医谷国际销讲(庾茂清)

110304第四版1/78医谷国际销售讲义110304第四版2/78一、市场篇（一）昆山概述环境篇一、昆山简介：昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首，近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2010年昆山人均GDP突破3万美元，高居全国所有城市之首。1、昆山历史文化充满灵气的江南水乡城市就像镶嵌在上海与苏州之间的一颗璀璨明珠，发源于这里并被联合国教科文组织确认为“人类口述与非物质遗产代表作”的昆曲，以及以“中国第一水乡”周庄为代表的水乡古镇，构成了昆山文化永恒的背景。经济高度国际化的开放型城市110304第四版3/78全球65个国家和地区的投资者在这里创办了约5000个项目，投资总额超过300亿美元，昆山已经成为国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济发展的高增长地区。现代文明的新兴工商城市先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”之一，在中国改革开放18个典型地区中总分名列第二，在2004年中央电视台“中国魅力城市展示”中荣膺“最佳中国魅力城市”称号。2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，昆山位列第一名。2010年9月，昆山又与维也纳、新加坡等5个城市一起获得该年度的联合国人居奖。2、昆山地理昆山交通便捷、教育发达、国际化水平高。她位于江苏省东南部苏州市与上海市之间；北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与上海嘉定、青浦两区交界，西与中新苏州工业园、吴江市接壤，南部水乡名镇周庄与浙江相通。总面积927.7平方公里。总人口160万，其中户籍人口76万。110304第四版4/78昆山鸟瞰图昆山位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34″~31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.5℃；年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天。3、昆山气候110304第四版5/78昆山地处我国东部沿海，位于北亚热带和中亚热带过渡地带，季风明显，四季分明；冬冷夏热，春温多变，秋高气爽；雨热同季，降水充沛，光能充足，热量富裕；自然条件优越，气候资源丰富。年平均气温15.5度,极端最高气温38.7度(2003年8月1日),极端最低气温-11.7度(1977年1月31日);年平均降水量1097.1毫米,年最多降水量1522.4毫米(1991年),年最少降水量667.1毫米(1978年);年平均降水日数126.8天,年最多降水日数150天(1977年),年最少降水日数96天(1998年));年平均日照时数2085.9小时,年平均无霜期237天,初霜期11月15日，终霜期3月26日，年平均风速3.7秒/米,秋冬季盛行东北风和西北风,春夏季盛行东南风。4、昆山经济昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，素有“江南鱼米之乡”美称。面积921平方公里，人口59万，辖15个镇。旅游资源丰富的昆山，风景秀丽，景色宜人。中国第一水乡--周庄以保存完好的小桥流水人的典型江南水乡风貌蜚声中外；阳澄湖水上风情园、淀山湖东方游乐园、新上海威尼斯度假村等旅游资源.昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，毗邻上海和苏州，交通便利，位置优越。市区内有昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、昆山留学人员创业园等一大批招商引资的重要载体，并拥有20万名各类专业技术人员。至2001年底，全市已累计批准来自世界54个国家和地区的投资企业2300多家，国际资本投入密集。昆山旅游资源十分丰富，又是国家卫生城市和国家环保模范城市，有着良好的人居环境。加之这里实施优厚的投资政策和配套的服务管理，正吸引着越来越多的客户前来投资办厂，共谋昆山的美好明天。昆山是一个新兴的现代化大都市。道路四通八达，编织着美丽的城市景观；大厦鳞次栉比，支撑起宽广的城市空间。各大街区功能清晰、特色鲜明，商业街繁华热闹、异彩纷呈。众多的广场和景观带，渲染出亮丽的风景。齐全110304第四版6/78的基础设施、便利的交通运输、完善的服务管理、优雅的景致环境，创设出市民生活、工作的理想家园。加之丰富的文化遗产和优良的文化传统，更增添其城市品位和底蕴，使之发展成为一个既有现代城市风韵，又具历史文化内涵的现代城市之星。昆山旅游资源十分丰富，既有秀美的自然资源，又有丰盈的历史人文资源。中国第一水乡――周庄以典型的“小桥流水人家”的江南水乡风貌蜚声中外；阳澄湖水上风情园、淀山湖东方游乐园、丹桂园等风景秀丽，景色宜人；市内的千灯顾炎武墓、秦峰塔、锦溪文昌阁等古迹，更使昆山成为一座自然风光和历史人文景观交相辉映的游览胜地，吸引了中外游客纷至沓来。另外，昆山的美食文化源远流长，这里的阳澄湖大闸蟹、奥灶面、周市燠鸭等食品历来都深受广大游客的青睐。昆山作为一个现代化工商业城市，拥有一大批各类优秀企业，并以其严格的管理、高效的运作、丰厚的效益成为全市经济发展的生力军。其中有2300多家外资企业，他们分别来自世界54个国家和地区，进入世界500强企业之列的就有23家，如法国道达尔•菲纳、芬兰耐思迪、美国艾利、荷兰DSM、日本丰田汽配等就是世界知名的跨国公司。他们利用昆山的自然、人才资源扩大企业规模，获得了极其可观的回报，同时为整个昆山经济的飞速发展立下了不朽的功勋。昆山膏腴沃野、物产丰饶，是名副其实的“鱼米之乡”，自古就凭借其丰富的自然资源和便捷的水陆交通成为商贾往来之地，并曾盛极一时。