当将辖区物业管理工作以及对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。第七条区主管部门应当建立培训制度，定期组织街道办、居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务培训。第八条区主管部门应当指导、监督物业管理区域的划分工作。划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。第九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、街道办，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。第二章业主大会组成及职责第十条业主是指物业的所有权人，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条业主大会应当代表及维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：（一）制定、修改管理规约及业主大会议事规则。（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作。（三）选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行。（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施。（六）听取和审查业主委员会的工作报告。（七）决定物业管理的其他重大事项。第十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成及委员任期等事项依法作出约定。第十三条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同权益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。第十四条第十一条第（三）项所称选聘包括续聘及重新选聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。续聘是指业主大会决定并与原有物业服务企业协商一致，在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，继续聘用原有物业服务企业。重新选聘是指业主大会决定在物业管理服务合同期限届满或者前期物业管理服务合同终止后，另行选聘物业服务企业。自然解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同期限届满后，不再聘用原有物业服务企业。提前解聘是指业主大会决定在物业管理服务合同或者前期物业管理服务合同履行期间，提前终止合同履行。第三章首次业主大会会议及业主大会成立第十五条物业管理区域符合下列条件之一的，可以组织召开首次业主大会会议：（一）房屋出售交付使用建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。（二）首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的30%以上。建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起30日内书面报告街道办，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办提交业主名单和联系方式。第十六条经交付使用建筑面积的全体业主户数的20%以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办提出召开首次业主大会的要求。街道办应当在接到业主的书面要求之日起10日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，街道办应当在30日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。第十七条首次业主大会会议由筹备组在街道办、居委会的指导、监督下，按照本规程第五章的相关规定组织召开，筹备组履行本规程第六章业主委员会关于组织召开业主大会会议的相关职责。第十八条筹备组成员一般为5人以上15人以下单数，由建设单位代表及业主代表组成。建设单位代表与业主代表的比例按照拥有物业的建筑面积比例确定，但建设单位代表不得超过三分之一。筹备组组长由筹备组全体会议推选产生。建设单位应当书面委托专人参加筹备组，建设单