分户验收----南京市住宅工程质量分户验收

南京市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）文件出台背景1、质量问题的客观存在2、需求矛盾3、验收规范和交房的矛盾4、投诉处理机制不健全文件主要内容定义住宅工程质量分户验收，是指在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照国家工程质量验收规范对住宅工程的每一户及单位工程公共部位按本办法第五条内容进行的专门验收。住宅工程分户验收内容：（一）楼地面、墙面和天棚面层质量；（二）门窗安装质量；（三）栏杆安装质量；（四）防水工程质量；（五）室内空间尺寸；（六）给排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。验收人员建设单位的项目负责人必须组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。验收程序1、建设单位组织人员并进行分工。2、对每一户进行检查验收。3、填写分户验收记录。4、形成分户验收合格标识。5、对公共部位进行验收。6、待单位工程所含的所有户数及分户所含的公共部位验收合格后，填写分户验收汇总表。7、竣工验收小组抽取一定的数量进行复核。验收实施日期本办法自二〇〇六年六月一日起试行。主要条款说明管线走向、尺寸测量标识分户验收前，应在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线（精装修房可附图标识）。线：主要指开间材料基准线分户验收合格标识分户验收应逐户、逐间检查，做好记录。分户验收合格的，应及时完善“住宅工程质量分户验收记录”含（公用部分）的签字手续，并将有验收人员签名的分户验收合格标识置于户内醒目位置；分户验收不合格的，整改符合要求后重新组织验收。单位工程铭牌：建设单位应在每个单位住宅工程的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间以及工程建设有关单位名称的铭牌。竣工验收通知：分户验收全部合格后（完成附录2－9），竣工验收七个工作日前，建设单位将《单位工程竣工验收通知书》和《住宅工程质量分户验收汇总表》等（含《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》）报送相应的质量监督机构。竣工验收复核：住宅工程竣工验收时，验收组抽查一定的户数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收过程进行监督。•终止验收：住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后重新组织验收。•罚则：分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。•交付：《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。附录2住宅工程质量分户验收记录（室内）附件3住宅工程质量分户验收记录（公共部位）附录4住宅工程分户验收汇总表附件5住宅工程质量分户验收标识牌附件6工程铭牌附件8工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表附件9涉及结构安全和主要使用功能设计变更一览表住宅工程质量分户验收内容及要求•一、室内•二、公共部位一、室内验收项目验收内容检查方法验收标准参照标准备注1、楼地面墙面天棚面层楼地面空鼓、裂缝、起砂小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm。空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂。GB50209-20025.3.4、5.3.6墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰。GB50210-20014.3.5GB50204-20028.2.12、门窗安装窗台高度钢尺检查，每个窗台不少于一处。窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。GB50352-20056.10.3GB50096-19993.9.1外窗渗漏外窗人工淋水后检查，每三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时外窗及周边无渗漏《建筑法》第六十条门窗开启开启和关闭检查,手扳检查开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动GB50210-20015.3.4GB50210-20015.1.11安全玻璃认证标识观察检查安全认证标识应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）发改运行（2003）2116号第六条3、栏杆安装栏杆高度钢尺测量，每片栏杆不少于一处。低层、多层净高不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差。GB50210-200112.5.6竖杆间距净距尺寸不应大于0.11m，正偏差不大于3mm。GB50210-200112.5.9防攀爬措施观察检查。有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。GB50352-20056.6.3护栏玻璃观察检查3C安全标识，游标卡尺测量。必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃。GB50210-200112.5.74、防水工程屋面渗漏平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不少于2小时。屋面无渗漏、无积水GB50210-200112.5.6卫生间等有防水要求的地面渗漏蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。无渗漏、排水顺畅。GB50210-200112.5.9外墙渗漏外窗人工淋水试验一小时后检查。墙面无渗漏、滴水线无爬水。GB50352-20056.6.35、室内空间尺寸室内净高1.在分户验收记录所附的套型图上标房间编号；2.每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；3.偏差为实测值与推算值（设计确认）之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；4.使用“激光测距仪”进行检测。（不规则房间不测开间，卫生间等找坡房间原则上不计算极差）最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm。DGJ32/J16-20056.3.2室内净开间极差不超过20mm，且不超过垂直长度尺寸0.5%。6、给排水系统安装管道渗漏观察检查给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水后无渗漏。GB50242—20024.2.2、5.2.1管道坡向观察检查顺直、无倒坡。GB50242—20025.2.3地漏水封高度试水观察检查、尺量检查地漏水封高度不得小于50mm。GB50242—20027.2.1阻火圈（防火套管）设置观察检查高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火（防护套管）。GB50242—20025.2.47、室内电气工程安装插座相位、接地使用“漏电保护相位检测器”逐个检查“漏电保护相位检测器”无接错显示GB50303—200222.1.2、3.1.7电源控制回路编号及标识、触电保护灵敏度观察和开、关触电保护器检查接线照明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏。GB50303—20026.1.9、6.2.88、其它烟道设置及附件观察检查止回阀、防火门按规定安装表面无裂纹；屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过平台跃层外开门窗的上口。苏建科〔2004〕143号文二、公共部位1、外墙窗角斜裂缝，墙面裂缝在距外墙两米范围内平视或仰视检查。墙面及窗角无可见裂缝。《建筑法》第六十条2、楼（电）梯、通道楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差钢尺或激光测距仪测量检查1.相邻踏步高差不得超过10mm。；2.楼梯从扶手中心或墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下，一边设有栏杆的不小于1.0m）；3.楼梯平台净宽不小于1.2m。GB50209-20025.3.8GB50096-19994.1.3GB50352-20056.7.3GB50368-20055.2.3电梯候梯厅深度，电梯门净宽1.电梯候梯厅深度不得小于1.5m；2、电梯门净宽不得小于80cm。GB50096-19994.1.9JGJ50-20017.4.1高层首层疏散外门及通道的宽度疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m。GB50045-956.1.9公用走道净高钢尺测量或激光测距仪测量和观察检查走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m。GB50368-20055.2.13、地下室通道净高钢尺或激光测距仪测量检查通道的净高度不小于2.0mGB50368-20055.4.2墙面及天棚渗漏，裂缝观察检查地下室无渗漏、无裂缝GB50208-20024.1.9地面裂缝、起砂观察检查不得出现裂缝和起砂。GB50209-20025.3.6外窗淋水示意图外窗淋水示意图淋水要求1、引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形；2、淋水管管径15－20mm，距窗面表面≤100mm，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度≤30º，孔径3－4mm，孔间距100－150mm，水量为自来水正常水压下最大量；3、淋水1个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情况。竣工验收抽查1、分户验收前完善《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表》，并针对工程实际予以核实签字。2、分户验收前应准备好相关的检测仪器如激光测距仪、、小锤、钢尺和漏电保护相位检测器等并保证准确和正常工作，验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验收标准”时，按设计参数进行验收。3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，现场对被抽到分户重新差一遍，抽查住宅室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元；4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带，提前1小时淋水；验收时放水并对卫生间等蓄水房间进行尺寸测量。5、竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上的，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实；几点说明•1、测距仪使用前应统一校核，使用时检查开间尺寸；每个方向应将光源对准并穿过净高测量控制点；测点应根据图样编号在地面注明。•2、不合格处理：对于竣工验收时发现分户验收记录不真实时，监督部门责令现场重新进行复查整改，相当于分户验收重新进行（建设单位视情况决定复查比例），二次报验时间必须预留出复验时间。如二次复查（随机再抽）仍不符合要求，考虑网上公示。•谢•谢•大•家•！