11春房地产法教案(公选)简版

课程导读课程意义课程内容主要法规参考教材课程定位教学目标课程意义房地产法是个人生活中一部很重要的法律。房地产法离我们有多远？生活中的法律宪法婚姻法义务教育法劳动法民法合同法消费者权益保护法交通法规税法刑法房地产对个人生活的影响决定工作地点的选择；决定个人财富的数量。北京限购规定自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。传媒大学大四学生炒房资产达500万元！德国房价缘何十年不涨？课程定位“消费者”投资客开发商课程目标掌握房地产法基本概念熟悉房地产法基本制度理解房地产法基本原理参考教材作者：李延荣，周珂著出版社：中国人民大学出版社出版时间：2008-7-1课程内容第一讲房地产法律制度导论第二讲房地产用地法律制度第三讲房地产开发法律制度第四讲房地产交易法律制度第五讲物业管理法律制度第六讲房地产金融法律制度第七讲房地产投资法律制度第八讲房地产交易法律实务第九讲商品房预售合同讲解课程安排省心舒心放心购房主要法律宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例第一讲房地产法导论第一节房地产基本知识第二节房地产法基本制度第三节房地产法的特点和地位第一节房地产基本知识一、建筑物分类二、基本术语一、建筑物分类（一）按用途分1、民用建筑：居住建筑与公共建筑2、工业建筑※相应的，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地产旅游地产、工业地产之分。麦当劳商业模式------房地产公司麦当劳的全美万家店铺中，６０％的所有权是属于麦当劳的，另外４０％是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有２至４成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了４０％的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有１／４来自直营店，有３／４来自加盟店，而总收入的９０％来自房租。麦当劳特许加盟案依据麦当劳的要求，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。（二）按建筑结构分木结构土木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构（三）按建筑结构承重方式分承重墙结构框架结构排架结构其他（四）建筑高度分低层住宅：1-3层多层住宅：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅：10层以上官书院小区7楼二手房转让住宅设计规范4.1.6七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；②底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；③顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯；④住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算；参考资料－楼层修正系数（北京地税局）（一）楼型为多层的楼层修正多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：楼层1234567修正系数（％）949710098959490（二）楼型为高层的楼层修正高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。二、基本术语（一）建筑形态1、塔楼:楼房平面的长度和宽度大致相同2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度（二）户型——建筑形式1、平层所有的住宅功能位于同一平面上的户型。2、错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。3、复式概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下4、跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。（三）户型——居室数量一居两居三居…（四）地块空间指标1、容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。2、建筑密度是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。3、绿化率规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。4、楼间距（五）面积指标1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、套内建筑面积成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。3、公摊面积（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。山东现史上最牛公摊超50%套内面积缩水一半（六）房屋空间指标1、进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。2、开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。3、层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。4、净高一间房屋内楼板面与屋顶的高度。“宽house”广告你愿意刘易斯在你家跑步吗？楼盘链接东亚上北中心尚城龙城花园第二节房地产法基本制度一、基本制度（一）房地产用地制度（二）房地产开发制度开发主体制度、立项制度、规划制度、拆迁制度、建设制度（三）房地产交易制度转让、租赁、抵押（四）物业管理制度（五）房地产金融制度资本制度、融资制度、税费制度、住房公积金制度二、主要法律渊源宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例第三节房地产法的特点和地位一、特点（一）专业性相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等一般法律而言，是一般法与特别法的关系（二）地域性（三）应用性基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法（四）综合性1、涉及多个学科法学经济学工程科学行政管理科学2、涉及多个部门房地产行业管理部门投资管理部门土地管理部门金融管理部门市场管理部门二、房地产法的地位（一）部门法划分与房地产法（二）房地产法与相关法律宋庄艺术家陷房产困局华腾新天地大厦即将开盘华腾新天地大厦，位于东四环路窑洼湖桥西北角，位置得天独厚，为CBD东南区域地标性建筑，交通极为便利，发展潜力无限。3.5--6米标准写字层高、6米超高精装大堂、现代风格写字楼立面、160-1600平方米自由组合办公空间，满足企业发展中日益提升的办公环境和形象需求。70年商务产权，可支持7成25年银行按揭，降低企业入住门槛。准现房销售彰显项目实力！小产权的房子能买吗？大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，80－90平米的40多万。听那个销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵。100－200万的房子谁买得起啊。比较关心的土地问题什么样的土地上建商品房是合法的？如何审查土地的合法性?土地到期后房子是不是就收归国有？小产权的房子到底能不能买？省心舒心放心购房第二讲房地产用地法律制度第一节我国土地制度概览第二节房地产开发用地管理制度第三节房地产开发用地流转制度第四节土地制度法律实务第一节我国土地制度概览一、土地制度法律渊源二、主要制度一、土地制度法律渊源（一）宪法：土地所有制度、土地流转制度（二）法律：物权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包经营法（三）行政法规：国有土地使用权出让和转让暂行条例（四）部门规章：（五）地方性法规：（六）司法解释1、最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知2、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释宪法第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、（出租）或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。土地管理法目录第一章总则第二章土地的所有权和使用权第三章土地利用总体规划第四章耕地保护第五章建设用地第六章监督检查第七章法律责任第八章附则城市房地产管理法目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则农村土地承包法目录第一章总则第二章家庭承包第一节发包方和承包方的权利和义务第二节承包的原则和程序第三节承包期限和承包合同第四节土地承包经营权的保护第五节土地承包经营权的流转第三章其他方式的承包第四章争议的解决和法律责任第五章附则二、主要土地制度（一）基本制度：1、土地公有制度2、合理利用和保护耕地－－基本国策3、土地用途管制制度（二）物权制度（三）土地利用规划制度（四）耕地保护制度（五）建设用地制度农用地建设用地未利用地耕地其他农用地基本农田其他耕地最严格的土地制度！18亿亩耕地红线！一、性质：国有建设用地（一）所有权：国有土地（二）用途：建设用地第二节房地产开发用地管理制度（一）分类年限居住用地七十年；工业用地五十年；教科文卫体用地五十年