70房地产基础知识

北京营销中心房地产基础知识培训是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及其附带的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。1、房地产的定义2、房地产的开发过程获取土地规划设计拆迁报建投入建设取预售证销售3、建筑过程三通一平——地下工程——正负零零——封顶——现楼4、房地产的类型居住房地产商业房地产旅游房地产工业房地产农业房地产5、土地的使用年限住宅：70年商业、旅游、娱乐：40年教育、科技、文化、卫生、体育：50年工业：50年综合或者其他：50年6、开发房地产的必须证件——“五证”国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证7、开发房地产的必须证件——“两书”●住宅质量保证书●住宅使用说明书房屋所有权证土地使用权证8、产权证书9、期房、现房、准现房期房：尚未完成建设现房：即买即可入住准现房：主体封顶10、住宅层数划分住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯小高层7层到11层一个电梯普通楼梯中高层12层-16层两个电梯普通楼梯高层17层-100米以下两个或以上两个楼梯或剪刀梯超高层100米以上11、建筑结构类别内容钢结构承重的主要材料是用钢材建造钢、钢筋混凝土结构承重的主要材料是用钢、钢筋混凝土建造钢筋混凝土结构承重的主要材料是用钢筋混凝土建造混合结构承重的主要材料是用钢筋混凝土和砖木建造砖木结构承重的主要材料是用砖、木材建造其它结构凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别12、建设用地面积、总建筑面积建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和13、容积率总建筑面积容积率=建设用地面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地各类建筑基底总面积建筑密度=建设用地面积相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。建筑密度一般不会超过40%~50%14、建筑密度15、绿地率、绿化率绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比16、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积套内建筑面积：单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积套内使用面积：室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积17、得房率得房率：是指套内建筑面积与套建筑面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积18、分摊面积的定义与范围分摊面积：公共场所（如楼梯）及公共设施（如供电房）所占的面积。按一定比例分配给每户的面积。范围：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积、套内（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半19、层高、净高层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值层高=净高+楼板厚度20、土地计量单位1平方公里=100万平方米1公顷=1万平方米1公顷=15亩1亩=667平方米21、开间、进深开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度也即是自然间的深度。22、毛坯房、装修房毛坯房：就是完全不具备入住的基本生活条件的房屋。一般毛坯房室内地面为水泥抹平或不抹平，棚面及墙面为石灰砂浆，洗手间无吊顶、瓷砖、洁具，厨房无吊顶、瓷砖、灶台，预留水龙头、电表箱，设入户门但不设各房门，设铝合金或塑钢玻璃窗。装修房：按装修的档次分为简装、精装、豪装等。23、配建设施、建筑小品配建设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称24、玄关、隔断、过道玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面，通常构筑玄关的屏风都是隔断过道：指住宅套内使用的水平交通空间25、地下室、半地下室地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者26、价格规定术语•最高价•最低价•均价•一口价27、契税、公共维修金契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收公共维修金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金复式与跃层◆复式，一般指每套住宅在层高较高的一层中，增加一个1.2米加层，一般3.3米，跃层一般5.6米，复式的下层仅供起居，上层供休息、睡眠，人可以坐，但无法站立。◆跃层，上下楼层高相同，上下楼交通部通过楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。