CDXBTCH 20101216 南充项目规划设计建议

华雅·南充都尉路项目规划设计建议地块分析篇一、地块价值分析建议：中等开发规模|中等开发强度|高附加值居住社区规划道路（接嘉南路）都尉路（接耀目路）开发商成都华雅房地产开发有限公司物业地址嘉陵区都尉路2号地块地块规模93143㎡（含13794㎡代征道路）119.0235亩建筑密度（整体按20%计）3-1号≤20%；3-2号≤28%（高层部分小于20%）；3-3号≤30%（高层部分小于20%）土地使用年限住宅70年商业40年容积率绿化率容积≤4.0；绿化率≥30%理论总建面317397㎡（按最大容积计）每亩地价254万元/亩土地现状未开工-土地平整地块现状5大症结：症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？症结五：怎样解决低价较高，获取价值最大化？一、地块价值分析一、地块价值分析5大症结对症下药症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？利用道路的分割，所带来的商业契机，规划开敞式商业街区，提升商业形象档次，使商业街区成为项目营销制胜点；症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？应最大程度考虑交通出行便利性，打造方便快捷的出行方式；症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？用项目的主题定位渲染项目，用建筑的符号化提升项目综合档次，为片区形象定调；症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？利用围合式布局，集中使用中庭绿化，增强景观与建筑的融合度；症结无：怎样解决低价较高，获取价值最大化？用够容积率，做高项目附加值，提升物业品质。SWOT分析优势Strength劣势Weak►用地具备一定规模，地块对面是一个规划中的5星级酒店，具有打造品质社区的先决条件；►发展商实力强，具成熟开发经验；►目前区域可竞争项目少；►距离市中心较远，且目前道路尚未建设完成；►区域成熟度低，各设施欠缺；►片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。机会Opportunity以大区位优势打消客户疑虑，抢占机会►嘉陵区定位于南充新城，各项城市配套设施建设正在逐步完善中；►项目道路周边2条道路，将于2010年年底建成通车；利用片区规划优势，结合预期利好，提升项目的竞争力；挖掘大区位的市场前景价值，与升值空间，引导消费；借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业；威胁Threaten以自身特色产品，差异化竞争►宏观调控影响持续显现；►随着区域的发展成熟，竞争产品将增多；演绎本案全新的独特生活理念，营造高品质生活场景，打造项目独特化居住风潮；独特的商业街区规划，使本案有别与其他项目，做到标新立异；二、地块SOWT分析三、物业形态定位本项目地块位于嘉陵区都尉路西侧，对面是规划中的五星级酒店项目；目前片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。所以本案在商业选型时，需要考虑商业与住宅的整体定位和风格，要与其他片区形成明显差异；项目理论31万平米的建筑面积，适宜将其规划打造成为中高端的品质商业社区；产品档次定位：高附加值中高端物业我们主力客户需求的是中高端居住兼投资性产品整体物业定位：高层精品电梯公寓+英伦商业街区结合项目经济技术指标及成本考量：建筑规划篇高层精品电梯公寓英伦商业街区英伦商业街区一、规划建议¶总体功能分区高层精品电梯公寓高层精品电梯公寓英伦商业街区路网设计原则：打造方便快捷的交通网络一、3-1、3-2号地块为围合式小区内部路网；3-3号地块为开敞式交通路网设计。二、道路规划尽可能满足“人车分流”的原则。三、住区出入口的选择要方便、安全及合理，注意出口与城市主干道的连接。