2013年成都房地产市场半年报

2013年成都房地产市场半年报二0一三年七月住宅市场量价齐升，商办市场库存难消二手房成交量坐过山车“国五条”全面遇冷，房产税扩容“箭在弦上”地价高企，“面粉”贵过“面包”宏观经济环境调控政策环境成都商品房住宅市场成都二手房市场成都商业市场目录成都办公市场成都土地市场2013年下半年预测全国楼市情况宏观经济环境一世界经济继续复苏，但仍将延续低速增长态势受国际金融危机持续影响，世界经济复苏艰难曲折，年内难以出现强劲复苏迹象，不稳定不确定因素较多，下行风险依然存在。国际货币基金组织(IMF)预测，2013年世界经济增长3.5%，略高于2012年的3.2%；其中，发达国家增长1.4%，新兴市场和发展中国家增长5.5%。全球金融形势总体趋向好转，但出现动荡的可能性依然较大世界经济复苏基础仍不稳固，金融市场缺乏实体经济的有力支撑。美国财政悬崖问题仍未得到完全解决，欧元区重债国银行资产负债情况持续恶化，意大利、西班牙等国仍存在主权债务违约风险。这些因素都会影响投资者信心和金融市场稳定，全球金融市场再度出现动荡的可能性仍然较大。发达国家财政政策总体仍将趋紧，货币政策可望继续宽松欧盟最新统计，2012年第三季度，欧元区和欧盟27国政府债务相当于GDP的比率较上年同期分别从86.8%和81.5%升至90%和85.1%。另据IMF数据显示，2012年美国和日本政府债务总额相当于GDP的1.07倍和2.36倍。发达经济体走势继续分化，新兴经济体有望企稳回升美国经济复苏；欧元区经济仍难摆脱负增长；日本经济有望维持缓慢增长态势；新兴经济体增速有望触底回升2013年国际经济形势整体好于2012年，但受财政悬崖、欧债危机等问题影响，世界经济复苏步伐缓慢。国际经济环境国内GDP：国内经济增速缓慢，经济增长预期下调，一季度我国GDP增速为7.7%，增长走势低位运行，连续5个季度低于8%。国内CPI：进入2013年，CPI指数波动较大；5月CPI同比上涨2.1%，环比下降0.6%；前5个月，CPI同比上涨2.36%。2012.5-2013.5全国CPI月度走势2006年以来全国GDP季度度走势GDP、CPI增速低位运行，通胀压力温和可控，国内经济增速明显放缓。国内经济环境2013年1-5月份，全国固定资产投资（不含农户）131211亿元，同比名义增长20.4%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。从环比看，5月份固定资产投资（不含农户）增长1.43%。2013年1-5月份，全国民间固定资产投资83832亿元，同比名义增长23.8%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为63.9%，比1-4月份提高0.4个百分点。固定资产投资增速较平稳，民间固定资产投资仍是主要动力。固定资产投资货币供应概况：2012年以来我国货币供应持续稳定增长，2013年5月广义货币总量M2达到104.2万亿，同比增长15.8%，今年1-5月货币供应量同比增幅均超过15%；新增信贷概况：2013年1-5月我国新增信贷总体同比平均增长7.52%，1-5月走势起伏不稳，5月新增信贷环比下降15.83%，同比下降15.76%。2008年以来我国货币供给量变化趋势2008年以来我国新增信贷变化趋势货币供应持续增长，新增信贷同比平均增长7.52%，资金压力有所缓解，金融货币政策趋松。货币情况世界经济低速复苏，外部环境仍不容乐观；国内经济增速缓慢，通胀压力温和可控；国家延续“稳增长”策略，金融货币政策趋松；货币供应持续增长，融资环境进一步改善。宏观经济环境总结调控政策环境二业内总评：房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期。2月20日国务院部署房地产调控五大措施，即“新国五条；3月1日“新国五条”细则公布。“新国五条”内容：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管；———为支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，为“限价”、“限购”、“限贷”、“提高个税”是调控四大法宝。城市20%交易个税信贷政策房价控制目标限购政策广东严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定未涉及保持房价基本稳定无新限购措施北京按转让所得20%征税，出售5年以上为宜住房免征个税提高二套房首付比例与2012年相比保持稳定京籍单身人士禁制购买二套房上海按转让所得20%征税严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款保持房价基本稳定无新限购措施重庆按转让所得20%征税严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅无新限购措施成都未涉及未涉及新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施深圳未涉及必要时调整二套房首付比例和贷款利率房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施“新国五条”调控政策以“抑制投资性购房”为主，以期稳定楼市，地方调控细则“温柔”落地。调控政策2013年5月24日，国务院明确提出，在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。2013年2月20日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税扩大试点势在必行，但是不能急于求成，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。房产税改革试点城市征收对象税率上海新购二套房外地人新购住房税率：0.6%应税住房价格低于新建商品房平均价格2倍，税率为0.4%重庆别墅高档住宅“三无”个人新购二套房1.2%（4倍均价）1%（3倍均价）0.5%（2倍-3倍均价）0.5%（“三无”个人二套房）下一站，北京？天津？…房产税扩容“箭在弦上”，对投资客户的投资信心起到较大抑制作用税收政策地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。