黄岛上实项目战略

前言本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。一、青岛的经济地位环渤海经济圈的中心城市中国东部的重要港口城市位于山东省城市圈领头羊的位置二、大青岛战略青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。三、黄岛发展过程及定位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段2、人口发展（1989——2003）2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点黄岛未来有深圳移民城市的特性人口0500001000001500002000002500001989199019911992199319941995199619971998199920002001200220031989199019911992199319941995199619971998199920002001200220033、黄岛未来发展及定位胶州湾西海岸经济发展战略的核心黄岛将成为青岛市新的重要经济区4、人口发展趋势预测对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间影响因素：大学城、大炼油等项目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄岛房地产市场现状开发项目区域集中购买者投资目的性强价格涨幅大、速度快物业带内装修整体市场目前进入调整期6、黄岛房地产发展趋势在2008年奥运会的契机下，会有新一轮的市场竞争产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争与青岛市区的差距逐渐减小拆迁改造项目陆续展开新一轮的投资热潮在2年后产生项目地块一、长江路街道办事处1、长江路办事处区域状况该区域规划定位为黄岛的行政商务中心黄岛城区的发展主要集中在本区域是黄岛主要的商业区域囊括了香江路商圈和长江路商圈商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域2、人口密度分布黄岛人口分布24%20%14%5%37%黄岛辛安薛家岛柳花泊长江路黄岛现在的人口虽少，但是37%集中在长江路街道办事处，有近15万人口，人口密度约3409人/km2,超过浦东的平均人口密度，具有良好的商业基础。3、长江路街道办事处土地供给长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有18个；未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等。二、香江路片区状况ABCDEFG1、香江路片区是黄岛行政商务中心的成熟商圈和金融中心2、香江路的商圈现状以中低档的大众化消费为主南北的人气反差较大人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；停车位严重不足；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；项目以西“云海天城”中低档消费市场，非常繁荣。3、香江路商圈分析结论香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升空间较大周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，没有亮点项目整个商业形态落后，不具备改造升级条件三、项目地块分析1、项目技术参数总用地面积23051㎡建筑容积率≤4.0建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2、四至道路及建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路和交通分析项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路是连接胶州湾高速公路的主干道。项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，北连江山路直达环胶州湾高速公路驱车5分钟可到达黄岛长途汽车站驱车10分钟可到达薛家岛轮渡码头驱车15分钟即可到达环胶州湾高速公路到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约45分钟公交线路分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经项目地块周边的公交车如下：3、地块分析结论周边市政配套成熟，但商业氛围较淡人流量较大，但是驻足人员很少周边现有居住小区较多周边部分工业厂区未来规划为住宅小区项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠现有城市绿化带对项目未来的经营有影响建议1建议2地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议发展商向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，使之与项目自成一体。四、项目SWOT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁1、Strength优势分析S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值S６：上实、中原强强联合S１：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位香江路的市场价值已经迅速提升香江路商业规模较小、没有特色、传统性强高档商业物业市场仍属于空白高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领先的空位，从而取得竞争中的领先优势。S２：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。未来香江路的发展同样不可限量。本项目是近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目，独有卖点无可比拟S３：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强香江路的人流是黄岛最大的周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客户基础。S４：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占60%。黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。S５：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式物业具有独特的投资价值产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。产权式物业高额利润回报、较少的资金投入S６：上实、中原强强联合上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声誉。中原集团是在地产界打拼25年的著名专业代理公司，拥有一批专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。2、Weakness劣势分析W１：项目地块属于香江路的断层地带W２：地块的容积率高W３：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力W４：周边业态分布缺乏整体布局W５：政府的盲目规划、招商W１：项目地块属于香江路的断层地带项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东西两侧各自聚集了大量的人气。本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷清W２：地块的容积率高本项目的总占地面积在2万平方米左右，而规划建筑面积接近10万平方米必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场W３：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实的品牌号召力偏弱该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。W４：周边业态分布缺乏整体布局周边物业缺乏经营特色缺乏创新意识和创新策略W５：政府的盲目规划、招商政府规划的前瞻性较低大量招商导致商业供应过剩3、Opportunity机会分析O１：青岛西部城市的规划建设O２：2008年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点O３：未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛O４：产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善O５：百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛O１：青岛西部城市的规划建设青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域西海岸城市将成为第二个青岛市区O２：2008年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点2008年青岛将成为世界瞩目的焦点适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点O３：未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛青岛海湾大桥规划已经出台缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力黄岛成为中国的第二个浦东O４：产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善黄岛产业发达，多家世界知名企业进入黄岛薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客石油大学等多所知名院校进驻黄岛O５：百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛带动香江路北侧的商业气氛的提升百盛为旧房改造，发展受限4、Threat威胁分析T１：潜在竞争对手较多T２：香江路详细规划尚未出台T３：长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流T１：潜在竞争对手较多多个大型的商业市场意向进入黄岛形成巨大的商业体量与本项目在目标客群方面有较大的重合T２：香江路详细规划尚未出台商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统未来的商业分布，以及人流的导向都会对本项目造成极大的影响T３：长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处于发展阶段，商业潜力巨大长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁项目总体定位项目定位与片区定位的关系香江路作为行政商务中心的重要商圈，需要一个具有标志性建筑物长江路街道办事处是黄岛的行政商务中心，应该有高档的餐饮娱乐消费项目与之相配套黄岛的人口低龄化特点，决定了目前主流消费以大众化为主长江路办事处作为黄岛未来的居住核心区，为项目提供充足的客源项目定位原则香江路地标项目休闲的鲜明主题高品位、高性能重装饰、重配置以小见大降低项目经营风险物业类型功能分布面积（m2）合计（m2）租/售建议备注综合商业内街商铺1000026600出售综合超市15000以租代售家乐福美食广场1600酒店餐饮麦当劳5004200以租代售上岛咖啡500韩国料理400自留产权15个包厢日本料理40015个包厢中式餐饮240050个包厢娱乐酒吧6006100自留产权歌舞+音乐厅1200KTV包厢160030个包厢洗浴中心1800多功能厅900客房行政套房6008100标准间7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住楼单体附楼2400024000本项目功能定位总体分布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心、东南亚小吃等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等10000餐饮异国餐饮麦当劳、上岛咖啡、韩国料理、日本料理1800中式餐饮海鲜类、四川菜系2400娱乐酒吧、歌舞+音乐厅组合、KTV包厢、电游网吧、电影院、多功能厅6100酒店客房12