十八届三中全会与房地产

十八届三中全会与房地产十八届三中全会公报的十大看点•１、全面深化改革总目标——完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。•２、成立全面深化改革领导小组——中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。•３、设立国家安全委员会——设立国家安全委员会，完善国家安全体制和国家安全战略，确保国家安全。•４、市场在资源配置中起决定性作用——经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。•５、深化财税体制改革——完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。•６、确保依法独立公正行使审判权检察权——要维护宪法法律权威，深化行政执法体制改革，确保依法独立公正行使审判权检察权，健全司法权力运行机制，完善人权司法保障制度。•７、赋予农民更多财产权利——建立城乡统一的建设用地市场。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。•全会提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。•全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。•８、创新化解社会矛盾体制——激发社会组织活力，创新有效预防和化解社会矛盾体制，健全公共安全体系。•９、划定生态保护红线——要健全自然资源资产产权制度和用途管制制度，划定生态保护红线，实行资源有偿使用制度和生态补偿制度，改革生态环境保护管理体制。•全会提出，建设生态文明，必须建立系统完整的生态文明制度体系，用制度保护生态环境。要健全自然资源资产产权制度和用途管制制度，划定生态保护红线，实行资源有偿使用制度和生态补偿制度，改革生态环境保护管理体制。•１０、深化军队体制编制调整改革——要深化军队体制编制调整改革，推进军队政策制度调整改革，推动军民融合深度发展。•此次三中全会改革方案的重点可能围绕经济、行政体制、反腐等三大核心进行，而优先改革的对象将是金融、土地、税制、国有企业四大领域。涉及房地产行业发展的，有以下几个方面：•1、房地产行政性调控方式将弱化•公报指出，全面深化改革，必须立足于我国长期处于社会主义初级阶段这个最大实际，坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为中心，发挥经济体制改革牵引作用，推动生产关系同生产力、上层建筑同经济基础相适应，推动经济社会持续健康发展。•公报还指出，坚持稳中求进的工作总基调，着力稳增长、调结构、促改革，沉着应对各种风险挑战。•亿翰智库董事长陈啸天等房地产界资深人士对此表示，稳增长仍将被决策层高度重视，成为中国改革发展核心基调。房地产业作为牵动全社会产业链条最多的基础性行业，仍将发挥重要作用。•另外，将市场因素界定为资源配置的决定性作用而非基础性作用，说明行政性调控方式将逐渐弱化。这一基调在房地产宏观调控、农村集体土地流转，以及金融市场进一步开放等多个领域有所体现。•2、房价涨跌交由市场•公报指出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。•公报还指出，建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。•中国房地产学会副会长陈国强表示，在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。•业内人士表示，关于保障性住房问题，北京推行的自住型商品房，不但不会是短期的行为，有可能向全国推广。•北京的自住型商品房，代表了一部分人购房的需求。换而言之，就是政府发力保障低端人群住房，剩下的人群去市场上买房，价格交由市场去决定。•3、房产税全面开征并非镜中月水中花•在公报里，业内普遍关注的房产税改革并未被提及。•但是，这也不奇怪，全会决议是纲领性的，它提出要“完善税收体制”，也暗含了要推进财税制度改革，但具体改革方案也要由经济体制改革领导小组部署。•有一点可以肯定，三中全会是深化改革的动员大会，包括房地产制度改革在内，经济领域的改革将全面有序推开，对此我们应该抱有信心。•一位接近住建部的人士介绍，房地产长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。•4、城镇化建设将有重大突破•公报中另一个重点着墨的领域是城镇化改革思路。公报提出，“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。”同时提出要“建立城乡统一的建设用地市场”。•最后一句表述尤其重要。此前，业内预测农用地流转将成为此次三中全会改革方案的重头戏。这一句正式表态虽未及市场预测般详细，但基调果不其然。•当然，对于此次提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，未来将有配套改革方案出台。业内人士认为，因为土地改革牵涉到诸多复杂问题，最有可能的方案是允许多地尝试多种形式试点，集体土地与国有土地“同地同价”，集体建设用地直接入市、转变为城镇建设用地的难度仍然很大。•土地•农房农地能抵押能担保，城乡统筹进入“新时代”•赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。•业内人士：建立城乡统一的建设用地市场，意味着农村集体土地有望直接入市交易，城市房价上涨将会得到抑制。••结语•中国未来几年将更加注重市场化的经济改革思路，有利于房地产业在一定程度上从行政调控的高压中得以解脱，回归供需平衡的健康发展轨迹。未来房地产业在保障性住房供给增加的大前提下，一定会有紧松不一的地区差异化思路。但总体来说，房地产业在城镇化推进过程中的市场机遇，无疑巨大。这一基调，起码未来十年不会有大的改变。•北京土地成交破1600亿恒大51.35亿刷新北京总价地王（11-22）•根据北京市国土局所整理的2013年成交一览表，将所有土地成交价粗略累计相加，截止2013年11月21日，北京已经出让196地块，成交额达16100347.25万元，已经突破1600亿元。据了解，北京后续还将有土地出让，因此，今年北京土地市场有望超过2010年1640亿的历史记录。•恒大力挫保利、首开，最终以51.35亿元和配建11.2万平方米自住型商品房的代价，竞得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地。（刨去配建面积，粗略估计该地块楼面价已超50000元/㎡。）据《证券日报》记者统计，恒大今年在北京斩获了三个项目，拿地总额为127.35亿元，而且所拿地块都属于大体量项目。•山东烟草23亿揽青岛高新区7宗地总面积75万方•11月21日，青岛高新区出让了7宗地，包括3宗商务金融用地和4宗商品房用地。据悉，7宗地均由从济南入青岛的山东烟草投资管理有限公司揽得。按底价计算，土地出让金高达23.1亿元。•珠海横琴双料地王21日入市起拍总价达57亿•根据珠海市国土局的出让计划，横琴新区两宗住宅用地将于本月21日入市开拍，共计约25万平方米，起拍价10000元/平方米，两宗地块的总地价约57亿元，无论是起拍价还是土地面积均将再一次刷新珠海土地成交上限。•深圳首宗农地有望入市•11月20日，“农地入市”有望在深圳破冰。深圳宝安区福永街道凤凰社区一宗地有望成为深圳首宗入市农地。•不过，深圳本地上市公司对此举并未表现出太大热情。深圳本地房地产上市公司大多认为影响不大。•（深圳一家大型房企内部人士告诉记者，此次市场解读的利好政策，对上市公司没有影响。他认为，此次获批农村集体土地增加的性质是工业用地，限制了土地的使用范围。而深圳的上市公司都是以住宅用地为主，所以受这一政策影响不大。）