洛阳古城保护与整治项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案(征求意见稿)

洛阳古城保护与整治项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）为保护历史古城丰富的文化遗产，继承和发扬优秀的历史文化传统，创建国际文化旅游名城，依据洛阳古城保护与规划，《关于老城区东西南隅古城保护及安置地块改造立项的批复》（洛旧改立字【2012】6号），对涉及古城保护与整治项目范围内的房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》（洛政【2011】49号）及相关法律法规。结合古城与整治项目范围内的实际情况，特制定本方案：一.征收范围企业路以东，新街以西。中轴东路以南，南护城河以北。二.被征收房屋全属、面积、用途的认定（一）权属认定以《房屋所以权证》、《国有土地使用证》登记为准，对未登记的房屋，由土地、规划、房屋产权等部门根据有关法律、法规进行调查认定。（二）被征收房屋用途的认定1、原则上以证载面积为准，若证载面积与实际面积不相符，经审查复核确认后，一确认结果为准。2、对于未办理《房屋所有权》。但持有《建筑工程规划许可证》的被征收房屋，经审查复核确认后，以确认结果为准。（三）被征收房屋用途的认定1、商务用房的认定，《房屋所有权证》房屋用途注明为商业用房、《国有土地使用权证》土地用途注明为商业用地的，俺商业用房给予安置。超出权证部分，不予认定为商业用房。2、企业生产性用房的认定。企业生产性用房必须持有工商营业执照、税务登记证等有效证件，并运用该房在生产经营的，视为企业性用房。（四）其它类型房屋的性质由市规划管理部门认定认定为未超过批准期限的临时建筑，按照重置价值和剩余期限给予适当补偿；认定为违法建筑或批准期限的临时建筑不予补偿。三、补偿安置原则提供货币补偿和产权调换两种方式，被征收人可以自由选择。（一）货币补偿方式该方式的货币补偿总额由下列各项组成：1.房屋补偿房屋的补偿价值按评估价计算，房屋的补偿总额按被征收房屋证载建筑面积乘以评估价计算。其公式为：房屋证载建筑面积×评估价=房屋补偿总额2.政策性补偿（1）房屋的附属设施及装饰装修的补偿。按照《洛阳市城市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准》（洛政[2011]49号）逐项计算给予补偿。其中装饰装修的补偿也可采取包干补偿政策，即按照被征收房屋产权证证载建筑面积给予200元/m2的补偿（包干项目包括天花板、墙面、地板、门套、窗套）。（2）临时安置费。按被征收房屋证载建筑面积每平方米每月10计算，最低不得低于600元/户·月，一次性发放12个月临时安置费。（3）搬迁费。按照被征收房屋证载建筑面积每平方米10元的标准计算搬迁费，搬迁费按上述标准计算不足800元的，按800元发放。（4）停产停业损失的补偿。按照河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定（豫政[2012]39号）文件执行。3、政策性补助（1）购房补助。对选择货币补偿方式自主购买安置房屋的，住宅按被征收房屋评估价的30%给予购房补助；非住宅按被征收房屋评估价的20%给予补助。（2）物业管理费补助。按被征收住宅房屋证载面积每平方米每月1.2元的标准一次性给予3年物业管理费补助，被征收住宅房屋证载建筑面积不足45平方米的按45平方米计算物业管理费补助。（3）搬迁奖励。给奖励既要体现到户又充分考虑到房屋面积，是征收人对被征收人在约定的搬迁期限内尽快实施搬迁所给予的奖励。本方案确定搬迁期限为1个月（以划分项目地块为单位，分批分期实施）。项目地块具体搬迁时间以书面通知时间为准。按期签订补偿安置协议并腾空被征收房屋交房的征收人对被征收人按每户给予3万元奖励，同时给予证载建筑面积200元/m2的奖励。规定的搬迁期限结束后，未按期签订补偿安置协议、腾空交付被征收房屋的，每拖后1天扣减拆迁奖励费1000元，直至搬迁奖励费扣减完为止。4、其他补助。义务教育阶段的中、小学生一次性补助交通费200元/人。（义户口本和学生证或学校证明为准）（二）产权调换方式1、安置房的位置（1）中原农贸城安置地块（2）邙山葛家岭安置地块2、在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换，被征收房屋价值和安置房屋价值均按市场评估价计算，双方结清差价。公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的差价款。安置房面积超出被征收房屋面积部分，按安置房评估价计算。