2009年江苏常州豪宅市场分析报告_118PPT

常州顶端住宅市场分析2009年12月资料来源：网络资料＋现场调研这里研究的所谓豪宅，是目前整个常州市场上，毛坯单价在8000元/㎡以上的，即：处于顶端的高层住宅项目豪宅市场特征：这是一个充斥着伪豪宅的时代，一个个打着豪宅旗帜的项目，用豪宅的眼光看，是没有一个称得起豪宅的称号的在售的高档项目情况序号项目名占地面积建筑面积套数容积率户型产品均价是否精装楼盘卖点开盘入住备注1凯纳华侨城6.94万8.77万5304.288㎡两室118－146㎡三室160－240㎡四室13000是贝尔高林的景观设计精装修重点学区酒店式物业服务09.911.72天顺御和园2万5万4002.510000否正对东坡公园重点学区核心地段09.410.12销售过90%3香缇湾花园7.5万20万16742.66110-130㎡三室8000否沪宁城际铁路站点ART-DECO风格内超市09.810.9尾盘4府河名居3.2万11万9443.3867-118㎡两室104-120㎡三室198㎡四室8000否周围景观毗邻市中心09.411.125银河湾明苑11万30万8栋高层2.788-138㎡三室126㎡四室7800否开发商品牌市中心地段大水系景观08.911.6一期售罄二期即将开盘6朗诗国际5.5万13.8万11422.558-65㎡一室87-101㎡二室133-148㎡三室155-243㎡四室13500是市中心地段科技建筑09.1210.7三期楼王开盘，存5万顶8万7京城豪苑13万6栋高层5.1480㎡一室104㎡二室128-172㎡三室145-163㎡四室17500是地段开发商品牌09.811.88新城首府7.5万18万4002.4120㎡二室160、180㎡三室240㎡四室16000是户型产品景观精装修开发商品牌09.1011.119常发豪庭国际7.88万20.46万5002.289㎡二室117-134㎡三室163-207㎡四室9500起价否市中心地段美国贝氏建筑设计高标建材第一太平戴维斯物管五星级会所开发商品牌香港捷奥景观设计09.910.10售出30%10晋陵路八号30亩28万1592.436-68㎡一室83-92㎡二室111-142㎡三室136-250㎡四室16000是地段戴德梁行顾问0910万顶15万特征分类•卖地段：如京城豪苑•卖装修和建材：如新城首府•卖科技：如朗诗国际街区•卖品牌：如常发豪庭国际•卖产品和景观：如银河湾明苑注：以上举例项目，其相对应的卖点是主要卖点，是市场上比较突出的点，而不是其全部卖点卖地段～京城豪苑从地理位置上看本案位于县直街66号，东至化龙巷，南至管保巷，西至北大街，北至东横街。交通较为便利，公交车有12路、9路、24路、29路、302路多条公交线路经过。距离市中心较近，周边有少年宫、西横街小学、第二中学、常州宾馆、苏果超市等、生活配套设施齐全。小区内部有会所，游泳池、健身房等自身配套设施齐全。总体而言，本案配套较为齐全，生活较为便利。位于常州市原市政府地块，是市中心最具人气和最引人瞩目的成熟地段。毗邻常州核心商圈，周边生活设施齐全，具有不可复制的绝对地理优势。从整体规划上看正方京城，是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的多元化商业、居住休闲社区。周边汇聚商业、娱乐、教育和社会公益服务等各种设施。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米，必将成为常州市划时代的地标性建筑。京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅。小区内共有六栋37-38层的高层住宅规划建设3栋（一期），其中1#，2#为32F,33F的高层，规划户数1591户，3#一层至三层为大堂和会所，其他均为住宅，住宅地下室一层为车库。