城市控制性详细规划编制与审查实务及案例分析培训_278PPT_2009年

房策网更多房地产资料免费下载第一节控制性详细规划的基本理论第二节控规的编制方法及存在问题第三节控规编制的新动态与发展趋势房策网更多房地产资料免费下载第一节控制性详细规划的基本理论基本认识（地位与作用、基本特征、基本原则）发展历程（起源、规范成熟、发展变化）房策网更多房地产资料免费下载借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。控制性详细规划的基本认识房策网更多房地产资料免费下载控制性详细规划的地位与作用（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理——依法行政的依据；从规划到实施——控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。房策网更多房地产资料免费下载（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。房策网更多房地产资料免费下载（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。房策网更多房地产资料免费下载（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体——利益协调的平台；从分歧到统一——公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。房策网更多房地产资料免费下载控制性详细规划的基本特征——介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵；提供个性设计空间。控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。房策网更多房地产资料免费下载（2）具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。房策网更多房地产资料免费下载（3）具有相当的综合性各纵向系统的设计综合；各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。房策网更多房地产资料免费下载（4）刚性与弹性相结合的控制方式规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。房策网更多房地产资料免费下载控制性详细规划编制的基本原则（1）依法规划的原则控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。（2）公平、公正的原则规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。房策网更多房地产资料免费下载（3）公开原则控制性详细规划属于《行政许可法》所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。（4）整体性原则编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。（5）可操作性原则编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。房策网更多房地产资料免费下载►最初的尝试（80年代初）上海虹桥开发区规划是领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。确定了每块地块的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方位及小汽车停车库位等8项控制指标.控制性详细规划的发展历程房策网更多房地产资料免费下载有益的探索（80年代中后期）桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系（12项）。用综合指标体系控制城市建设，更能体现出规划工作的本质——对城市建设予以控制引导。综合指标体系的确定中引入城市设计研究以期控制建筑环境形成。区分了控制性指标和引导性指标。没有文本；附值缺乏科学依据；经济性研究不足；性质缺乏弹性。房策网更多房地产资料免费下载广州市街区规划（80年代末）更接近于ZONING的分区规划方法。以城区的行政街区为规划单位，通过调查研究、现状分析、示意性建筑形体规划，检验控制指标在空间建设的合理性与可行性。规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：①明确街区内地块的土地使用性质；②明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以上的道路红线和建筑的后退红线；③明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；④明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标；⑤明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指标；⑥明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。颁布执行了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》这两个地方性的城市建设管理法规。房策网更多房地产资料免费下载苏州桐芳巷改造规划（87年）按现状——规划——管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。拓展了综合指标体系；区分了可开发用地和公共设施用地，对于配套用地的保证和可出让土地的市场化进行了初步探索；引入了地块经营的概念，同时对于地块最小单元的划分有了一定的认识；没有形成文本。房策网更多房地产资料免费下载汕头龙湖片区分区规划（89年）将分区规划做到控制性详细规划的深度。强调分区规划与控制性规划的衔接和规划控制配合；突出了控制重点与控制本质，对于可盈利可转让设施强调符合经济规律，对于非盈利公共服务和市政设施强调保证与鼓励；根据规划的具体要求调整了用地分类，便于实现规划控制以保证公共利益；在一级分类时，将公共设施用地分为政府职能用地（学校、医院等）和综合用地（住宅、综合楼等），前者在于控制不被占用，后者在于符合经济规律；在二级分类时将某些易被占用或忽视的设施单设一个小类，以便重点保证。对于社会服务体系根据重要性和是否赢利分为规定性、建议性和不可预见三种设施，分别给予定性定位、建议位置和不定位三种对策；对于综合指标体系在传统基础上进行了新的拓展，提出基本、主要、辅助和参考指标，基本指标为各类用地共有指标；主要指标根据用地性质的不同而有所选择；参考指标起补充和校核作用，特殊情况下可取代主要指标；参考指标用于宏观控制参考。提出具有通则意义用地相容表，良好地解决了用地相容性问题。；探讨了适应招商和开发组合工业街坊的设计模式。房策网更多房地产资料免费下载步入成熟（80年代末90年代初）温州旧城改造控制规划规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施；规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与；分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾；针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定；对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据；土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。房策网更多房地产资料免费下载控制性详细规划地位确立，编制走向规范。《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局）1986《控制性详细规划编制办法（建议稿）》（江苏省城乡规划设计研究院）1989《南京控制性详细规划理论方法研究》（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控规的编制内容和要求。1992年建设部又下发了《关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土地出让和开发活动的通知》，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权，出让前应当制订控规。确定的控规在土地市场化行为中的权威地位。1995年建设部又制订了《城市规划编制办法实施细则》，进