沈阳时尚地下街调研2013年

沈阳时尚地下街调研报告2013.4.2ShenyangReportFASHIONshoppingStreet目录I.项目基本情况II.项目业态规划III.项目租售情况IV.项目借鉴总结ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况位置和平区位于沈阳市的中心区域，东以青年大街、三经街与沈河区交界；西以沈大线铁路与铁西区交界；北以沈山线铁路与皇姑区交界；南跨浑河与东陵区浑河站东街道相连。区域面积61.06平方公里，下辖13个街道办事处、89个社区和10个行政村，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜、锡伯等29个民族，户籍人口约64.6万人。项目位于沈阳市和平区，处于沈阳市的最中心位置ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况交通沈阳时尚地下商业街位于太原街核心地段。道路交通：胜利南街：连接市府广场、长白区域南京南街：连接黄河大街，是沈阳市贯穿南北主干道和平大街：连接太平街、沈水路横向交通包括北五路、北二路、中华路、建设路以及新开通的地铁二号线四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁开通是新利好。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况交通中华路情况太原街情况拍摄于2013年3月29日星期五道路情况ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况商圈太原街商圈基本情况位置东起和平北大街，西至胜利北街、南至南五马路、北至北五马路构成太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成占地面积长约2.2千米，宽约1.6千米，总占地面积约3.52平方公里商业面积商业营业面积约100万平方米服务半径其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山)有较大吸引力客群25~50岁的中高端消费群太原街定位为都市时尚的中高端现代化国际商业中心。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况商圈太原街商圈业态分布情况太原街步行街主要业种有服装、运动器材、名表、饰品、百货、专卖店等太原北街向北延长主要业种有餐饮、娱乐、书店等中华路主要是专卖店、宾馆、商场、超市、电器、婚纱摄影等天津北街主要分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低档的服装等北二马路餐饮、书店、广告喷绘等太原街商圈主要业种有服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品多条街。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况商圈拍摄于2013年3月29日星期五周边商业ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目基本情况商圈大型百货区域：包含：万达广场、时尚地下、中兴购物、百盛购物、新加坡购物广场、新玛特、春天百货。沈阳工艺美术商厦、北京华联商厦、新世界租金：营业额的20%~30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按25~30%扣点、新世界三店按25~30%扣点、联营按20~30%扣点、中兴商业大厦按20~30%扣点步行街区域：包含：太原街、太原街北延、天津北街、北二马路租金：太原北街商场内：240—300元/㎡.月太原北街临街商铺：1500—1650元/㎡.月太原南街临街商铺：900—1000元/㎡.月时尚地下商街基本情况总结1.沈阳时尚地下街位于沈阳市最中心位置，交通通达性好，四横三纵道路多为城市主干线、在项目周边分别有沈阳站以及太原街站两站地铁。2.沈阳时尚地下属于沈阳最成熟商圈太原街商圈，业态、客群是多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。3.沈阳地下周边多为大型百货商业，经营业态以服装、餐饮为主。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划自然情况时尚地下街自然情况商场全称时尚地下商街商场地址沈阳市和平区太原街90号企业性质私营法定代表人沈阳时尚商业有限公司成立时间负一层1999年，负二层2003年营业时间10：00——21：:00主营项目男女装、针织、小百、饰品、包、鞋、美甲、宠物、餐饮男女装、针织、小百、包、鞋、美甲、纹身、造型、美发、餐饮、休闲食品、摄影经营方式零售商场规模19420㎡ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层沈阳时尚地下街负一层将分为18个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口负一层设有五个扶梯连接负二层，以及配置有3个卫生间以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、小饰品、音像制品调剂时尚服装街的单调负一层规划业态主要为服装、鞋帽，配有餐饮、小百、针织等业态商城整体布局为环状街区式商业，负一层分区较多，主题规划为时尚。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层楼层序号区划商铺数量（户）主力户型（㎡）负一层1WH圆厅35162AH圆厅3NH圆厅46V服装街34556F服装街65V服装街29875F服装街84V服装街34494F服装街103V服装街398113F服装街122V服装街323132F服装街141V服装街623151F服装街161层鞋区291217大食尚222518精品街3115负一层商铺总计约为663户，主力户型面积偏小，在4-15平之间。