户型面积户数比例一房81.623019.60三房156.796039.21四房163.247347.77户型面积配比172㎡163㎡从产品力上看从景观上看无特色，不做为卖点进行包装从建材标准上看·内墙：立邦优质乳胶漆；·地面：厅及房间高级实木复合地板；·窗：氟碳烤漆断桥铝合金窗，中空玻璃，卧室的窗台配有大理石；·分户门：特制单开高级木门及实木门框含配件；配韩国GATEMAN指纹密码锁；·可视对讲系统：“FERMAX”彩色可视系统；·中央空调：日本大金小中央变频空调机；·厨房：地面铺贴名牌地砖；墙面铺贴名牌面砖，金章三头灶具及抽油烟机、德国西门子烤箱和西门子洗碗机；美国EVERPURE净水器；美国GE厨房废物处理器，日本能率煤气热水器；·卫生间：地面铺设高级防滑地砖；墙面铺贴石材及高级墙砖；美国“科勒”卫生洁具，钢化玻璃淋浴间；明镜防雾处理、安装正野排风扇；地暖-安泽地热系统；美国“科勒”卫生洁·阳台：地面铺贴优质马赛克；·通风：每户配置独立的爱迪士中央新风系统；·插座：澳大利亚品牌奇胜从包装推广上看在常州日报、车身、广播电视等上均有广告且投放力度较大。主述即高品质，全配套，成熟大社区。以地段和会所为主要卖点从品牌力上看常州正方置业有限公司是由港澳著名企业家何鸿燊博士为主要投资人；会所由鸿艺会会所管理，其是由何鸿燊博士领导的澳门旅游娱乐有限公司（STDM）旗下专门负责会所管理的部门；京城豪苑之物业顾问为上海华天物业管理公司客源集中在私企老板和公务员等，购买主要以自住为主，居住在该地段显示的是身份与地位。客源的来源比较复杂，市区、新北、湖塘等地的高端客户都有可能在此项目置业，但主要还是集中在市区和新北。从客源上看卖装修和建材～新城首府区位规划建筑景观科技———地处闹市、闹中取静，中心枢纽、尊贵领域———大手笔、大围合———纯粹高层、平层大宅———原生态的坡地大公园，尊贵的皇家私有领地———各项科技系统，全面提升家居生活品质区位基地位于常州市中心区西北角万福路西侧、大红旗路南侧，万福路是连接新老城区的主要交通枢纽，其两侧将会发展成为未来的核心商业、居住区域。规划•六栋高层住宅与五星级私人会所围合成超大的居住空间；办公大楼与精品公寓楼阻隔了城市干道的喧嚣。建筑•办公大楼与底商公寓包含现代化办公、单身贵族居住、休闲运动服务、精品商业配套等功能；•石材+玻璃幕墙立面装饰倍现庄严高贵；•大户型平层大宅引领常州豪宅新概念，户户无敌景观视野；•新古典主义立面倍显尊贵品质；•主力两梯两户，独门独户，布局合理；•大面积楼王，独享两部电梯，奢华尊崇；•两梯三户，内敛舒适；•顶层复式仅有两套。•精装室内，交付即住；•空中花园，闲情逸致。•四大堂入户，便捷华丽；•双层景观车库，高达每户两辆的停车配置，别墅般的生活；•五星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生等内容，将会聚常州的顶级精英。地下室：停车、厨房、SPA一层：大堂吧、宴会、客房二层：红酒雪茄吧、宴会、客房景观•皇家气派的前庭；•原生态的后院。景观•精致的欧式园林设计。景观•稀有的平原坡地景观。景观•参天大树、点缀古典小品。景观五米高的院墙，体现尊贵、私密。——科技创造生活科技一．家用中央空调二．地板采暖三．中央新风四．保温系统五．隔音降噪六．家用中央热水七．家用水处理八．小区智能安防九．中央吸尘系统（待定）十.铜塑复合供水管（待定）一、中央空调系统一、中央空调优势之－－中央空调可以让空调与居室装潢配合更完美……与传统挂壁机、柜机不同，家用中央空调的内机大多隐蔽在吊顶之中，只露出送风口，与室内装潢风格更加融合，满足日益个性化的内装需求。优势之－－净化、美化建筑物外立面……家用中央空调只需通过一台室外机就能连接多台室内机，解决了多台外机无处安装的问题，既节省了空间，也使外墙立面更为美观，使整个空调系统一步到位更合理，提升居家环境的高档感。同时外机数量的减少也极大降低了噪音源。无论您是同时开启，还是分别控制，室外机都能根据室内机的实际需求合理输出冷热量，从而实现对每个房间的分别控制，运转更高效。一、中央空调优势之－－让居室获得更加舒适的空间……与传统挂壁机、柜机不同，家用中央空调的内机大多隐蔽在吊顶之中，只露出送风口，与室内装潢风格更加融合，满足日益个性化的内装需求。