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晶珠·国际美食广场市场调查报告万向城商业经营管理有限公司杜少伟2012-08大纲•调查目的•调查方法•调查对象•调查时间•调查内容•总结分析•给本项目的启示1.熟悉掌握晶珠国际美食广场的市场定位、业态规划、规划优势、客户群体、美食种类、人流量、客单价、营业额等数据信息，以备本项目开展同类商业规划时参考。2.针对调查数据进行分析，了解晶珠美食广场的优劣势，对本项目后期经营类似商业时提供部分建议及依据。3.总结本次调研成果，经验及不足，以备后期调研之用。调查目的1.通过现场踩盘、每日定时抽样的方法持续性统计人流，区分各区域内目标客户人群数量，年龄段等情况。2.以到店消费和观察的形式，了解客单价、餐位、种类、口味等客观信息。3.通过分区分工调查店内的餐饮分区、特色、优势及照片采集等。4.部分资料通过网络渠道收集获取。调查方法调查对象•特色小吃•正餐美食•停车配套服务1.日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含工作日和周末；2.时段：11:30—13:00，17:30—19:30。调查时间1.项目简介由衡阳晶珠置业有限公司投资的大型综合性商业项目崇盛晶珠广场总投资2.2亿元，总用地面积21766㎡，总建筑面积57105㎡。该项目位于衡阳市南北向的主干道蒸湘北路与东西向主干道船山路交汇处西北角，基地东西临街长80m，南面临街长115m，处于老城区莲湖商圈内。位于三楼的晶珠·国际美食广场面积约2300㎡，餐位600个（餐桌87张，包厢7间），定位“荟萃千味美食，体验国际风情”。共设有15个档口，提供全国各地及国外的近千种特色风味美食，品类丰富、口味多样。自开业以来，深受广大衡阳市民青睐。调查内容一．崇盛晶珠广场（美食城）概况调查内容晶珠·国际美食广场平面布局图2.美食口味品类晶珠·国际美食广场15个经营档口分别为：a.四川凉菜；b.常德风味；c.潮州卤水；d.美味蒸菜；e.印度甩饼；f.日式烧烤；g.异国风味；h.兰州风味；i.点点心意；j.阿二靓汤；k.湘粤煲仔饭；m.奶茶铺；l.湘凉菜；n.湘小炒；o.环球生果。调查内容一．崇盛晶珠广场（美食城）概况1.客户年龄层：主要客群年龄范围在20—50岁区间。2.消费购买力：衡阳地区中等消费档次，买单金额在200—400元之间。3.辐射区域：该项目周边居民区及市区其他区域。4.特定客群：①周末家庭亲子聚餐；②情侣会餐。③朋友聚餐调查内容二.消费客户群体调查内容三.人流量抽样调查情况320387269220440424300385334372544479444558120200901001681361101061091121721631542010100200300400500600周一中餐周一晚餐周二中餐周二晚餐周三中餐周三晚餐周四中餐周四晚餐周五中餐周五晚餐周六中餐周六晚餐周日中餐周日晚餐人数批数人流动向调查内容三.人流量抽样调查情况样本总人数5476人样本总批次1941批抽调天数7天抽调时段11:00—13:0017:30—19:30样本日均人流782人样本日均人流批次277批样本人流推算实际人流比率0.75实际日均人流1042人实际日均人流批次369批调查内容四.人流量推算营业额（利润）情况日均测算人流：1042人客单价(均值)：RMB40元日均营业额：41680元调查内容四.人流量推算营业额（利润）情况年均营业额15004800元月均营业额1250400元日均营业额41680元调查内容四.人流量推算营业额（利润）情况年营业额材料成本毛利营业费用管理费用财务费用营业税金及附加1500480060019209002880水费5房屋投入分摊48利息40120电费19房产税38.4办公费用1工资153推广费用5社保8物管及其他8折旧14物耗及清洁支出18装修摊销10奖金10税务附加费1净利润401.888备注：以上数据的单位为“万元”。