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1香港人怎样看商业地产2香港“职业”房产投资者的看法•最爱——就是商铺•商铺利大、住宅平稳32007年6月成交案例•尖沙嘴广东道–100平米地铺,成交价1.7亿元(连租约)–每平米单价170万元–目前月租金:35万元/月–当前回报率:约2.5厘–估计市场租金:60万元/月–估计租金回报率:约4.2厘–购入者:英皇集团(老板:杨受成)42007年5月成交案例•铜锣湾罗素街52号B–地铺110平米;二、三楼160平米–总成交价2.038亿元–每平米单价52.3万元–目前租金:45.3万元/月–当前回报率:约3.4厘–购入者:英皇集团52007年3月成交案例•铜锣湾罗素街52号B(同上铺)–买入成交价1.648亿元–同年6月出售给英皇集团,成交价2.038亿元–三个月账面净赚3900万元62007年3月成交案例•旺角西洋菜街星际城市–3.8平米地铺,总成交价1580万元–每平米单价415万元–目前月租金:9万元/月–当前回报率:约3.8厘–购入者:邓成波(称号:香港铺王)72007年3月成交案例•旺角西洋菜街星际城市–5平米地铺,总成交价2060万元(连租约)–每平米单价412万元–目前月租金:9万元/月–当前回报率:约5厘–购入者:邓成波(称号:香港铺王)82004年6月成交案例•旺角西洋菜街14~24号–星际城市旁–每平米单价252万元–三年后,升值近1倍9香港人投资商业地产策略•不怕贵,就怕地点错•不怕目前回报低,只要有升值空间•大企业如是•小投资者亦如是10香港人投资商业地产策略•多看升值空间–物业价值–租金价值•次看短期租值11香港人投资商业地产策略•投资商业地产传统智慧–永远投资一线物业–永恒定律:地点、位置12谈谈香港发展商在京城的策略注:这只代表本人的观察和分析,是否如此是各企业的内部政策13香港发展商发展策略住宅只要算出有钱赚,哪里都可以做商业必须在中心黄金地段14香港发展商发展策略住宅是用来滚动资金,扩大营业额基数商业是用来持有,扩大资产并赖以升值提升资产总值15香港发展商发展策略•香港大开发商06年销售、租金收入和资产总值开发商销售额(亿)租金收入(亿)资产总值(亿)新鸿基10964.61705恒基3427.3386九龙仓121.7*47799新世界5810.2418太古(英资)7.3461270*置地(英资)1.12575016香港发展商发展策略•占据优质地段•囤积土地资源•保证商业质量•寻求升值空间•利用资产升值争取更大回报•提升融资能力和空间•总的来说,香港开发商投资商业地产,“玩”的主要是——财技17香港发展商发展策略•香港置地案例分析:–当怡和因香港回归在80年代中迁册出香港时,卖掉了旗下很多产业–大部分由新鸿基和嘉里等接手–但主要保留的是中环50万平米的商业(写字楼和商铺)18香港发展商发展策略•香港置地案例分析:–就是守住商业,让置地得以继续成为香港的主要发展商之一–通过这些商业资产,让置地在过去20年来资产增值了两位数的倍数–通过这商业资产,亦使其融资灵活–06年,置地商业资产升值相对05年上升23%,账面升值近200亿19香港发展商发展策略•太古集团案例分析–太古较置地聪明,作为英资,选择面对回归,反而加大商业发展和投资–不只没有卖贵重产业–还积极开发新商业:又一城等–因此资产增长快速20香港发展商发展策略•太古新三里屯案例分析–总集团策略要在中国占有一定的份量–中心地区土地难求–虽然现在高峰,但现在不进,将来地更难求21香港发展商发展策略•太古新三里屯案例分析–信心和策略来于:•升值回报•优质商业超越竞争者22香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–40万平米总量–12万平米商业–其余为办公楼、酒店和公寓–成本约为¥1.6万/平米23香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–现在租值:•零售:US$150/月•餐饮:US$90/月–以租金计算,商场每平米价值已超越12万元–较7年前的投入成本,资产升值了6倍24香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–长实本身商场经验并不丰富,不论是香港或是国内–但抱着港商一贯的商业发展策略,占据黄金宝地,放弃短期效益,争取长期利益25香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–2000年,东方广场第一期开业即遇到挫折,因租金叫价过高(US$60/月),使相当大数量租户离场–2003年,第二个租约期,遇上SARS,更是雪上加霜26香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–长江集团当即改变租金策略•以延长免租期大幅降低租户负担•以优惠条件引进高水平品牌•加快办公楼使用率–前后用了3个租约期,达到了今天的局面27香港人如何看SOHO中国商业开发策略28SOHO中国案例•在北京商业房产的开发商中,SOHO中国是极少数发展商获得较佳利益的29SOHO中国案例•在CBD内:–建外SOHO–SOHO尚都–朝外SOHO–光华路SOHO•全部都“卖掉”30SOHO中国案例•当然,SOHO中国获得了不错的回报,但SOHO中国只是短赢!•买了这些商铺的散户才是长远赢家!31SOHO中国案例•这些地段,如果港商可以拿到,一定不会卖!32SOHO中国案例•房产投资最吸引之处是“双线收益”–租金回报收益–房产升值收益•而租值和房产并不绝对成正比,房产的升值远远大过租金的升值(虽然也有互维关系)–看看港商,在2.5厘租金回报时仍入市33SOHO中国案例•为什么散户会赢?–四个项目均在北京最具发展的CBD–无论SOHO中国售后服务水平如何,它的地点,它“自然的充足养分”一定使这些项目升值34SOHO中国案例•这是有例可循的–香港广东道独立地铺,每平米170万价值,处于九龙仓海洋中心旁–香港罗素街地铺连商铺,每平米50多万,处于时代广场旁35SOHO中国案例•SOHO中国的这4个项目–既有如香港置地在中环那样的高档办公楼林立的环境,有60万白领在这里工作;–也有顶级的商业设施:•世贸天阶•国贸三期•多个五星级酒店•等36SOHO中国案例当这些地段及环境都成熟了收获的并不是老潘!!37谁是赢家守得住黄金地段就是最终赢家!!
本文标题:从香港看北京商业地产-kehu
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