一、中央空调一、中央空调二、地板采暖系统二、地板采暖散热器周围的空气被加热后，密度变小，产生向上的运动，在上升至房屋顶棚附近时，受顶棚和立侧墙体限制改变方向，向温度低的室内侧流动，当达到对面墙体时，由于温度下降和墙体的限制，开始向下运动。而散热器下部的冷空气，在压力差的作用下，向上运动，填补热空气离开后的空间，由此在室内产生空气自然对流。空气在运动中，被逐渐加热，达到采暖目的。传统空调方式二、地板采暖地面采暖方式主要依靠地面的辐射散热形式，通过低温辐射散热方式。被加热的低温地面通过辐射方式将室内其他表面加热，这些受热表面和低温地面一起向人体辐射传热，达到采暖的目的。低温地板温度虽然远低于散热器的表面温度，但是散热面积却远大于散热器的散热面积，所以一样可以达到传统散热器采暖效果，而且更加舒适。地板采暖方式1.享受健康采暖，符合中医足疗理论2.最佳舒适享受及智能节能3.采暖时间用户自控4.采暖温度用户自控5.无安全隐患及故障（跑、冒、滴、漏）6.使用寿命长，无后顾之忧二、地板采暖三、中央新风系统三、中央新风新风系统使用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，避免由于使用空调而产生的“空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端，使它成为一套会呼吸的房间！在拥有高级住宅的所有高贵品质上更胜一筹。四、保温系统保温系统包括三个方面1.屋面保温2.外墙保温3.外窗保温四、保温系统屋面、外墙保温－采用膨胀聚苯乙烯保温（EPS）板保温系统EPS膨胀聚苯板是采用可发性阻燃型聚苯乙烯珠粒经加热预发泡后，在模具中加热成型而制得的闭孔结构的使用温度不超过75℃的聚苯乙烯泡沫塑料板材，适用于公用或民用建筑围护结构的屋面保温EPS膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统具有优越的保温隔热性能，良好的防水性能及抗风压、抗冲击性能，能有效解决墙体的龟裂和渗漏水问题。本系统技术成熟、施工方便，性价比高，在欧美发达国家、沿海发达地区均得到了广泛的应用。四、保温系统－屋面、外墙保温1.玻璃部分－－采用双层中空玻璃2.窗（门）框－－采用断桥隔热铝合金框3.玻璃贴膜－－采用美国龙膜建筑节能膜四、保温系统－外窗保温外窗是热量损失的重要环节，主要采用三种方式实现中空玻璃由于在两片玻璃之间形成了一定的厚度并被限制了流动的空气或其他气体层从而减少了玻璃的对流和传导传热，因此它具有了较好的隔热能力局部临街采用三层中空玻璃局部南向采用建筑节能膜，玻璃节能膜是由聚酯和金属化涂层通过粘胶合成的一种很薄的膜。节能膜安装在玻璃的表面以提供显著的阳光保护性能。它能阻挡太阳热量99%有害紫外线及耀眼的、不适的眩目强光，同时允许眩目控制的日光通过。四、保温系统－外窗保温五、隔音降噪系统1.外窗隔音降噪2.内墙隔音降噪3.楼板隔音降噪4.管道隔音降噪5.设备间和电梯井隔音降噪五、隔音降噪音外窗保温方面采用了双层中空玻璃，而双层中空玻璃在保温的同时还具有一项重要的功能－－隔音中空玻璃内的干燥空气可以有效地阻挡声波的传播，根据实验室测定，可降低噪声30分贝～40分贝五、隔音降噪－外窗隔音内墙隔音采用陶粒轻质混凝土小型空心砌块陶粒混凝土空心砌块是一种新型墙体材料具有质轻、保温、隔音、节能、抗震、防火等优点由于陶粒砌块蜂窝状麻面，有利于抹灰、装修，若做非承重填充墙，能减轻建筑物自重，并节省建筑造价，提高建筑物抗震能力五、隔音降噪－内墙隔音楼板隔音采用浮筑楼板隔音，浮筑楼板由是一种高档的复合隔音材料。材料本身由国外进口的高级橡胶隔音板与橡塑发泡材料复合而成，具有空气声隔音与撞击声隔音之双重功能，其空气声隔音效果和撞击声隔音效果均高于20分贝，是高档住宅的最佳隔音解决方案建筑物的撞击声主要是物体与建筑构件碰撞使其产生振动，振动波沿着建筑结构传播并向四周空气中空气中辐射所产生的噪声。一般建筑物中，楼板是产生撞击噪声的主要建筑构件，例如门窗开关的碰撞、物体掉落地面、桌椅