四、区内各类道路分布合理且应与景观呼应，达到园区内“一景多道”或“一景一道”。机动车道“步移景异”，充分考虑车行道两侧的景观性。五、住区内道路应通而不畅，道路可有弯度，曲线设计。六、区内道路应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。七、区内道路应符合消防要求。一、规划建议¶路网设计道路景观轴线一、规划建议¶路网设计开敞式商业街区围合式住区道路景观轴线开敞式商业街区规划采用欧式新古典主义的建筑手法，更多地借鉴欧洲小镇规划的精髓，着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局。交通示意：打造便捷交通高层公寓低层商业一、规划建议¶楼宇布局建议低层商业楼宇布局采用围合+跌落式布局结构3-3号地块可设计为开放式商业街区，建筑沿道路并列布局。英伦商业广场高层公寓二、项目产品策划¶主题产品概念鉴于本案的产品档次定位为“高附加值中高端物业”，在产品的建筑规划与品质生活方面，应折射出项目由内而外的独特气质。因此，本产品概念定义为：英伦·尚上社区定位阐释：关键词：英伦、尚上尚上社区利益点：区域标杆物业、便利便捷社区、高附加值情景社区尚上社区物业组合：纯粹精品电梯公寓＋英伦情景商业街区尚上社区产品支撑：艺术水景+典雅立面+精致房型+齐全配套+精心物管•立面风格借鉴中世纪众多欧洲小镇的风貌与格局，来营造一个全新的开放式的新型居住社区。通过引用欧洲居住区规划手法来突破常规居住社区模式，形成嘉陵区最独特的建筑立面符号。•通过相对厚实的墙面和开窗相呼应，突出项目稳重大方的性格。材质方面高层电梯公寓局部考虑石材运用；考虑色彩之间的对比搭配；现代简约英伦风格设计二、项目产品策划¶立面风格建议外墙材质采用英伦流行的红色系高级材料及涂料。经得时间耐得风雨，确保多年后本色不变。气派、素雅、壮观的楼宇外立面设计从区域周边项目现状来看，项目周围尚未形成成熟的商品房开发规模，区域没有突出景观设计的风格特征。建议：结合区域给人“灰暗”的印象，景观设计需形成一定的景观主题，以细部、节点多重强调的形式突出景观主题。在营造整个景观的时候，要突出以下几个原则：主题式景观设计原则；给予景观一定的主题概念。景观的设计要利于维护；在进行景观设计的时候一定要考虑可持续发展的原则，形成一个良性循环的景观系统。社区配套的设计要利于人的使用。社区配套属于小区内室外空间的一部分，应该起到小区内部休闲娱乐、交流交往的一个公共空间，在设计景观的时候要考虑人的活动也是景观的一个组成部分。二、项目产品策划¶景观风格建议社区配套建议：游泳池、篮球场、乒乓球场、康体设施、健身跑道；根据区域目前的景观现状，及南充人天生喜水的特征，建议基于此点考虑景观主题风格。我们建议园林风格：英伦风情水景园林景观环境设计概念：打造自然、野趣的地景，岛意象和微地形(土丘、河岸畔…)的创造。加入带有野趣的地景元素(植栽、景石、水体、铺面…)，营造自然、野趣的地景环境。运用高低错落之高度变化，区分出公共、公私、私人等不同的领域。由车道、人行道、缓冲绿带、私人前院……高程规划上渐层地抬高，除了在车行、人行之道路景观空间感受上，有更丰富的绿意变化及空间层次感，并清楚界定出公共、公私、私人等不同领域，同时也能给住户感受到具安全感的居住品质。二、项目产品策划¶景观风格建议•如果按照现有市场状况开发本项目公寓产品，不考虑政策对项目的影响，建议公寓面积比市场现状，适当压缩面积；•产品类型以三房两房为主，个别位置（顶层或景观好的位置）做舒适户型，主力面积以居家为主；区域内项目的面积形式都是以中小面积房型为主，三房在整体市场套数比例上占有一定优势，考虑公寓组合建议是考虑到市场现状，对面积进行适当压缩。二、项目产品策划¶户型建议类别户型建筑面积（平方米）比例备注A1房1厅1卫50-605%做临街面的补充户型，如公摊过大可取消。B2房2厅1卫80-9020%临街户型或东西朝向主力户型C3房2厅2卫110-12035%主景观第一主力户型D3房2厅2卫130-14020%主景观第二辅助户型E4房2厅2卫135-14510%主景观辅助户型F小跃层户型135-14510%主景观辅助户型（一）商业建议可设置一——三层临街商业。