长沙房地产年报2018

转向信号后的多方焦虑易居企业集团·克而瑞版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或者评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或者间接损失概不负责。2018CHANGSHAREALESTATEMARKETANNUALREPORT转向信号后的多方焦虑政策控城下的震荡寻底政策控城下的震荡寻底2018年长沙房地产市场年报Contents“1个”全国形势PARTONEPARTTWOPARTTHREEPARTFOUR“8个”楼市特征“3个”楼市影响“6个”楼市预判通过对全国楼市发展格局的理解，建立市场基本发展趋向格局.Throughtheunderstandingofthedevelopmentpatternofthenationalrealestatemarket,thebasicdevelopmenttrendpatternofthemarketisestablished.分析2018年长沙楼市各项指标运行及转变现象,判断楼市发展周期.AnalysethevariousindicatorsofChangsharealestatemarketin2018,andjudgethedevelopmentcycleoftherealestatemarket.通过分析市场发展现状对楼市各方影响,为后市判断提供支撑.Throughtheanalysisoftheimpactofmarketdevelopmentstatusonallpartiesintherealestatemarket,thispaperprovidessupportforfuturejudgment.基于以上分析判断长沙楼市未来发展走势.Basedontheaboveanalysis,thefuturedevelopmenttrendofChangsharealestatemarketisjudged.Throughtheunderstandingofthedevelopmentpatternofthenationalrealestatemarket,thebasicdevelopmenttrendpatternofthemarketisestablished.NATIONALFORM全国形势供应面积成交面积578784320526供应面积成交面积690570419485供应面积成交面积1226162614061474供应面积成交面积311247380289供应面积成交面积2103181821381470供应面积成交面积12014012167供应面积成交面积341404706390供应面积成交面积380616823628供应面积成交面积8409971055868主要城市2017-2018H供求走势统计口径：商品住宅，根据不同城市数据更新时间不同，主要截止时间为2018年12月23-27日间•二线突涨城市率先回落•一线城市市场紧随反应•强二线城市降温传导•三四线城市缓慢跟随此轮市场降温经历了两个强降峰，4月份首次降温蜂主要集中长三角及珠三角周边城市，6月份开始向内陆城市传导，虽然一线城市降温反应时间快速，然城市价值支撑其二次降温间隔时间较长，而二线城市基本从首次降温其就进入了持续下滑通道。不安因素传导，市场下行不可逆转全国趋势首批降温城市二批降温城市三批降温城市四批降温城市全国趋势市场下行趋势明显但整体格局并未逆转“4+X”的价格格局依旧存在“横T”价格高压带长沙2018年H全国楼市商品住宅成交均价分布高低胡焕庸线注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格全国趋势2018年H全国商品住宅成交均价跌幅分布高低多点降价圈胡焕庸线楼市降温由沿海城市开始，但幅度有限都市圈外围区域离散程度最高高离散区呈点状尚未出现由惯性大批量降温传导趋势注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格市场尚处下行初期，主力都市圈价值抗跌属性强全国趋势2018年H全国商品住宅成交均价离散程度高低注：图中累计采样了367个城市中，2921个行政区或者县级市的23573个新楼盘价格•除了北京、上海、广深城市圈外，其他区域价格相对均质，并未存在较大的离散程度•价格离散程度一定程度上昭示着楼市泡沫程度“横T”高离散带与价格高压带规律一致政策严控期成效显著多城市楼市风险可控PROPERTYMARKETCHARACTERISTICSAnalysethevariousindicatorsofChangsharealestatemarketin2018,andjudgethedevelopmentcycleoftherealestatemarket.楼市特征3月4月7月10月12月全国政策背景：从单向打压，到双向钳制，不允许涨也不允许跌，“稳”字当头下，罔顾市场机制政治局全年会议•同样未对房地产领域的相关政策表态，但再次提及“六稳”•重提打好三大攻坚战，并着重强调稳增长全国两会•稳妥推进房产税立法•绝大多数城市放宽落户限制•启动全新棚改攻坚计划，今年开工580万套•提高新型城镇化质量，今年再进城落户1300万人•加大中介服务收费清理整顿力度•探索宅基地三权分置改革•继续实行差别化调控，建立健全长效机制•加大公租房保障力度政治局上半年会议•积极财政政策要更加积极•保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕•稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期•下决心解决好房地产市场问题，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制坚持调控目标不动摇，力度不放松坚决遏制房价上涨，措辞更激烈•强调持续扩大内需和加强关键核心技术攻关，•关键是要主动同高质量发展的要求对表，对得上的加紧推，对不上的及时改•抓紧出台推动高质量发展的指标体系•要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。