征收条例7

解读国有土地上房屋征收与补偿条例主讲人：武汉市普法宣讲团高级讲师龚艺冶金街法制讲座目录•一、征收制度概述•二、立法目的与适用范围•三、征收补偿•四、化解征收中的矛盾第一部分征收制度概述一、从“拆迁”到“征收”二、公益征收公益征收又称公用征收，是指国家基于公共利益的需要，以强制方式取得人民的财产权，并给予财产权人以补偿的法律制度。三、我国的公益征收1950年政务院颁布的《城市郊区土地改革条例》1958年的《国家建设征用土地办法》1987年全国人大常委会通过的《中华人民共和国土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《草原法》、《渔业法》1991年《城市房屋拆迁管理条例》2007年《物权法》四、《征收条例》公布过程2007年，拆迁条例进行修改的基础上，制定了征收条例。2007年12月，国务院常务会议首次审议这个条例。2010年，条例草案先后两次向社会公开征求意见。2011年1月19日通过，21日公布施行。对比拆迁条例，征收条例主要在如下几个方面作出了新规定：（一）规定了政府是房屋征收与补偿的主体（二）明确政府只能在符合公共利益需要的情况下才能实施征收行为（三）在征收程序中扩大公众参与程度。（四）对征收补偿的内容进行了明确。（五）取消行政强制拆迁。【案例】宋某诉某市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案2003年6月5日，某市建设局作出房屋拆迁纠纷裁决，主要内容是（一）被拆迁人宋某应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；（二）房屋安置补偿费共计685651.88元；（三）万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋（面积与被拆房屋面积相当），拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准；（四）万兴公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。宋某不服，遂向该市某区人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决。宋某诉称被告以方元房地产评估咨询有限公司的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，方元公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利，裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性，被拆迁房屋在拆迁前一直由他人承租，对承租人的安置一直未达成任何协议。法院认为：被告根据万兴公司的申请，有权对该拆迁纠纷作出行政裁决。但行政机关在裁决时应充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。可是某市建设局在裁决纠纷时，未允许宋某对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了相关法规的规定。此外，对调换房屋的具体位置、楼层、房屋价格等内容未明确表述，致使裁决内容无法执行。综上，应重新予以裁决。鉴于宋某的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第（一）项予以维持，其余各项予以撤销。本案中，产生纠纷的主要原因就在于被拆迁人没有得到公平的补偿。第二部分立法目的与适用范围一、立法目的•征收条例第一条规定规范国有土地上房屋征收与补偿活动维护公共利益保障被征收人的合法权益立法目的二、适用范围本条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。（一）土地公有制的形式国家所有集体所有（二）集体土地征收对集体土地征收，是根据《中华人民共和国土地管理法》调整的，土地补偿费归农村集体经济组织所有，安置补助费须专款专用，地上附着物和青苗补偿费。详见《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（三）非公共利益拆迁对非公共利益拆迁没有规定三、何为公共利益（一）《条例》第八条规定：1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（二）怎样判断一个建设项目是否属于公共利益的需要？1、要看其是否属于条例第八条的规定的范围内2、还要看这些建设项目是否纳入了条例规定的相关规划和计划。四、征收程序：1市、县级人民政府作出征收决定2征收补偿部门对被征收人进行补偿3被征收人搬迁（二）旧城改建引入听证会条例规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（三）征收前进行维稳评估条例规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。《湖北省城镇房屋拆迁社会稳定风险评估办法》五、无证房的处理《物权法》规定，不动产登记系物权公示，未经公示不一定违法。无证房屋系未公示房屋。无法公示是指不具备公示条件，即是违法建筑，未经公示房没有公示却不一定就是违法建筑第三部分房屋征收补偿•一、房屋征收补偿的范围•（一）房屋征收补偿损失的范围包括•1、被征收房屋价值的补偿•2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿•3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。•（二）首次规定奖励补助•条例第十七条第二款：市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。•同时，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。2008年成都房屋拆迁出新政按期搬迁最高奖6万•三、补偿方式：•《征收条例》规定的房屋拆迁补偿方式有两种：•1、货币补偿，•2、产权调换。与房屋产权调换相比，实行货币补偿主要有几大优势：•（一）、确保补偿安置及时到位•（二）、方便旧城成片改造•（三）、被征收人购房选择面更宽•货币补偿房屋调换两种补偿方式其实等价•比如，一套房屋的市场评估价为12万元，如果被征收人想与另外一套价值20万元的房屋进行产权调换，则需补上8万元的差价。反之，如果所调换的房屋价值10万元，那么2万元余额也会退还。•四、房屋征收评估•对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。•对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。•房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。五、法律责任•征收条例第三十条至第三十四条规定了法律责任，包括：•1、政府及房屋征收部门的责任、•2、暴力等非法搬迁法律责任、•3、非法阻碍征收与补偿工作的法律责任、•（被征收人）•4、非法占用征收补偿费用的法律责任、•5、违法评估的法律责任。•加重评估机构责任：•房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四部分化解征收中的矛盾一、宣传法律和政策,和谐完成征收•（一）签订补偿协议需要了解被征收人的心理状态•1、得意但不外露的心理。•2、恐惧但剧烈对抗的心理。•3、消极逃避心理。•4、蛮横纠缠的心理。（二）耐心细致做工作•1、明确法律的规定,如《条例》对征收范围确定后的限制。•2、被征收人的法律责任，条例第三十二条。•3、关于人口多的问题。•4、征收临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？•《征收条例》规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。【案例】柳州李某抢建、抢装修拆迁房屋案•居民李某的房屋位于某市改扩建项目的拆迁公告范围内。李某的房屋共三层，建筑面积为75平米，均有住宅房屋产权所有证。在拆迁公告后，由包工头前来游说，每平米的补偿费用很高，如果扩建房屋，将能获得额外的补偿，表示愿意与李某合作，垫资抢建、抢装修，到时双方按四六比例分成。李某被利所诱，遂抢建加盖一层25平米房屋，抢装修地板砖50平米，安装吊顶45平米。但李某的小算盘未能得逞。建设单位事前已对建设用地范围内拟拆迁房屋及附属物等事项进行了取样调查，因而拒绝对李某抢建、抢装修部分给予补偿，并要求李某自行拆除抢建、抢装修部分。对征收范围确定后行为的限制具有重大意义：一、制止征收过程中的抢建风潮，减少抢建过程中重大责任事故发生。•2004年2月6日，武汉市东湖开发区两湖大道龚徐湾村正在违法抢建的5层楼突然坍塌，造成39名施工人员3死14伤。•2010年北京昌平检察院共受理昌平区在拆迁中因抢建房屋而引发的重大责任事故案件7件，共造成10名个人死亡、3名工人不同程度受伤。二、公平对待各个被征收人，杜绝“违法违规者得利，遵法守规者吃亏”现象。三、限制暂停期限。暂停期限不得超过一年。三、强制搬迁•被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。四、施行时间•条例于2011年1月21日公布。•本条例自公布之日起施行。•2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。•（一）属于拆迁条例调整，而不属于本条例调整的纯粹为商业利益进行的拆迁如何规范？•对此，在没有法律进行规范的情况下，商业利益需要的进行的拆迁只能按照一般民事行为，由双方平等协商，在取得房屋所有权后，按拆迁自己房屋的模式进行拆迁。有两个问题：•（二）本条例实施前正在进行中的拆迁项目如何处理？•对此，本条例规定，只要是在本条例实施前取得了拆迁许可证的，即使拆迁发生在本条例生效以后，都仍然按照原条例执行。谢谢大家！