调查内容四.人流量推算营业额（利润）情况净利润推算依据：1.水费：按1000t/月估算，4元/t；2.电费：按每月8000度估算，2元/度；3.推广费：估算为5万/年；4.物管费：物业面积2300平方，按3元/平方计算；5.物耗：物料损耗、清洁、维修等按18万/年估算；6.奖金：员工人数按80人计算，普工100元/人，厨师2000元/人，估算奖金为8万元；调查内容四.人流量推算营业额（利润）情况7.房屋投入分摊：餐饮区面积2300M，按月租4万计算；8.房产税：按房屋估价460万，扣除余值140万，税率12%计算；9.工资：员工人数80人，人均工资1600元，按月工资12万计算；10.经营设备按150万估算，预计使用年限10年，残值10万；11.经营场地装修与维护按100万总价估算，预计使用年限10年;12.利息：按资本投入500万估算，资金风险及利息按8%计算；13.税金及附加按综合税率值7.6%计算。1.会员服务消费金额累计满1万元以上可获得专属卡，享受用餐9折优惠。2.员工情况①员工总数：300余人；②现场作业岗位设置：迎宾、服务员、厨师、传菜员、酒水促销员、保洁员等；（不含管理岗位）③薪资待遇：服务员1330元/月+酒水提成（其他岗位薪资未知）④保险福利：在岗满半年予以购买国家强制性社会保险。调查内容五.运营及人员配置情况本次市场调查侧重于对晶珠·国际美食广场的人流量测算、客单价和营业额的推算及美食品类（餐单见附件）的调查。基于上述调查信息，运用SWOT分析法对调查对象进行总结分析。总结分析SWOT分析法优势威胁劣势机会1.优势分析•作为老城区人气鼎盛的大卖场，晶珠广场具有得天独厚的优势，拥有固定消费习惯的固定客户群体，布局合理，卖场内聚集人气的店面及规划项目已基本实现初衷目的且已颇具规模。•坐拥衡阳市区中高端消费客户群体，周边交通便利，娱乐，休闲，餐饮，医院等配套设施齐全。晶珠广场区位图总结分析1.优势分析•市场定位精准。荟萃千味美食，体验国际风情。所经营的15个档口有近千种特色风味美食，南北风味俱全，顾客个性化选择空间大，力求让顾客有“足不出衡，吃遍天下”的愉悦享受。按现在的就餐感受及现场客流情况来看已基本符合市场定位。•主题特色鲜明。“情调式”主题餐厅从其环境装饰、动线设计、餐桌用品、迎宾手提花篮等方面衬托而出。•服务优质。从进门迎宾、落座、点餐、就餐过程服务需求、上菜速度等方面的服务都获得顾客认可，投诉事件较少。总结分析2.劣势分析：•多档口共同经营，导致菜品风味不一，口味品质难以保障；•根据现场人流测算情况分析，其经营面积有些偏小，特别是节假日期间餐位略显不足。•项目规划建设初期，车位配置预留空间不足，消费购物停车和用餐停车需求经常难以全部满足，随即将部分车辆引至外广场停放，对外观形象和交通易造成影响。总结分析3.机会分析：•与辅助配套业态实现人流共享，相得益彰。崇盛晶珠广场三楼业态规划设置较为合理，以美食餐饮为主，配以儿童游乐园和童装专卖，辅助配套业态功能发挥明显，共聚人气、人流共享。•崇盛晶珠广场四楼“晶珠云顶”大型餐饮以婚宴、商务宴会等为主、有效弥补了美食广场服务范畴的缺陷，相互补充，共同实现了晶珠广场餐饮功能的全面化。总结分析4.威胁分析：•崇盛晶珠广场三楼的“空中补给飙歌城”装饰设计风格落伍，未重装；设备老化，功能落后，音质较差；且衡阳市KTV行业竞争激烈，其他项目不断标新立异；消费顾客反映不佳，印象偏差；目前经营状况不理想，未能发挥促进作用与美食广场形成人流共享，并影响到晶珠广场整体服务形象和质量。•物价上涨、成本抬升的速度未与衡阳居民收入增长速度形成正比，且当前国内困难的经济发展形势造成居民消费购买能力下降，对晶珠·国际美食广场的市场发展造成了深层次的影响。•外部竞争激烈。仅莲湖商圈内，本项目宇元·万向城和共创衡阳商业步行街两大城市综合体项目即将对其形成巨大的外部威胁，晶珠广场“龙头老大”格局将转变为“三足鼎立”。