6月20日，成都公积金中心公布，7月10日起，成都住房公积金贷款业务办理将进行两项调整：房屋登记信息的认定范围将从购房所在地扩大至成都全域；还贷收入比将由50%调整为70%。房屋套数认定扩大至成都全域借款人在成都市已有一套住房，再购房将被认定为二套房，贷款利率和首付成数将相应上浮；如果已有两套或两套以上住房，再购房将不能办理住房公积金贷款。还贷比增加到70%公积金贷款，月还款额最高可以达到收入的70%。还贷收入比将由50%调整为70%，对借款人家庭月平均收入的要求相应降低，更多中低收入职工将成为公积金贷款的受益者。抑制投机性购房，集中支持刚需置业，公积金住房保障作用凸显。成都公积金“国五条”全面遇冷，房价控制仍为调控主基调；房产税扩容“箭在弦上”，旨在冷却客户投资热度；地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。调控政策环境总结全国楼市情况三开发投资：2013年1-5月份，全国房地产开发投资26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，1-5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例高达20.42%，2013年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观；新开工面积：2013年1到5月，全国商品房新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但与2012年以前的水平相较，仍处于较低水平。“国五条“调控遇冷，楼市热度不降反升，房产开发投资占比增加，新开工面积回升。全国房地产投资2013年1-5月，全国商品房销售面积3.91亿平方米，同比增长35.6%，增速较比上年增长33.8个百分点；2013年1-5月，全国商品房销售额25864万平方米，同比增长52.8%，增速比1-4月份回落7个百分点；截止2013年5月，全国住房价格288指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期最高点。数据来源：中国统计局全国商品房销售额增速走势：-9.1-5.2-0.52.22.75.69.110.077.661.359.852.8-50.00.050.0100.02012年1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2013年1-2月1-3月1-4月1-5月-9.1-5.2-0.52.22.75.69.110.077.661.359.852.8-20.00.020.040.060.080.0100.0全国房地产销售额增速全国商品房价格指数走势：2009年至今销售面积走势：2008年2009年2010年2011年2012年销售面积4900075203825008955691705同比18.30%53.48%9.70%8.55%2.40%18.30%53.48%9.70%8.55%2.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%020000400006000080000100000万㎡2013年上半年全国商品房呈现量价齐涨态势，楼市回暖明显。全国商品房销售情况数据来源：中国统计局备注：自筹资金比率＝开发企业自筹资金/开发企业资金总量2013年资金来源占比：2013年1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款8051亿元，增长27.9%；利用外资199亿元，增长18.2%；自筹资金16588亿元，增长14.3%；其他资金20277亿元，增长53.7%。2012年、2013年开发商资金来源对比情况：国内贷款利用外资自筹资金其他资金合计2012年1-5月62951681451313193341682013年1-5月8051199165882027745115同比27.9%18.2%14.3%53.7%32.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0500010000150002000025000300003500040000450005000017.8%0.4%36.8%44.9%国内贷款利用外资自筹资金其他资金2013年上半年开发商资金来源总额同比大幅增长，开发商资金压力减轻。房企资金情况2013年1-6月，全国300个城市共推出土地20121宗，推出面积77400万平方米，同比增长13%；其中住宅类用地6224宗，推出面积27202万平方米，同比增加27%。2013年1-6月，全国300个城市共成交土地16220宗，成交面积61564万平方米，同比增长11%；其中住宅类用地4829宗，成交面积21308万平方米，同比增加34%。46%22%-3%11.00%45%30%-10%0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月1-6月全国300个城市住宅用地月度供应量2012年2013年同比89%-9%72%31.00%39%4%-20%0%20%40%60%80%100%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月1-6月全国300个城市住宅用地月度成交量2012年2013年同比全国300个城市1-6月住宅用地月度供应量走势全国300个城市1-6月住宅用地月度成交量走势数据来源：中国统计局（住宅类用地：含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2013年上半年全国住宅用地供应同比增长13%，成交量同比增长11%，土地市场供销两旺。全国土地供销2013年上半年开发商拿地多倾向重点一二线城市，全国土地及住宅用地成交楼面价整体呈上行趋势；2013年1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1078元/㎡，同比上涨37%，其中住宅类用地成交楼面均价为1469元/㎡，同比上涨31%；2013年1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为15%，同比增加10个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为17%，较去年同期增