长沙新城国际公馆房地产项目产品建议报告31页-2007年10月新

“新城国际公馆”初步产品建议——致湖南天心实业发展有限责任公司新里程·联盟（成都）地产顾问有限公司2007.10Page1项目概况地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约30分钟车程。地块性质：商住开发用地。沿湘府路80米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路60米内以公建为主，其余为居住用地。总用地面积：9.46ha(141.827亩)净用地面积：6.44ha(96.662亩)地块南北长约350米，东西长约260米容积率：≤3.0(暂定)建筑覆盖率：≤27%（暂定）建筑占地面积：≤17,875㎡绿地率：≥42%总建筑面积：≤195,243㎡建筑限高：≤50米Page2规划难点湘府路芙蓉南路270—80米非行政办公350—60米商业金融用地居住用地根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼规划难点1：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑规划难点2：绿地率要求较高，40%以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张规划难点3：北侧、西侧分别有270和350米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求规划难点4：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性规划难点5：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用Page3SWOT分析Strengths优势长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、107国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷。Page4Weaknesses劣势与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路80米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路60米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。公共交通缺乏，为客户出行带来不便。90/70政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善。SWOT分析Page5SWOT分析Opportunities机会消费人群置业理念逐渐成熟，区域发展已经得到认同，新都市主义成为置业的主流心态之一，该主义的推动，有利于本项目的销售。长沙的城市发展方向虽然不清晰，东南西北都在扩张和发展，但向南发展仍为被市场认可的主要方向，这是本项目面临的城市发展机会。长沙房地产市场泡沫较小，自住需求仍为第一需求，加上省会城市的洼地效应，市场潜力较大。品质搂盘得到消费者的认可。长沙即将进入搂盘品质化年代，高层品质搂盘逐渐被中高端客户认同，低品质搂盘逐渐被淘汰。本项目的第二市场——株洲和湘潭，房价日渐高企，随着交通的改善和经济的融合，株潭两市的房价将会进一步的上升，强化了株潭市民到长沙置业的决心。城南为长沙未来的市场热点，为省政府、天心区政府所在地，芙蓉路沿线楼盘逐渐在开发，品质也在不断的上升，土地新供给基本停顿，房地产市场持续看好。长沙旧城改造力度逐渐加大，大规模的拆迁改造，为房地产带来大量的居住需求。目前长沙房地产以供应普通中低档商品房和别墅较多，适合中产阶级、较富裕阶层的产品供应量相对较小。介于别墅和普通商品房之间的高层豪宅、品质住宅供应量偏小。本项目针对中产、较富裕阶层的产品定位，将面临较小的市场竞争。Page6SWOT分析Threats威胁政府的政策变化，从长株潭一体化到3＋5城市群，从向南融城到全面扩张。虽然向南发展仍是城市发展的主方向，但在政策的影响下，城北和城西大量的土地被开发，分薄了市场的“蛋糕”。湘府路、万家丽路、芙蓉路沿线以及沿江大道南沿线的大规模开发、南湖片区改造和以中信新城为首的新南城片区等地的房地产迅速发展，市场潜在的供应量是比较大的，这将给大南城区域带来直接和白热化的竞争。长沙可开发土地存量偏大。由于几年前的“开发回报用地”等土地沉淀较大，近期的企业改造、城市改造计划用地、新增供应量较多，长沙的土地存量土地偏大。和黄、新世界、金源、中信、保利、绿城、建发、宝业、碧桂园、卓越等国际、国内知名品牌房地产发展商的大举进入，加剧了市场竞争，市场对品质和品牌的要求也越来越高。Page7产品组合湘府路芙蓉南路写字楼+集中式商业星级服务式公寓高尚住宅景观形象广场北侧为进深80米、临街面约270米的非行政办公用地，建议规划为高端写字楼+集中式商业的形态。西侧为进深60米，临街面约350米的商业金融用地，建议规划为星级服务式公寓。本地块规划应尽量避免东西向的楼栋朝向，因此可考虑使用“折板型”点状布局。西北角为规划条件中强制要求的景观广场高尚住宅组团为项目用地东南部分，采用组团式布局。