她历史悠久、人杰地灵，石器时代就创造了灿烂的文化，历朝历代都孕育出众多的名士鸿儒，朱德润、归有光、魏良辅、顾炎武等人就是其中的杰出代表，并给后人留下了宝贵的文化遗存，那句家喻户晓的“天下兴亡，匹夫有责”的至理名言，至今仍是我们共同的精神财富。5、昆山区位图110304第四版7/78（二）花桥镇概况二、花桥简介：花桥镇隶属昆山市区，位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园”之称，与上海国际汽车城毗邻，依托沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线等组成便捷高效的交通网络。是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里。1、花桥历史文化花桥镇位于江苏省的最东端，与上海国际汽车城毗邻，素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总110304第四版8/78面积50平方公里，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。自1992年起已有美国、英国、加拿大、法国、德国、日本、新加坡、韩国、台湾、香港等十多个国家和地区的二百多家企业来花桥投资，总投资十多亿美元。昆山市花桥镇正逐渐成为客商云集的投资热土。花桥镇依托优越的区位和目前在建的花桥国际商务城的龙头带动优势，自觉接受大上海的经济辐射，成为上海的卫星城。在招商选资中不断强化发展现代服务业的主导方向，并吸引了房地产等一批规模型现代服务业项目。如亚太广场、花桥·国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，形成了颇具规模的办公及配套环境。目前还引进30多个较具规模的现代服务业项目，总投资达200多亿元。绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续交付使用；港汇国际广场、天天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项目已签约并开工建设，一些国内外著名公司也看好商务城的发展前景。2、花桥未来发展按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，在花桥镇这块充满生机和活力的投资热土，今后将陆续完成中央公园、生态园等生态景观建设；绿地同济医院、中福会幼儿园、韩国易买得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活配套设施也将建设完成并投入使用。形成以中央公园为核心、周边布局商务园的城市框架，呈现“城在景中、人在林中”的生态景观，成为商务集中、商贸配套、商住齐全、环境优美的生态型商务功能区。3、花桥区位图110304第四版9/78三、花桥国际商务城介绍：1、总体概述：a、基础现状花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。2005年8月，江苏省委、省政府提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一，2006年8月被批准为省级开发区。2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。b、区位条件根据功能策划和总定位，花桥国际商务城将充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢，着力打造服务外包基110304第四版10/78地和国家级金融服务外包示范区，大力发展四大产业：一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目，力争通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海国际大都市的卫星商务城。2、规划目标及目的为全力打造“五个一流”的目标，建设国际一流商务城，近日，花桥确定一批生活配套和产业配套项目，并将于2010年全面启动或建设。生活配套项目主要包括：国际学校、绿地国际医院、国际高尚生活社区、品牌酒店、大型电影院、大型购物中心、娱乐中心、运动健身城，康复理疗中心等9大项目。国际学校位于服务外包二期配套区，将于今年开工建设，规划为九年制，包括小学六年和初中三年，每个年级设4个普通班与1个国际班，共45个班级。学校规划占地80亩，总建筑面积4.5-5万平方米，设行政楼、教学楼、学生宿舍、图书馆、操场、餐厅等教学和生活设施。绿地国际医院位于绿地大道南侧花望路南沿东侧，当前医院门诊楼已建成，病房大楼计划2010年开工建设，占地约58亩，建筑面积4.8万平方米，总投资约2.5亿元。国际高尚生活社区位于服务外包二期配套区，占地约400亩，总建筑面积约30万平方米住宅及约10万平方米邻里中心，总投资约9.5亿，规划于2010年启动建设。房产论坛,装修论坛,业主论坛110304第四版11/78品牌酒店位于绿地大道南侧香榭丽大道西侧，建筑面积约1万平方米，当前正在建设。大型3D数字影院位于绿地大道，绿地乐和城内，建筑面积约3200平方米，拥有6个放映厅，可同时容纳1000人，当前正在建设，预计于2010年4月左右开始试运营。百货购物中心位于服务外包二期配套区，占地约90亩，建筑面积约10万平方米，总投资约6亿，将于2010年启动建设。娱乐中心位于绿地大道南侧、人才公寓东侧占地约45亩，建筑面积约10.3万平方米，总投资约3亿。当前正在建设。运动健身中心位于绿地大道南侧花望路南沿西侧，占地125.6亩，建筑面积约9.3万平方米，总投资约3.6亿，当前正在建设，预计于2010年6月底一期开始营业，一期项目包括游泳馆，羽毛球馆等。房产论坛,装修论坛,业主论坛康复理疗中心选址于桥苑或者天福生态园，预计于2010年开工建设。新浪乐居.产业配套项目主要包括：会议中心、电力服务、电信服务、供气保障、BRT快速公交、公共技术平台、产学研合作、展示中心、展示展览配套等9大项目。买房,购房,装修论坛,房产论坛.会议（论坛）中心位于滨江路西侧，服务外包论坛、酒