总结分析•本项目二期全中庭特色商业街业态规划设置，餐饮比例应占到50%—60%左右，集中放置三层（一、二层观光电梯附近区域可设置小型开放式甜品、饮品区），以餐饮拉动人气，从而带动一、二层人流，并可引导四、五层万达影城及恋歌房KTV的人流下行。•三层少部分区域设置辅助配套服务功能业态（如儿童游乐园、玩具城、轮滑专区等），促进连带消费，增加顾客留店时间。•餐饮业态规划设计应强调主题情景式风味美食，品类丰富，口味广泛，达到全面满足个性化选择的市场需求。•餐饮业态实现主题情景式个性化功能分区，涵盖家庭亲子餐、四海满朋餐、高端商务餐、甜蜜情侣餐、福禄寿喜餐等；动静分区，既有敞开式群会大厅、半敞开式雅间，亦有全封闭式包厢。给本项目的启示•市场价格定位在中高端消费，客群年龄范围应定位在5—60岁区间，鉴于晶珠·国际美食广场的调查分析，本项目应考虑满足儿童饮食需求的功能设置。•空间装饰设计应力求风格多样化、主题多元化；动线设计应既能满足顾客易行又能符合情景式设计要求，与辅助配套服务业态区之间的动线设计应实现易导便行，避免顾客迷向难找。•晶珠从整个项目规划来看，停车楼可谓是衡阳商业的一个大胆创举，也是其取得成功的重要保障因素，但根据现在晶珠的商业需求，停车楼仍不能满足所需。而从我司项目目前配套停车位数量来看，还不能满足二期家居及商业整体的需求，如不能在阶段时间内得到有效改善，将成为二期商业运营发展的瓶颈。给本项目的启示A）点菜：•铁板干锅类：10种•砂锅酱香娃娃菜：18元/份•铁板茄子：22元/份•铁板花菜：22元/份•铁板粉丝：22元/份•铁板嫩仔牛肉：28元/份•平锅泰椒鱼头：28元/份•干锅肚条：38元/份•干锅鱿鱼须：38元/份•干锅米豆腐牛排：38元/份•干锅毛驴一锅鲜：38元/份附件•青椒腊八豆炒蛋：22元/份•青椒河虾：28元/份•骨肉相连：28元/份•虎皮猪手：28元/份•竹网边鱼：28元/份•顺风耳尖：28元/份•青椒野鸭：28元/份•爽口鸡杂：28元/份B）湘味小炒类：42种•农家小炒肉：15元/份•南粉鸡杂：18元/份•水煮槟榔芋：18元/份•茶树菇烩燕饺：18元/份•鲮鱼烧茄子：22元/份•土匪猪肝：22元/份附件B）湘味小炒类：42种•土椒牛蛙：28元/份•招牌三黄鸡：28元/份•小炒鲨鱼肠：28元/份•贡菜猪脚皮：28元/份•湘西炒杂烩：28元/份•湘西鸭四宝：28元/份•青椒棍子鱼：28元/份•茄香鱼头煲：28元/份•金牌肉炒肉：28元/份•老干妈鹅掌筋：28元/份•功夫香辣肚尖：28元/份•干豆角炒脆脆骨：28元/份•大蒜芹菜炒扣肉：28元/份附件B）湘味小炒类：42种•爆豆角炒脆肠头：32元/份•醋溜猪手：32元/份•青椒炒脆骨：32元/份•剁椒蒸边鱼：32元/份•茄子烧仔排：32元/份•四季豆炒纯香腊舌头：32元/份•下饭雀胗：38元/份•九观桥煮鸡：38元/份•蒜苗炒鳝鱼：38元/份•黄焖黄沙鱼：38元/份•黄焖翘扒鲢：38元/份•黄焖桂鱼仔：38元/份•藠头炒腊腰花片：38元/份•手撕浏阳花皮肉：38元/份•拱桥手撕獐排：48元/份附件C）蒸菜类：10种•剁椒蒸毛芋：12元/份•开胃千叶豆腐：12元/份•清蒸香肠片：22元/份•干蒸发财鸭：28元/份•爽椒鱼泡：28元/份•香芋蒸扣肉：28元/份•清蒸排骨：28元/份•腊八豆蒸猪尾：28元/份•开胃海鱼肚：28元/份•香辣刁子鱼：28元/份附件D）田园时蔬：8种•素炒时蔬：15元/份•白灼时蔬：15元/份•青椒烧茄子：15元/份•茄豆合炒：18元/份•韭菜炒木耳：18元/份•鸡汁黑木耳：18元/份•衡山蛋汤：18元/份•海带肉末汤：18元/份附件E）卤水类：9种•蜜汁叉烧：18元/例•热卤四合一：28元/例•潮州咸虾：28元/例•广东烧鸭：28元/例•生煎小黄鱼：28元/例•脆皮乳鸽：28元/只•白切鸡：28元/半只•深井烧鹅：48元/例•广东片皮鸭：58元/只附件F）煲汤类：7种•木瓜炖银耳：8元/盅•西红柿牛尾汤：10元/份39元/大份•花生莲藕煲排骨：10元/小份38元中份•玉米煲龙骨：18元/例28元/大份•