第三章 房地产项目拓展

第三章房地产项目拓展【学习目标】1．房地产项目拓展的类型与模式；2．土地使用权的获取与条件分析；3．项目SWOT分析方法；4．项目区位环境分析。第一节房地产项目拓展概述第二节土地使用权的获取第三节房地产项目区位环境分析第四节昆山市某房地产项目拓展案例第一节房地产项目拓展概述一、项目拓展类型二、项目拓展流程1．企业战略规划2．投资机会判断3．项目评估决策三、项目拓展的法律环境（1）项目搜索与筛选（2）现场踏勘与调查（3）项目价值判断企业战略规划战略环境分析企业战略选择投资机会判断产业发展前景区域发展规划与市场前景项目评估决策项目搜索与筛选现场踏勘与调查项目价值判断土地购置与动迁图3-1房地产项目拓展流程1．企业战略规划2．投资机会判断影响房地产投资机会判断的因素主要有以下五个方面。（1）宏观经济状况（2）区位地理优势（3）市场供求状况（4）价格增长空间（5）产品投放机会3．项目评估决策在投资机会研判的基础上，开发商需要进行项目搜寻、现场踏勘、价值评估，确定是否获取以及如何获取土地的过程。三、项目拓展的法律环境1．项目用地管理规定（1）项目用地性质（2）项目用地预审2．土地购置的法律规定3．法律风险分析图3-4项目公司模式四、项目拓展模式（一）与土地方合作的模式与土地方的主要合作模式有项目公司模式、合作建房和股权收购模式三种。1．项目公司模式开发商出资合作方出地项目公司项目项目公司操作操作完成股权收购收益分配土地过户/收益分配股权转让设立以项目公司名义办理国有土地使用权证书，双方合作关系比较紧密；直接以土地使用权作价入股，规避对土地使用权转让条件的限制；节省费用；责任明确，法律风险相对较小项目公司模式优点一方面，组建的项目公司取得相应的资质才能从事房地产项目开发，但申请办理房地产开发企业资质手续繁杂，需要的时间较长，影响开发进度。另一方面，由于项目公司是针对特定项目设立的，具有临时性，在开发项目合同履行完毕，保修期满后，项目公司注销会涉及到股权转让或者清算。项目公司模式不足合作建房2．合作建房模式指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金进行合作的房地产开发模式。挂牌模式协议模式土地必须进入土地交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行，避免私下寻找合作方的方式。该模式中，土地可以协议出让，合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。图3-5挂牌模式项目合作方土地土地中心受理变更登记土地开发商出资挂牌成交确认出资竞买分配分配①协商原则②投资控制原则③土地过户原则1）挂牌模式的合作原则2）挂牌模式的优缺点优点是土地使用权得到政府认可，挂牌前已经缴清土地出让金，手续办理有保障。缺点是合作成本提高，合作存在磨合等方面问题。3）挂牌模式的主要风险控制①土地②合作方③合作条件④土地变更及付款风险⑤收益分配3．股权收购模式股权收购模式是将土地使用权名下公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。合作方土地项目公司土地开发商出资土地转让股权转让持股股权收购项目实施分享利润分担风险分享利润分担风险图3-6股权收购模式（2）股权收购模式的基本原则①收购新设项目公司方式②收购现有项目公司方式③收购非项目公司方式（1）股权收购的具体方式①被收购公司具备股权收购基本条件②优先采用收购新设项目公司的原则①采取该模式可以减少新成立项目公司审批开发资质所耗费的时间，避免新成立项目公司资质等级较低不能承揽大型项目的不足。②节省费用③手续简单。④项目开发进度加快。股权收购模式优点股权收购模式缺点①债务风险特别是或有负债风险难以控制②前期谈判调查时间比较长。③转让合同的技术处理1．联合竞买2．境外融资（HI）3．信托（二）与资金方合作的模式1．联合竞买联合竞买是合作各方联合参与土地部门的“招拍挂”，竞买成功后，双方按份额缴纳土地出让金，土地按份共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。2．境外融资（HI）境外融资模式是项目公司向外资银行经营债偿还本息，项目公司开发并享有利润，但其开发过程接受境外融资机构监督。3．信托房地产信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把集合到一定数量的资金投资到房地产项目或贷款给房地产开发商，把取得的投资回报或贷款利息分配给委托人的业务过程。第二节土地使用权的获取一、土地资源开发的特性土地资源具有如下特点：（1）土地是不可复制和再生的稀缺资源。（2）土地的不可控性。（3）土地的不可更改性。（4）土地是房地产开发的最重要投资。（5）买地的动机不是单一的。二、土地使用权的获取（一）土地使用权出让1．土地使用权出让方式（1）协议出让（2）招标出让（3）拍卖出让（4）挂牌出让2．土地使用权出让价格及其含义（1）土地使用权出让金土地价格=（地租÷银行利息率）＋土地投资成本＋土地投资应得利润（2）毛地价，即未完成“七通一平”[1]的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。毛地价是政府获取的土地收益部分，不含拆迁费用，也不含小区配套成本。（3）熟地价，即提供“七通一平”或为“五通一平”的地块，土地出让金包括土地使用费和开发费。[1]“七通一平”，即完成动迁，具备“通路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的地块。3．出让土地的使用类型（二）土地使用权转让（三）土地使用权划拨三、土地使用权出让合同及其主要内容1．总则2．出让土地的交付与出让金的缴纳3．土地开发建设与利用4．土地使用权转让、出租、抵押5．期限届满6．不可抗力7．违约责任8．适用法律及争议解决9．附则四、旧城改造与新区开发（一）旧城区房地产开发的特点（二）新区开发的特点（三）投资与消费倾向对新区开发和旧城改造的影响图3-10租金梯度曲线和土地利用同心圆模式第三节房地产项目区位环境分析一、区位理论地租额EEF二、区位与房地产价值1．区位与城市功能分区(1)商业区中央商业区城区商业区街区商业区（2）工业区内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区（3）居住区2．区位与房地产投资价值的关系（1）注意升值潜力的分析（2）区位选择要有超前意识（3）产品品质是升值基础（4）综合性价比是最终判定条件3．不同类型的房地产项目对区位的要求三、房地产项目区位选择的定性分析（一）房地产开发与城市地租的关系（二）房地产开发项目的区位选择1．区位因素分析（1）宗地状况分析（2）交通动线分析（3）配套设施分析2．区位选择的原则（1）自然环境的合意性（2）经济和社会文化发展的适应性3．不同房地产开发项目用地区位选择四、房地产项目区位选择的定量分析1．关键因素评估法降低成本类开拓市场类获得原料类④风险分散类⑤竞争类⑥获得生产技术和管理技术类2．组合权重法五、SWOT分析在房地产项目区位选择中的应用1．SWOT分析流程SWOT分析时，主要有以下几个方面的内容（1）分析环境因素（2）构造SWOT矩阵（3）制定行动计划USED技巧2．SWOT在区位分析中的应用根据SWOT分析流程，可以做出多种类型的分析形态，常见的有分列式和综合式两种类型。第四节昆山市某房地产项目拓展案例本章小结本章从项目拓展的概念入手，详细分析了项目拓展的类型、流程，全面分析了当前主要的拓展模式，并对其适用条件进行了分析。在此基础上，对土地获取方式，最新土地出让合同内容进行了阐述。文章结合区位理论，对区位选择、区位与房地产拓展的关系进行了描述，并详细归纳出区位选择的定性方法、定量方法和SWOT分析法。最后，利用昆山某房地产开发项目，详细分析了收购拓展的过程。