（二）商业的进深控制在10——14米之间（三）商业均按照框架结构设计。（四）一层商业部分：借鉴骑楼形式，做外廊。（五）两层商业部分：1、底层层高4米，二层层高3.6米。2、底层商业可做骑楼形式，走廊上部在二楼处为露天外廊，外廊可局部加宽，除保证足够宽度，还应便于人行及室外茶座的桌椅布置。3、商业的交通流线应做到吸引人流到达二楼，可引用室外大台阶的概念。台阶一侧或中部可设置花坛或景观小品，做立体绿化，弱化生硬的台阶，丰富行走路线。4、二层商业可在底层商业的屋面设置较大的平台，增加休闲气氛。地块的拐角部位应设平台，建筑立面设计时同时考虑花坛的设计，便于种植花卉或下垂植物，使绿化立体层次丰富。5、立面设计时避免出现长长的商铺带来的单调感，立面应丰富，做出变化，也可分段使商业有所不同。6、充分考虑室外停车位的设置，并避免对景观造成太大影响，可与景观设计相结合。二、项目产品策划¶商业建议•建议会所和商业结合设计，采取泛会所的设计，同时考虑和内部空间的结合，希望能够和小区内部有一定联系；同时也能使会所的配套功能（如室外泳池）更好的和内部景观结合成一体；•商业街区和主体商业结合在一起设计，开放商业与集中商业相融合，使之具有一定休闲功能形成聚集人气的作用。二、项目产品策划¶配套建议会所会所前期做为项目的情景售楼部认清商业开发环境周边商业配套，尤其是高档商业配套，基本上是一片空白。项目预期的业主、高品味人群，地区产业链带来的人群，拥有一个比较可观的消费容量。新城购房的障碍：A、生活配套不齐全。B、品味生活缺乏。1、男人：没有放飞心情的所在，这里的房子虽然好，我也只能选择中心区。2、女人：没有打发时光的地方，我不愿意呆在新城区。（深层意义：男人不想两地分居，只能到中心区购房）不仅仅为了卖商铺我们的目标是：让商业规划成为住宅营销的一种武器，满足他们的需求。+品质未必解决问题，品味可以商业模式畅想二、项目产品策划¶配套建议商业设施满足享受型生活欲望高素质人群享受型生活欲望丰盈生活的渴望丰盈的生活不再是上帝的恩赐，而是随时随地拥有，短油缺盐的生活绝对不能忍受。高品味享受血统几乎是与生俱来的智慧和头脑，高素质带来的高品味生活态度。对同质人群聚居，高品味的休闲与娱乐，有着乐此不疲的执着。完全商业模式满足基本生活需求引入大型超市，彻底解决了区域基本生活需求的问题，丰盈生活有保障。个性化品味消费极具风格的商业一条街，满足品味化享受、休闲生活需求，辐射到整个嘉陵新城，使区域成为一个集中性消费场所。商业模式齐全的基本生活配套+个性化的品味消费二、项目产品策划¶配套建议商业设施个性化的品味消费——满足品味需求商业业态建议书籍前线：形式：书店+书吧分区：购买区+阅读区；购买区贵宾卡优惠，阅读区会员卡结算。核心卖点：国内很难找到的书籍、国际专业书籍、网上买不到的书籍。可以用任何姿势在里面阅读，可提供咖啡、饮料、订餐等服务。音像吧：形式：音像店+音像厅分区：购买区+视听区。核心卖点：品种求全，普通音像店很难找到的片，第五、六代导演片、经典老片、艺术片、国外经典音乐等。美容院：形式：引进品牌连锁美容院。服务：给业主终身VIP会员卡。内容：提供全身美容指标检测，根据个人确定标准系数，为每个会员度身订做美容进度表、美容套餐。其他：酒吧、咖啡厅、激光狩猎、迷你影院等。Spa、Laguna鲜花香氛浴、插花工艺吧等。二、项目产品策划¶配套建议商业设施大众化的生活配套——满足生活需求商业业态建议大型卖场：引入大型知名超市，可以彻底解决区域基本生活需求的问题，并可成为项目的配套中的最大卖点。主力商家：主力商家可以包括大型餐饮等，他们的加入可以极大地提升区域的档次，并满足居民生活所需。基本生活设施：小型超市、小型餐饮、幼托、银行、邮局、菜场等等此类生活必需的商业，都是将未来商业的关键组成部分。二、项目产品策划¶配套建议商业设施序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范—2周界防范报警子系统安全防范—3楼宇可视对讲