安徽省住宅房地产价格的影响因素分析(改) 2

安徽省住宅房地产价格的影响因素分析（夏若凡传媒学院）[摘要]无论是世界上任何一个国家，房地产业都是其经济的支柱产业之一。住宅作为人们赖以居住的空间，是没有任何的商品可以替代它存在的，是居民个人以及家庭的生活必需品。正因为住宅与我们的生活息息相关，所以住宅价格的问题一直以来都是老百姓们最为关切的问题。本文主要以安徽省为例来探讨住宅房地产价格的影响因素主要有自身素、成本因素、经济因素等五个方面，从而研究可行的相关政策以便于安徽省住宅房地产市场的可持续发展。[关键词]房地产价格；价格影响因素；对应政策一．房地产相关理论介绍（一）房地产市场概念及分类房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或者领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，所以建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。如果从交易对象上来区分，那么房地产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房地产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。而非住宅用房市场则可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。（二）住宅房地产价格的概念住宅房地产价格，可以简称为住房价格，指的是在开发、建设与经营房地产的过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。社会必要劳动所形成的价值在这里包括建设房屋建筑物过程中耗费社会必要劳动所形成的房屋建筑物价值与开发土地过程中由社会必要劳动所形成的土地价值。住宅房地产的价格和其他一般商品一样，都是通过货币的形式来表现的。住房的市场价格在表现形式上是指人们为了购买住房从而向房产所有者实际支付的货币数量。理论上来说，一般住房的市场价格都不是住宅的真实价值，在各种因素的影响下，住房的市场价格很容易上下波动，且幅度较明显。（三）供给曲线与需求曲线在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少（见图1-1）。假定由于居民收入上升，增加了对房地产的需求，房地产市场需求曲线向右平移，从Ｄ1平移到Ｄ2。如果不增加供给的话，由于需求增加，势必推高房价，在下图中从Ａ点移动到Ｂ点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由Ｐ1升高到Ｐ2。图1-1一般商品房市场的供给与需求如果房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将逐渐变平。在图1-2中，需求曲线由Ｄ，变成Ｄ2。当投机需求超过了某个比例之后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成了Ｄ3。在这种情况下，增加供给，将供给曲线由Ｓ1平移到Ｓ2，新的均衡点将由Ａ点移动到了Ｃ点。在投机需求旺盛的时候，即使供给增加了，房价仍然上升。图1-2投机活动改变了需求曲线的斜率可见，在投机活动非常嚣张的情况下采取增加商品住房的供给并不会平抑房价，反而会把房价太高。基于上述分析，不难看出由于供给和需求之间的影响，使得住房价格上升。二．近年来安徽省（以合肥市为例）住宅房地产价格的概况与特征（一）房地产市场发展2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。（二）合肥市房价一路走高近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。（三）商品房总体上供小于求据合肥市房产局相关人士介绍，2012年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约200万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。（四）合肥各区域房价现状目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米5000－7000元之间，当然也不乏类似绿城·桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米8000元以上高档次楼盘，均价在每平方米5000元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。（五）加大二手房监管力度确保房价稳定增长从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。三．安徽省住宅房地产价格的影响因素（一）自身因素1.房产本身价值与位置我们知道，对于一个住宅建筑的本身来说，它的户型设计、质量、功能、外观、配套设施等因素，对房地产价格都有非常大的影响。比如说，一个住宅外观新颖优美，并且设计也给人一种舒适享受的感觉，那么它一定要比那些单调呆板，很难引起人们强烈的享受欲望的住宅房型价格高。除了考虑建筑本身，房地产的位置的好与坏同样也关系到购买者的经济收益和满意程度，进而直接关系到住宅价格的高低。一般来说，位置接近经济活动中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产价格会比较高，反之，处于闭塞的街巷、郊区僻野的房地产价格会比较低。2.周边环境影响房地产价格的自身因素除了本身价值与位置以外，住宅周边的环境因素也起着相当大的作用。其中包括大气环境、视觉环境等。空气质量的好坏，对人们的健康十分重要。现代人们对健康的追求使他们很看重住宅周围的大气环境。此外，房地产周围的绿化程度、公园设施等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。例如合肥市蜀山区西傍大蜀山，南邻董铺水库，依山傍水，拥有独特的视觉环境优势，因此这一片的房地产在合肥房价中属于加高水平。（二）社会因素1.人口人是房地产市场需求的主体，因此人口因素和房地产价格之间有着直接的关系。人口数量的增长、人口素质的提高导致了家庭数量的增多必然导致人们对房地产的需求量的增加。随着经济日益飞快的发展，安徽省的城市化进程明显加快，从而导致城镇人口数量越来越多。据统计，2013年安徽省年末户籍人口6928.5万人，比上年增加26.5万人;常住人口6029.8万人，比上年增加41.8万人，城镇化率47.9%。人口的增加必然导致人们对住宅需求的增大。除此之外，还需要考虑到的是，人口的增加将会加快当地区域商业、娱乐业、服务业等行业的发展，进而推动房地产价格的上涨。当今社会，人们的受教育程度都越来越高，导致人们更加重视小区环境、物业服务等条件。对生活质量和品质的追求大大增加房地产建筑成本，所以推动了房地产价格的上涨。2.社会环境社会环境主要包括政治安定状况和社会治安状况两个方面。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响购房者和开发商投资、置业的信心,那么房价自然会下降。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此同样会造成房地产价格低落。（三）政策因素1.税收政策我国房地产税收种类繁杂，包括土地增值税、物业税、印花税、营业税等在内的税收政策对房地产价格会产生很大影响。首先，征税的目的本来是为了调控房地产市场，抑制房价的不合理上涨，但增加房地产开发税同时也会加大房地产开发成本，降低开发商的利润，影响开发商的积极性，致使房地产的供应量减少，或者开发商将成本转嫁给消费者，从而导致房价更大程度上涨。2.信贷政策住房信贷政策是影响住宅房地产需求的有力因素，当住宅房地产需求高涨或低迷时，国家可以通过减少或提高个人住房抵押贷款首付比例，降低或提高个人住房抵押贷款利率，相对有效地引导住房消费方向，控制住房消费规模，达到使住宅房地产业平稳发展的目的。（四）成本因素成本是推动房地产价格上涨的内因。在我国，工程建设成本由建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费（包括建设用地费、建设管理费、可行性研究费、勘察设计费等）、预备费及建设期利息构成。其中建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金构成。建安成本及土地成本属于可变成本。1.建安成本建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，在我国，建安成本一般占房地产总开发成本的30%。首先，钢材、水泥等建材价格的上涨促进了建筑成本的增加。自2003年以来，建筑水泥与钢材的价格一路攀升，是工程造价大幅提升。同时，建筑市场的用工成本也在提高，数据显示，从2006年至今，合肥市建筑业用工成本普遍提高60%；另一方面，人们随着生态、绿色、智能、舒