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层楼层商户数量（户）经营品类品牌数量负一层精品区31女装11男装6箱包皮具4化妆品2饰品、工艺、针织7主题餐饮1负一层鞋区29鞋24小百、针织4水吧1负一层餐饮22餐饮美食22负一层服装1V62女装46男装10包2针织3化妆品1负一层服装2V32女装26男装4包1针织1负一层服装3V39女装14男装5包3饰品、化妆品、针织15水吧2负一层服装4V34女装32男装1包1负一层服装5V29女装16男装1包4饰品、化妆品、针织8负一层服装6V41女装27男装3饰品、针织、小百10水吧1负一层圆厅351针织122小百、饰品159化妆品、美甲62鞋、包7水吧1ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层系列1,女装,172,31%系列1,男装,30,5%系列1,鞋帽,7,1%系列1,箱包皮具,15,3%系列1,化妆品,98,18%系列1,饰品、工艺、针织,207,37%系列1,水吧餐饮,27,5%负一层品牌业态数量占比女装男装鞋帽箱包皮具化妆品饰品、工艺、针织水吧餐饮负一层按照品牌数量计算，女装与饰品占比最大，在30%以上，其次为化妆品。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层拍摄于2013年3月29日星期五美食广场ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层入口及档口拍摄于2013年3月29日星期五ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层入口及档口拍摄于2013年3月29日星期五ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负二层沈阳时尚地下街负二层将分为14个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口负二层设有五个扶梯联通负二层，以及配置有1个卫生间以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、小饰品、音像制品调剂服装街的单调负二层规划业态主要为服装精品店、主题商街，辅助有餐饮、水吧等项目负二层分区较负一层少，每个分区面积相对较大，主题定位为精品消费。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层负一层商铺总计约为392户，主力户型面积偏大，在15-25平之间。楼层序号区划商铺数量（户）主力户型（㎡）负二层19蓝街1561520金街21红街22圆厅美食1025236J服装街3920245J服装街2920254J服装街2220263J服装街3720272J服装街2520281J服装街2720292层鞋区201530中华路天井31藏宝街32淘宝街27ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层楼层商户数量（户）经营品类品牌数量负二层服装1J56女装39男装16摄影1负二层服装2J25女装19男装6负二层服装3J51女装10男装4百货、针织、皮具9摄影14餐饮、水吧14负二层服装4J22男装2女装20负二层服装5J29女装18男装5鞋3化妆品、小百3负二层服装6J39女装34男装3化妆品1小食品1负二层圆厅161包、鞋69美容美甲、纹身47饰品、小百、针织35化妆品4摄影1水吧5ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负一层系列1,女装,140,39%系列1,男装,36,10%系列1,鞋帽,72,20%系列1,箱包皮具,78,22%系列1,化妆品,7,2%系列1,饰品、工艺、针织,9,2%系列1,水吧餐饮,19,5%负二层品牌业态数量占比女装男装鞋帽箱包皮具化妆品饰品、工艺、针织水吧餐饮按照品牌数量计算，负二层女装占比最大大道39%，鞋帽、箱包皮具位列其次。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目业态规划负二层拍摄于2013年3月29日星期五圆厅与档口时尚地下商街业态规划总结1.沈阳时尚地下街属于环形动线的商街，死角较少，不过区划不明显2.沈阳时尚地下整体以服装、鞋帽、小百货为主，辅之以餐饮、化妆品等。其中负一层面积较小，商品价格在20-200元之间，属于较为低端的时尚消费区域；负二层面积相对较大，商品价格在100-500元之间，属于精品时尚消费区域，但对比同区域其他百货类商业档次仍较低3.沈阳时尚地下的客群主要以年轻人为15-35岁为主打，不少沈阳学生群体，购物实力一般，人流大。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目租售情况租金6F面积：10㎡租金：兑金：96000元精品街面积：30㎡租金：2500元/月兑金：78000元3F面积：10㎡租金：1800元/月兑金：180000元4F面积：8㎡租金：兑金：10000元圆厅面积：5㎡租金：500元/月兑金：25000元美食广场面积：25㎡租金：兑金：120000元ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目租售情况租金蓝街面积：10㎡租金：1000元/月兑金：40000元金街面积：7㎡租金：兑金：15000元时装街面积：18㎡租金：2500元/月兑金：250000元圆厅面积：110㎡租金：50000元/年兑金：藏宝卷面积：18㎡租金：1800元/月兑金：圆厅面积：8.6㎡租金：1000元/月兑金：40000元时尚地下商街租金总结1.沈阳时尚地下街租金处于太原街商圈较高位置，区间范围较大，但基本在5-20元/平·月，根据位置、面积大小不同上下浮动。2.目前沈阳时尚地下街没有空铺，只能跟档口进行转租以及转兑的洽谈。租金每两个月收取一次，合同期为2-3年，租金包含税费，商户需要缴纳电费，进场缴纳押金1000元。3.沈阳时尚地下街商户货源主要来自沈阳五爱、大连鞋城、广州批发，商品同质化严重。ShenyangReportFASHIONshoppingStreet项目借鉴总结优劣势分析优势①地理位置优越，靠近火车站、地铁站、批发城，位于太原街核心区域②定位准确，将消费客群锁定年轻消费群体，与周边万达、百盛、中兴形成差异化竞争③经营模式：太原街商街出了温州批发市场外的一个租赁型的商场④装修包装：独具个性的装修风格，已经成为沈阳的一个重要的旅游景点，同时给业主提供免费的店铺设计，很好的保证了整体商场的协调性与美感。每两年能够翻新一次。劣势①硬件设施老化