CAS-3 投资性房地产

1CAS-3投资性房地产2CAS-3投资性房地产一、范围二、确认和初始计量三、后续计量四、转换五、处置六、披露3一、范围投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。排除：自用房地产；作为存货的房地产。适用其他相关会计准则的房地产：企业代建的房地产，适用第15号准则《建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回，适用第21号准则《租赁》。目的4如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的，用于赚取租金和资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。注意5二、确认和初始计量1、确认条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。62、初始计量成本确定：(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。(4)与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，否则在发生时计入当期损益。7三、后续计量（一）采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量采用成本模式对建筑物进行后续计量，应按照第4号准则《固定资产》和第6号准则《无形资产》的规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。资本化条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。费用化：不满足资本化条件的。8成本模式操作要点：建筑物同固定资产，计提折旧，减值测试土地使用权同无形资产，摊销，减值测试9（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更，需追溯调整。10公允价值模式操作要点：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。11例4-1资料：2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将这栋写字楼出租给乙企业，期限5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款1200万元。若采用成本计量模式，则：借：固定资产-写字楼1200贷：银行存款1200若采用公允价值模式，则：借：投资性房地产-写字楼1200贷：银行存款120012例4-2资料：20×7年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×7年7月5日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元,能够单独出售。13甲企业的账务处理如下:土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产〔600×(1000÷3000)＝200万元〕。借：投资性房地产—厂房1000贷：在建工程1000借：投资性房地产—土地使用权200贷：无形资产—土地使用权20014例4-3资料：甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同约定,乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经减值调试,其可收回金额为1200万元,此时办公楼的账面价值为1500万元,以前未计提减值准备。15甲企业的账务处理如下:①计提折旧每月计提折旧l800÷20÷12＝7.5(万元)。借:其他业务成本75000贷:投资性房地产累计折旧(摊销)75000②确认租金借:银行存款(或其他应收款)80000贷:其他业务收入80000③计提减值准备借:资产减值损失3000000贷:投资性房地产减值准备300000016例4-4资料：甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10年。当年10月1日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为9000万元。20×7年12月31日,该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。17甲企业的账务处理如下:①20×7年10月1日,甲公司开发完成写字楼并出租借:投资性房地产——成本90000000贷:开发成本90000000②20×7年12月31日,按照公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产—公允价值变动2000000贷:公允价值变动损益200000018四、转换有确凿证据表明房地产用途发生改变，转换形式：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。19转换（续1）成本模式转公允价值：将账面价值作为转换后的入账价值。20转换（续2）自用或存货转为公允价值模式计量：按照转换当日的公允价值计价；转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。21例4-5资料：甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日,该写字楼的账面余额50000万元,已累计折旧5000万元，公允价值为47000万元。20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并以55000万元出售,出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。22甲企业的账务处理如下:①20×7年4月15日,存货转换为投资性房地产:借:投资性房地产——成本470000000累计折旧50000000贷:固定资产500000000资本公积——其他资本公积20000000②20×7年12月31日,公允价值变动:借:投资性房地产——公允价值变动10000000贷:公允价值变动损益1000000023③20×8年6月,收回并出售投资性房地产:借：银行存款550000000公允价值变动损益l0000000资本公积—其他资本公积20000000其他业务成本450000000贷：投资性房地产—成本470000000—公允价值变动10000000其他业务收入55000000024转换（续3）投资性房地产转换为自用房地产的会计处理成本模式：房地产转换前账面价值作为转换后入账价值借：固定资产—自用房地产(库存商品—开发产品)(无形资产—土地使用权)贷：投资性房地产25转换（续4）投资性房地产转换为自用房地产公允价值模式：以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：固定资产—自用房地产(转换日公允价值)(库存商品—开发产品)(无形资产—土地使用权)贷：投资性房地产(账面价值)差额借记或贷记投资收益26例4-6资料：20×8年10月15日,甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日,该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为4750万元,其中,成本为4500万元,公允价值变动为增值250万元。27甲企业的账务处理如下:借:固定资产48000000贷:投资性房地产—成本45000000—公允价值变动2500000公允价值变动损益50000028转换（续5）自用房地产转换为投资性房地产采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益借：投资性房地产(公允价值)借：投资收益(差额)贷：固定资产—自用房地产(账面价值)(库存商品—开发产品)(无形资产—土地使用权)29转换（续6）自用房地产转换为投资性房地产采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价转换日公允价值大于原账面价值，差额计入所有者权益借：投资性房地产(公允价值)贷：固定资产—自用房地产(账面价值)(库存商品—开发产品)(无形资产—土地使用权)贷：资本公积——其他资本公积(差额)30五、处置投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。借：银行存款等营业税金及附加贷：投资性房地产(差额借记或贷记投资收益)31六、披露企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：(一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。(二)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。(三)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。(四)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。(五)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。32新旧相关规定主要差异1.原无此准则，不划分投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“存货—出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。2.原初始计量：按照取得时的实际成本。3.原后续计量：成本模式。4.原成本计量：“出租开发产品”按期摊销出租产品的成本。5.原转销：“固定资产”计提折旧；“无形资产”进行摊销。6.原减值准备处理：会计期末按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。