第八章 国有资产评估2.ppt

第八章国有资产评估第四节资产评估的基本方法三、收益现值法（一）收益现值法及其适用的前提条件1、收益现值法的概念收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2、收益现值法应用的基本前提①被评估资产的未来预期收益是可以预测并可以用货币衡量的;②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;③被评估资产预期获利年限可以预测。（二）收益现值法的应用收益现值法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。一般有以下两种情况:1、资产未来收益有限期情况下的评估方法资产未来预期收益具有特定时期限制的情况下,应通过预测有限期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现后求和获得,各年预期收益折现值之和,即为评估值。基本公式为:评估值式中:Ri——未来第i个收益期的预期收益额;n——收益期限,通常以年为单位;r——折现率。收益现值＝∑（各年预期收益额×各年折现系数）012345N举例：某企业尚能继续经营３年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现准备转让。经预测得出３年内各年预期收益的数据如下：年份收益额(元)折现率（%）折现系数收益折现值(元)第一年1000080.92599259第二年800080.85736854第三年700080.79385557评估值＝9259+6854+5557＝21670元2、资产未来收益无限期情况下的评估方法基本公式:资产评估值＝∑(前若干年各年收益额×各年折现系数)＋（以后各年的年金化收益/本金化率）×前若干年最后一年的折现系数•应当指出,确定后期年金化收益的方法,可以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。•P210前期各年预期收益折现值0123456N后期年金收益本金化加合对后期本金折现举例：某企业预计未来五年收益额如下：年份收益额(元)折现率（%）折现系数收益折现值(元)第一年150000100.909第二年128000100.826第三年137000100.7513第四年129000100.6830第五年135000100.6209第六年后各年140000要求：计算该企业的评估值。四、清算价格法（一）清算价格法的含义所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业资产变现，在企业清算之日预期出售资产而收回的快速变现价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对被评估资产进行评估的方法。（二）清算价格法的适用范围。第一，企业破产。当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依法清偿其所欠的各种债务，不足部分不再清偿。第二，抵押。这是以其所有资产作抵押物进行融资的一种经济行为，合同当事人一方用自己特定的财产向对方保证履行合同义务的担保形式。第三，清理。是指企业由于经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘，或者因其他原因无法继续经营下去，为弄清企业财、物现状，对企业全部财产进行清点、整理和核查，为经营决策(破产清算或继续经营)提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理。第五节房屋建筑物的评估一、房屋建筑物的分类及其评估特点（一）按经济用途分类1.住宅－－包括高楼大厦、普通楼房、排房、其他住宅。住宅2.工业房屋建筑物3.商业房屋建筑物4.交通运输房屋建筑物---火车站•汽车站5.社会福利性建筑物5.其他房屋建筑物（二）按建筑结构分类1.钢结构2.钢和钢筋混凝土结构3.钢筋混凝土结构4.砖混结构砖混结构5.砖木结构木结构6.其他结构（竹木结构）（三）房屋建筑物评估的特点1.房屋与土地分开评估2.房屋建筑物产权受土地使用权年限的制约•二、房屋建筑物现场查勘•评估机构获得了评估建筑物的产权、购建费用、使用情况及有关土地占用等资料之后，就可以进行现场查勘。现场查勘是评估人员对房屋建筑物的各项指标进行现场测定的行为，其主要内容有：•1.核对房屋建筑物的地址、坐落和部位。•2.确定房屋结构、类型和式样。•3.查勘的主要项目有墙体、屋面、地板、卫生设备、暖气设备、煤气设施、门窗、层高和其他装饰性结构。•4.测定房屋的地段朝向和层次。地段、朝向、层次、采光和通风情况，关系到房屋的使用价值，进而影响房屋价格的评估。•5.确定房屋建造年份，鉴定房屋完好程度。•6.勘丈绘图，必要时摄影。•三、房屋建筑物的完损等级•根据国家《房屋完损等级评定标准》，按照房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，将房屋建筑物分为以下五个等级：（一）完好房成新率在80％以上的房屋。房屋结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。（二）基本完好房成新率在60％--80％的房屋。房屋结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧，有少量损坏但能正常使用。（三）一般损坏房成新率在40％-60％，房屋的结构、构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行大修理。(四)严重损坏房成新率在40％以下，房屋的结构、构件、装修、设备有明显损坏或变形、老化，并且不齐全，需进行大修或翻新。（四）危房房屋的结构、构件已处于危险状态，有随时倒塌的可能。三、房屋建筑物的评估方法（重置成本法）•举例：•1.评估对象概况：评估对象为某事业单位办公楼，坐落在市中心，占地面积600平方米，建筑总面积为18000平方米，该建筑物始建于1979年6月，建筑物为钢筋混凝土结构。