安置房的价值=安置房的评估价值×（安置房面积－公摊面积差）公摊面积差按下列公式计算；公摊面积差=被征收房屋的证载建筑面积×（安置房公摊系数－被征收房屋公摊系数）÷（1－安置房公摊系数）3、被征收房屋的补偿该方式的房屋补偿总额由下列各项组成：（1）房屋补偿。房屋的补偿价值按评估价计算，对房屋的补偿总额按被征收房屋证载建筑面积乘以评估价计算。其公式为：房屋证载建筑面积×评估价=房屋补偿总额（2）购房补助。对选择产权调换方式的，按被征收住宅房屋评估价的20%给予补助。（3）临时安置费。临时安置费按被征收房屋证载建筑面积每平方米每月10元计算。最低不得低于600元/户·月。安置房为多层建筑的，最长过渡期限为18个月；安置房为高层建筑的，最长过渡期限为36个月。在最长过渡期限内过渡费按实际发生额计算，若实际过度期限超过最长过渡期限，加倍发放临时安置费。首次支付6个月临时安置费，以后每6个月发放一次，直至安置房交付使用之日止。（4）搬迁费。按搬迁两次计算发放，每次按照被征收房屋证载建筑面积每平方米10元的标准计算安置费，搬迁费按上述标准不足800元的，按800元发放。（5）被征收房屋有管道燃气且正常使用的，每户一次性补偿500元。（6）其他：附属设施及装饰装修补偿、停产停业损失的补偿、物业管理费补偿、搬迁奖励、其他补偿与货币补偿方式相同。4、征收人与被征收人分别计算安置房与被征收房屋的价值，双方结清差价。四、安置房的户型和挑选办法（一）安置房户型安置房的户型、面积、楼层平面图等将以展板形式予以公布，最终以规划部门审批为准。（二）安置房挑选安置房的挑选，以腾空交付被征收房屋的先后顺序公开挑选，并进行公示。选择中原农贸城地块安置房的，被征收人在挑选安置房时，应当挑选与被征收房屋对等或相近面积的安置房，选择两套或两套以上安置房的，实行高低搭配原则。选择邙山葛家岭地块安置房的，在原有房产证证载建筑面积中的产权调换部分增加50%选择安置房。五、对特殊情况的保障政策和照顾措施1、“双困户”安置办法按《洛阳市城市房屋拆迁“双困户”补偿安置实施意见》（洛政办[2007]68号）执行。2、被征收人符合购买经济适用住房或承租廉租住房条件的，可协调优先购买经济适用住房或承租廉租住房。六、房屋征收有关税费政策规定1、被征收人按照国家有关城镇房屋征收管理办法规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。2、被征收人因征收重新购置房屋的，购房成交价值中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价值超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。七、工作步骤古城保护与整治项目房屋征收工作分为房屋征收准备、确定房屋征收补偿方案、作出房屋征收决定及房屋评估、签订房屋征收补偿协议、作出房屋补偿决定5个阶段。1、房屋征收准备以区政府名义发布拟征收通知；组织人员对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积及附属物进行详尽调查并如实登记。2、制定房屋征收补偿方案依据国务院房屋征收条例和洛阳市房屋征收政策及前期调查结果，拟定房屋征收补偿方案并报区政府审查，经区政府组织有关部门论证后予以公布，征求公众意见30天。根据征求的意见修改房屋征收补偿方案，修改后的房屋征收补偿方案再向公众公布。3、作出房屋征收决定及房屋评估依据《洛阳市国有土地上房屋征收社会稳定风险评估暂行办法》的规定，对拟征收项目进行社会稳定风险评估；征收补偿费足额到位；发布房屋征收决定，对房屋进行评估。4、签订房屋征收补偿协议被征收人房屋丈量、计算后，核对无误。被征收人在征收房屋补偿计算表上签名认可。安置房选定后，签订补偿安置协议，腾空交房，结算补偿款。5作出房屋补偿决定对在规定期限内未达成房屋补偿安置协议的，由房屋征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。八、附则1、严格依法征收，依律办事，依政策补偿安置。2、纪检监察机关全程参与监督，征收补偿工作真正实现公开、公平公正，确保阳光征收。3、在征收过程中有弄虚作假、补偿标准不一致等违法违纪行为的，一经查实，严肃处理。4、被征收人在征收补偿协议约定的时间内拒绝交房的，征收部门可依法向人民法院起诉，并申请人民法院强制执行；征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由征收部门报请区人民政府，作出房屋征收补偿决定。被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁，又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，由区人民政府申请人民法院强制执行。九、该方案未尽事宜，依据国家、省、市相关政策另行补充。十本方案由洛阳市老城区房屋征收办公室负责解释。