乌镇-西栅--旅游地产考察

乌镇—西栅乌镇地处桐乡市北端，京杭大运河西侧，西临湖州市，北界江苏吴江县，为两省三市交界之处。镇域面积71.19平方公里，建城区面积2.5平方公里。乌镇是一个有1300年建镇史的江南古镇。十字形的内河水系将全镇划分为东南西北四个区块，当地人分别称之为“东栅、南栅、西栅、北栅”。1998年编制《乌镇古镇保护规划》，保护范围和缓冲面积达198公顷。东栅水乡风貌完整，生活气息浓郁，手工作坊和传统商铺各具特色，特色展馆琳琅满目。西栅历时四载磨砺，投资十多亿的西栅景区占地面积4.92平方公里，由十二个碧水环绕的岛屿组成，真正呈现了中国江南水乡古镇的风貌。可以说，西栅是一个远离都市喧嚣的安谧绿洲，是一个完美融合了观光与度假功能的旅游目的地。乌镇陆上交通有县级公路姚震线贯穿镇区，经姚震公路可与省道盐湖公路、国道320公路、318公路、沪杭高速公路、申嘉湖高速公路、乍嘉苏高速公路相衔接。乌镇距桐乡市区13公里，距周围嘉兴、湖州、吴江三市分别为27公里、45公里和60公里，距杭州、苏州均为80公里，距上海140公里。除了自驾，周边游客可通过大巴到达乌镇汽车站、高铁到达桐乡火车站转大巴到乌镇汽车站、飞机到达杭州机场或上海机场转大巴到达乌镇汽车站。一般酒店都会负责接送至乌镇汽车站。•乌镇旅游股份有限公司是由中青旅控股股份有限公司和桐乡市乌镇古镇旅游投资有限公司共同投资经营的股份制企业。张立军-董事长，陈向宏-总裁。•公司主要投资乌镇旅游景区、北京密云“古北水镇”景区，拥有员工3000余人，截止至2014年12月，公司总资产30亿元，净资产24亿元，景区年收入超过10亿元，年接待800万的海内外游客及众多中高端商务会议团体。淡季1-2月游客日流量1-2万人，旺季7-8月游客日流量最高可达5万人。东栅门票100元，西栅门票120元，东西栅套票150元。乌镇模式•经营理念以“价值营销”为核心，不断提升企业发展空间；以“品质细节”为要求，不断提高规范管理水平；以“以人为本”为导向，培育企业的核心竞争力；以“体验旅游”为方向，打造中国旅游的第一品牌。•统一管理模式：以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营。景区内自营饮食原料均由公司统一采购。（公司有自己水源地及固定养殖农场）景区内所有酒店的预订均由游客中心统一处理，各个酒店只可接受当天入住游客。景区内所有员工出入都经员工通道,不得带东西出入.除自持产业外,部门区域还在招商,准备引进更多特色酒吧等•开发过程（前期政府主导，进行拆迁建设，后期引入中青旅，做运营）员工聘用制度及待遇•公司所有员工均通过培训，合格后上岗。公司实行员工“双通道”晋升体系，将员工晋升分为职务晋升和技术晋升两个方面，并实行工资层级的相应晋升。•薪酬体系:月薪+年薪（普通服务人员薪资每月3000元左右，技术性服务人员薪资每月4000元左右）•建立以“五险一金”为基础的社保福利体系，及员工活动基金制度、培训基金制度、员工关怀等多种形式的公司补充福利体系。（定期发放冷饮卷，高温补贴，洗护用品及水果等）•公司统一安排住宿，分别有夫妻间和四人标间客源市场分析•旅游以南方游客为主，南方游客占60%，北方游客占30%，10%为本地游客•游客以青年为主（25-44岁）占70%，20%青少年，中老年占10%•游客获取旅游信息主要途径是互联网和媒体宣传•游客的目的以休闲度假和观光旅游为主•游客最感兴趣的山水风管，其次是民俗风情，再次是文物古迹•游客主要花费投入在住宿和纪念品上分别占41%，和33%，其次是餐饮和娱乐，分别占17%，9%茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆总结：统一管理、个性经营，体验式的度假生活•开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入。•白天茶馆和童玩馆的人流量较多，晚上酒吧和养生项目的人流更多，免费开放的露天电影和书评也很热闹。游船也很热门，单包船160-240元/船/单程，拼包船30元/船/单程；旺季白天和夜游均需排长队。茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆鸭鸭老茶馆特色：民间茶馆，乡土风锦堂壶阴厅特色：环境清幽，中国茗茶品雨轩茶吧特色：各色中外茶饮，茶点、听水问茶特色：西湖龙井，乌镇胎菊王，铁观音，汉方DIY一杯菊花茶30元，临水观鱼，船来船往，人流量大景园茶楼特色：意大利现磨咖啡，精品乌龙茶，铁观音，龙井，大红袍桥里桥茶楼特色：茶饮茶室，临河雅座总结：6间茶馆分散布置，面积大小不一，档次不一，各有特色，适合不同的大众口味，白天的人流量高于晚上茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆大剧院特色：剧院主体建筑面积21384平方米，由大中两个剧场组成，共容纳1500人水剧场特色：魅力十足的露天剧场，2300个观众席日月剧场特色：平时作为露天电影放映场地，免费开放国乐剧院特色：又称为水上戏台，可容纳170人沈家戏园特色：作为乌镇戏剧节组委员办公室以及中外大师讲座，工作坊的主场所秀水廊剧院特色：适合实验性话剧，现代舞，画展等活动，平时不开放蚌湾剧场特色：可容纳200人左右，兼具多功能的场地用途，是小型演出，酒会，商务会议露天电影特色：放映时采用胶片影机，观看者不需要买票总结：8间剧院分散布置，各有特色，适合不同的演出表演，大部分剧院平时不开放，只有针对节目时茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆似水年华红酒坊特色：专业葡萄酒消费区，红酒300-1200不等伍佰回酒吧特色：经常有歌手驻场，西餐，咖啡都有人气的综合性酒吧步步莲花艺术沙龙特色：综合性餐厅酒吧，不定期举办文化艺术活动，提供公司活动和私人派对预定服务老木头酒吧特色：各种风味的西式商务套餐，特色烧烤，设有歌舞厅，适合办餐会酒会老树林酒吧特色：livehouse型酒吧，一流的花式鸡尾酒调酒表演，优秀的驻场乐队，互动性的节目总结：5间酒吧各有特色，还在继续招商特色酒吧茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆莲足道馆特色：足疗疗程室12间洛神SPA水疗养生馆特色：营业面积五千平方米，装修特色，规模宏大的水疗美容养生中心总结：2间道馆各有特色，服务很好，每人每天平均接待4位客人茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆网球场特色：本场地采用电话预约制度，可以委托景区各酒店前台预约游泳池特色：景区有两个，分别在通安客栈和枕水酒店内，服务于酒店总结：2个运动场地，服务于景区内酒店茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆原汁原味的水乡春节活动时间：除夕至初六，为期7天情人节活动时间：2月24日水乡丽人节活动时间：3月8日水乡狂欢节活动时间：4月4日-4月20日端午节活动时间：农历5月初五民间童玩节活动时间：6月下旬到8月下旬乞巧节活动时间：农历七月初七中秋节活动时间：农历八月十五圣诞节活动时间：12月24-12月25羊文化美食节活动时间：12月-1月乌镇戏剧节活动时间：10月下旬-11月上旬，为期11天总结：不同主题的节目，带动人气，部分节目还可以对外营业增加人气，最近的乌镇戏剧节已经在格瓦拉上开始售票，价格不等，已有部分票售完现象茶馆剧院酒吧养生运动节目童玩馆童玩馆特色：2000平方米建筑面积，300平室外庭院，是孩子们寻找童趣的乐园总结：免费开放，因此吸引很多家庭节假日前来+商业形式：乌镇的商业形式主要分为两类•一类是散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，物加深游客对于水镇风情的情感体验，这也是众多古镇最常见的业态；•第二类，也就是乌镇最大的特色，导入主题式的商业购物理念，设立了女红街，引入创意性的以女红工艺为主的商业业态，而且对于店铺的要求甚高，必须提交店铺的可行性方案，经过审批后，方可开业，同时，为了鼓励店铺的创意性，提设一定的创意奖励基金，一方面提高了商业的可竞争力，另一方面也是控制住了店铺之间恶性竞争的居民，最重要的是，对于商铺的整体管控，形成了古镇旅游重要的组成部分，提高古镇旅游的趣味性。