•2.评估基准日：1999年6月30日。•3.估价过程：•采用房地分估合一的方法；•土地资产的价值为每平方米900元，土地总价为（540000）；•该建筑物重置成本为1000/平方米，总重置成本为180万元；•成新率专业测定该建筑物尚可使用60年，60/（20+60）＝75％；•该办公楼功能性贬值估价在9万元；•计算办公楼的评估值：•＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值•＝180×75％-9-0•＝126（万元）课堂练习：•举例：•1.评估对象概况：评估对象为某企业单位综合楼，坐落在市中心，评估后作为商业中心使用，占地面积9600平方米，建筑总面积为78000平方米，该建筑物始建于1989年6月，建筑物为钢筋混凝土结构。•2.评估基准日：2009年6月30日。•3.其他资料：•土地资产原价为每平方米900元，现在该土地的价值已是原来的三倍，土地总价为（）；•该建筑物成本原价为1000元/平方米，重置成本现价为5100元/平方米，总重置成本为（万元）；•成新率专业测定该建筑物尚可使用80年，•该办公楼功能性贬值估价在90万元；•计算办公楼的评估值：•＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值•4.要求采用房地分估合一的方法，评估该楼房的价值。•9600×2700＝25920000•78000×5100＝397800000•成新率＝80/（20+80）＝80％；•397800000×80％＝318240000•25920000+318240000＝344160000•34416-90＝34326第六节土地使用权的评估•一、土地使用权的概念及特征•（一）土地使用权的概念•民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制度在法律上的体现，是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。••（二）特征•1.土地使用权是基于法律的规定而产生的，如果没有法律的规定，也就不会有土地使用权的合法存在；•2.土地使用权是在国有土地和农民集体土地所有权的基础之上派生出来的一种权利，也就是说这一权利是依据土地所有权的存在而存在，没有土地所有权也就没有土地使用权；•3.土地使用权是一种对土地的直接占有支配权；•4.土地使用权的目的是获得土地的使用价值，从土地利用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所；•5.土地使用权具有一定的稳定性；•6.土地使用权一般仅仅限于地面。•二、土地使用权评估的程序••1、明确土地使用权评估的有关事项（包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等）•2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表•3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，是否明确，是否存在他项权利等•4.调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等••5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等•6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平•7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况•8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价•三、土地使用权评估的操作步骤•公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。•②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）计算土地开发费用地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。①“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。②公共事业建设配套费用。③小区开发配套费。（3）计算投资利息（4）计算投资利润•利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。（5）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％四、土地使用权评估方法——路线价评估法1.计算公式：路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额2.深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。临街深度未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12米未满16米满16米未满18米深度系数130％125％120％110％100％深度百分率表3.路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：（1）路线价区段的划分（2）标准深度的确定（3）路线价的评估（4）深度百分率表和其他条件修正率表的制作（5）土地宗地价值的计算。举例：•某路线价区段内的一宗临街矩形土地，临街宽度10米，临街深度18米。该区段计价标准为：临街深度16—18米的路线价1000元/平方米。•要求：计算该宗地的出让价格•宗地出让价格＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4•+1.2×10×4+1.1×10×4+1.0×10×2•＝1000×（52+50+48+44+20）•＝214000（元）