52%21%21%6%住宅公寓写字楼商业Page8总体规划思路让城市生活生生不息新里程观点：未来，新城国际公馆将成为一个这样的领跑长沙居住的标杆：位于城市核心区域，有着充足的配套提供各种文化娱乐设计及休闲空间，能充分满足人们的都市生活需求融合了商业、办公、居住、休闲等多种城市功能，各元素有机结合，并成为商业、商务、居住活动的焦点具有开放性，除了支撑社区内的生活需求之外，更服务于整个片区乃至整个城市有着城市中罕见的大尺度绿化空间和完善的生态系统，能够重新定义城市生活方式关键词：便利、安全、高度混合、多元并包总体定位：集合多种形式功能建筑，汇集城市精华的综合城市住区目标：长久充满活力，不管发展，生生不息Page9总体规划方案解读城市核心复合型社区——创造前所未有的全新城市生活城市核心少有的大尺度生态景观、完善的市政和生活配套、繁华的商业中心和商务集群、具有时代特色的建筑群落，以及宁静的住宅区，这样多元化的城市元素聚集在新城国际公馆，相互补充，相互促进，生生不息。中央公园——疏解快节奏的城市生活由南向北贯穿社区中心的中央公园，由中央水景和周边大面积绿地构成，这样大尺度的开放空间，让居住者在一个宁静、祥和的公共空间相互交流，更重要的是为小区自然和生态环境带来可持续发展的空间。城市水景——水岸边的城市生活中央公园以宽阔的城市湖景为核心，通过南北贯穿的水系形成主轴，采取仿原生态的手段进行打造，完美复制可持续发展的生态系统，不仅为社区提供了优美的环境，更是自然系统中的重要元素，可以充分改善周边空气、土壤和水体的质量。可持续景观系统——永久健康的生命循环景观是有生命的，全方位的景观系统，自然与人造景观和谐共存，实现自然景观的可持续性。在条件允许的情况下，可选择性的采用以下前沿技术：雨水的再利用、天然的气候屏障、地表径流的过滤与滞留、微气候控制等。Page10总体规划方案解读绿化网络——创造怡人的城市景观除了中央公园和步行林荫大道之外，新城国际公馆还拥有丰富多样的绿色空间，包括各个组团的中庭景观、架空层绿化空间、散步在社区各个角落的灌木与草坪、甚至建筑中的绿化露台……这些不同的广场和其他的公共开放空间形成了一个绿色网络，为居住者提供优美的自然环境和亲切的休闲、交流和互动的场所。公共建筑——城市生活的载体在小区中央位置，一系列的社区公共设施（如中央公园、会所等）被绿色的小径与开放空间连结起来，也和所有的住宅组团相衔接，增加了每个住宅单元的价值。文化休闲区域——城市生活的现代气息在本项目用地的西北角，规划一个体现时代特色的景观广场，同时有机联系北部的商业组团，形成具有一定文化氛围、聚集大型商场、咖啡馆、特色餐饮、健身休闲以及特色零售等商业形态的休闲区域。大型商业中心在新城国际公馆的规划中，商业组团被安排在项目用地北部。这一区域具有高度能见性与交通便利性，大型卖场能够满足多层次的购物需求。它的存在使新城国际公馆的居住者能够充分享受到城市生活的丰富和便利同时也使得整个区域的人们有了新的消费中心和多样化的消费选择。Page11零售商业街在项目用地西面部分，临芙蓉南路设计一条以多样化零售为主的商业街。这些小型商业可以由风格化的餐饮、娱乐和配套组成，包括便利店、特色小百货、咖啡馆、书店、花店、洗衣店等等。城市商务门户沿湘府路布置由高端写字楼构成的商务建筑群落。它们是新城国际公馆与城市衔接的门户，不仅能够全面提升区域的城市形象，为长沙创造一个新的高端商务中心，同时还可以为新城国际公馆带来更多高消费力人群，带来更丰富的行为方式，为区域注入持久的动力。动静分区尽管新城国际公馆的商业非常繁华，但未来的居住者并不会因此失去宁静的生活环境。在规划中，商业设施被集中在湘府路与芙蓉南路，而居住区则相对集中于地块的东南部，两者之间通过一条小区内的车行林荫道相互分隔开来。这样的布局不仅使商业区域与城市紧密结合，提升了密集商业的辐射力，更重要的是，将商业和居住的人流作了有效的区分，把商业活动行为界定在社区的外围，从而确保社区内部空间的宁静与宜居性。科学的交通体系严格采用人车分流的交通组织，机动车入小区后，沿外围的车行林荫道单向行驶，机动车出入口相互分离，按1：1的比例设置地下停车位。步行人群进入小区后，通过贯穿景观主轴线的小径，可快速到达所在单元。总体规划方案解读Page12亲切的邻里氛围和谐、融洽的邻里氛围源自于公共空间的营造。丰富、多样的开放空间是新城国际公馆规划的重点所在。步行化的社区街道、开阔的居住区中庭、丰富的户外活动场所和设备以及邻里化的商街，加上中心的中央公园，极大地增加了居住者在社区内活动、与邻里亲切交流的机会。这样的设计，能够对形成良好的邻里氛围产生积极的促进。低密度建筑通过建筑的高度拉升，降低建筑密度，把开敞空间、绿化空间、公共场所和步行区域最大化。同时，在布局上将商业、写字楼、公寓等较高密度的建筑群安置在基地外围，通过在外围高强度的紧凑开发，舒缓内部住宅区域的密度，长在出较人性尺度的格局环境，把空间留给主要的开放空间，并减轻社区北部的交通流量，进一步减少对内部小区的干扰。错动式点状大围合组团中国人传统的居住习惯是趋向于封闭和围合的。尽管新城国际公馆内部设计了大面积的开放空间，但具体到每一个住宅组团，仍然采用围合式组团。布局上利用楼栋的错位摆放增大楼间距，点状布局形成围而不合的组团。新城市地标本项目地块因严格的航空限高要求，修建高层建筑成为了一种奢望。因此，体现本项目的时代特色应从建筑立面上着手。独具特色的明日建筑，带来强烈的视觉冲击和时代特色，别致的外观与精致的内部空间相辅相成，更增加居住者的身份感与尊崇感。总体规划方案解读Page13住宅产品建议——规划错动式点状大围合错动——在新城国际公馆的整体规划中，所有楼栋都在尽可能满足南北朝向的前提下采用错动式布局，以增大楼间距，同时吸纳更多的阳光与清风。根据本