部分回迁，保持古镇生命。•租金：3-6元/平米/天。+总结：相对于传统特色美食，传统工艺品店只是吸引人注意，为小镇增添风采，收益并不高，而美食更能让人消费，排队现象常见，消费水平与旅游地相比是合理价格。店面面积12-200平方米不等，美食与工艺品成群均匀布置，数量各占一半，11种本地特产也分设其中。+总结：相对于传统特色美食，传统工艺品店只是吸引人注意，为小镇增添风采，收益并不高，而美食更能让人消费，排队现象常见，消费水平与旅游地相比是合理价格。店面面积12-200平方米不等，美食与工艺品成群均匀布置，数量各占一半，11种本地特产也分设其中。•乌镇旅游股份有限公司统一管理的有15家酒店，景区内12家，景区外3家。•其中以景区内规模最大的乌镇民宿最为特色。民宿由79栋客栈组成，每个客栈有4-8间客房，两张餐桌，4-5名工作人员，共449间。•这些客栈有开发公司统一经营管理，工作人员即为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，但必须控制在两桌，而他们需要对客房进行打扫和清洁服务，乌镇用此类方式其盘活了民宅的使用价值，也提高了就业率，同时也给原主居民最大的积极性，发挥其服务意识。•景区内所有酒店的入住率达80%以上，旺季可达95%.（每晚9000元以上的客房空置率高）•私人酒店均在景区外，有近400家，以主题特色酒店为主，平均入住率可达60%，节假日可达80%。•乌镇行馆-锦堂行馆-盛庭行馆-恒益行馆-宜园精品酒店•度假酒店•乌镇民宿•青年旅舍•经济酒店•锦堂占地15000平方米，为二层古典硬山式园林建筑，共有豪华单人间30间，套房4套。全年入住率达80%，旺季90%。•外部配套设施：会议室、接待厅、餐厅、健身房、咖啡厅、茶吧、私家花园；内部配套设施：独立卫浴、中央空调、卫浴用品、电话、直饮水、保险箱、迷你吧、磁卡门锁、卫星电视、Wifi网络、免费瓶装水。房型挂牌价格面积数量备注高级大床房1980元/间/天3528间豪华大床房2800元/间/天402间豪华套房4800元/套/天60-803套VIP服务中央套房28000元/套/天1601套全程管家式服务，配备专属船工游船接送服务，免西栅景区门票（最多4张）房型挂牌价面积数量备注高级大床房1980元/间*天4518间豪华套房2800元/套*天60-904套高级别墅12800元/套*天1801套享受游船接送服务（进出各一次），免西栅景区门票（最多2张）”豪华别墅16800元/套*天1851套享受游船接送服务（进出各一次），免西栅景区门票（最多4张）•乌镇行馆-锦堂行馆-盛庭行馆-恒益行馆-宜园精品酒店•度假酒店•乌镇民宿•青年旅舍•经济酒店•盛庭由近百年历史的水乡豪宅改建而成，建筑面积10000多平方米。共有豪华单人间18间，套房4套，别墅两套。全年入住率达80%，旺季90%.•外部配套设施：会议室、接待厅、露台景观餐厅、茶吧、私家花园；•内部配套设施：独立卫浴、中央空调、卫浴用品、电话、直饮水、保险箱、迷你吧、磁卡门锁、卫星电视、Wifi网络、免费瓶装水。•乌镇行馆-锦堂行馆-盛庭行馆-恒益行馆-宜园精品酒店•度假酒店•乌镇民宿•青年旅舍•经济酒店•恒益堂养身行馆，占地约10000平方米，拥有26间设计独具风味的客房和套房，分布在9座单独的院落内。全年入住率达80%，旺季100%。•外部配套设施：养生餐厅、养生茶吧、私家花园；•内部配套设施：独立卫浴、中央空调、卫浴用品、电话、直饮水、保险箱、迷你吧、磁卡门锁、卫星电视、Wifi网络、免费瓶装水；房型挂牌价面积数量备注园林大床房1580元/间*天35-508间园林标准间1980元/间*天35-501间高级大床房1980元/间*天4512间豪华套房1980元/套*天60-805套•乌镇行馆-锦堂行馆-盛庭行馆-恒益行馆-宜园精品酒店•度假酒店•乌镇民宿•青年旅舍•经济酒店•宜园是以传统江南水乡与私人园林建筑风格为主题的高端精品酒店，占地约4000多平方米，拥有豪华客房36间，餐位200余个（含室外）。全年入住率达80%，旺季95%。•外部配套设施：中餐厅、茶吧、私家花园，户外网球