政治局一季度会议政策层态度暧昧，暗藏市场稳健危机感•新增对资本市场改革表述，强调激发市场活力•虽然继续强调实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，但未具体提及财政政策和货币政策的发力点•强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难•未提楼市政策和去杠杆•首提改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用政治局三季度会议未提及楼市政策后续发展方向仍未提楼市，为政策放松打下伏笔10月，合肥院子降价3成，政府约谈后均价回涨经济下行压力剧增政策层态度转变明显长沙政策：高度政治敏感性过严执行中央调控政策，严丝合缝的政策围城难见松动光亮土拍摇号操作规则调整1月6日3月15日3月27日5月7日6月7日10月30日10月24日9月1日6月11日竞买人及其直接控股或间接控股的竞买人不得同时参加同一住宅用地(含商住)的竞买全装修政策刚需优先选房限价房成本定价全装修细则内五区70%，望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修刚需购房对象可优先参与“双限地、144㎡以下户型选房”完善限价房售价监制流程；成本定价方式管制毛坯价格“限房价、竞地价”地块等刚需项目，全装修部分价格不超过2500元/㎡暂停异地公积金贷款省公积金支持组合贷住房租赁新政二级土地市场规范暂停异地公积金贷款，同时将浏阳、宁乡划入管制范围可使用“组合贷”方式购房，超过公积金额度的部分可同时申请商业银行贷款。租赁住房不少于500万㎡，其中新建200万㎡以上租赁住房、盘活300万㎡以上存量住房建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场6月25日楼市调控再升级三限升级、进一步遏制炒房，督促房源入市、土地供应加强、监管力度加强约谈80余家房企30城开展市场乱象专项行动5月23日差别化购房细则针对优先购房操作实施的补丁:刚需无故退房半年内不能享受优先6月19日全装修再打补丁公共部分装修不计入全装修价格七部门联合整顿➢保障刚需，遏制炒房也是楼市发展重点，随着政府打击“捂盘惜售”的力度不断加大，为缓解供需矛盾奠定基础；➢继17年一轮轮调控加码后，6月楼市再迎升级，填补炒房漏洞，以实现真正住有所居。➢9月正式落地租售并举，正式开启租赁时代。市场转向期仍出台调控升级重拳，无疑对楼市困境雪上加霜供求：供给端改革效果明显，供应端上涨但未带动成交同步上行，供求关系走向逆转统计口径：六区一县，截止时间2018年12月25日普通住宅,975别墅,31公寓,172商业,132办公,82普通住宅,1187别墅,37公寓,150商业,102办公,70长沙2018H商品住宅供求结构成交供应53%47%土地供求走势新房供求走势81996517342186161386081282815872010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积成交面积1547113511291309103813302137131112242010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年供应面积成交面积经营性用地成交建筑面积2018年H同比2017年商品住宅成交面积2018年H同比2017年经营性用地，建筑面积商品住宅，六区一县供求：供给端改革显效明显，纸面库存触底，仍需警惕二手存量地及违规地入市风险增加供地，加快节奏2018年5月湖南省住建厅出函建议长沙增加供地，加快供地节奏土地与商品房变动差额走势46382899517342186161386081282815876421609121512591463119814042471170215450500100015002000250030002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年经营性土地成交建筑面积商品房成交面积土地与商品房累计差额走势统计口径：六区一县，商品房成交面积，经营性用地成交建筑面积，截止时间2018年12月25日盘点库存，整治违规自然资源部点名，长沙加速推进违规土地整治，盘活土地近7000亩房地量剪刀差止跌回升去库存向存量时代转变增加减少十年新房成交建面万方十年土地成交建面万方负差2600万价格：上半年价格仍处于惯性上冲通道，6月调控升级后住宅市场均价涨幅急转回落4824638062746464632962416632837692142010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年↑10.0%统计口径：六区一县，商品住宅，截止时间2018年12月25日02000040000限购升级限购升级土地：土地市场转冷，国企频频托底仍难阻流拍率攀升，限价政策致外围板块份额提升长沙2011-2018年土地成交分布2018/112018/102018/92018/82018/72018/62018/52018/42018/32018/22018/152%28%41%45%25%42%50%25%50%47%13%27%37%37%31%50%56%47%53%32%0%20%40%60%0400080001200016000楼面价商品房均价地价占比土地成交区域持续外扩一方面是受制于供地区域局限，另一方面也是由于限价环境下，外围板块地价成本更为可控统计口径：经营性土地，截止时间2018年12月25日2018/1210%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%120%00.20.40.60.811.21.400.5溢价率流拍率房企：马太效应放大，龙头房企市场份额持续攀升，但本土房企仍有一席之地13.8%41.5%62.1%20.7%55.1%75.8%21.4%59.4%82.5%0%20%40%60%80%100%top10top50top1002016201720182016-2018商品住宅销售金额集中度13.0%38.9%59.5%16.6%51.9%73.8%19.3%58.4%81.9%0%20%40%60%80%100%top10top50top1002016