2007年武汉汉飞彭刘杨房地产项目营销策划建议提案107页

汉飞·彭刘杨路项目市场定位分析及价值提升建议市场认识知己知彼，方能百战不殆。在项目所处的市场环境看似简单而实为不凡的形势中，我司将首先针对对项目产生直接或间接影响的关联片区或竞争楼盘进行相应的分析，以达到深刻知彼的目的。与积玉桥、武昌临江、中南等中心城区一线板块紧紧相邻。司门口板块坐落长江大桥下，东眺黄鹤楼，西揽长江，坐拥司门口成熟老商圈。东与地段核心、快速发展的中南板块相接；北与豪宅辈出、名盘聚集的积玉桥板块及临江板块为邻。司门口板块中南板块友谊大道和平大道道路逐步拓宽，拆迁工作陆续展开，周边逐改老态，焕发新生机。积玉桥板块配套设施缺乏，商业档次较低，对司门口商圈十分依赖，生活便利度略显欠缺。临江板块及积玉桥板块曾经的地产开发薄弱地带，今天的临江豪宅聚集区，楼盘开发规模较大，房价开创新高，引领武昌中心城区楼市。聚集了浙江金都、武汉城开、上海华润及武汉天实等品牌地产商，形成扎堆开发之势。陆续还有金地集团、武汉融侨等即将介入。拥有临长江、眺沙湖的双重水景优势，坐拥武昌江滩，是武昌区旧城改造的首发板块，而今的高档居住区。中南板块区域楼盘房价曾经是武昌地区标杆，但随着临江临湖板块的楼市发展，中南商圈的价格领头地位被逐步取代。但是板块房价仍然保持着平稳的上升势头。区域楼盘供给产品丰富，写字楼、商住楼、住宅楼等应有皆有。以写字楼、商住楼为主，住宅楼为辅。武昌地区四大商圈之一，坐拥城市形象展示窗口洪山广场。写字楼、商场密集，商业、商务价值首屈一指。区域早期楼盘开发较少，但近期楼盘供给较为活跃，烂尾楼重新启动，新项目陆续推出，使中南商圈楼市显得异常热闹。分析发现：相邻板块或依靠牢固的商圈地位，浓厚的商业商务氛围，形成高价位楼盘聚集之势或倚重突出的景观资源，形成高档楼盘扎堆开发的局面而相比之下：项目所属的司门口板块则处于中心城区房地产的相对低洼，板块房地产整体不够突出，也不太引人关注。项目思考司门口板块为何如此低落不够突出？开发较早，但后期发展缓慢。武昌的传统商圈，最早的开发区域，但住宅与商业基本还保持着20年前的面貌。原有的风采，早已完全被快速发展的新兴商圈、热点板块所掩盖。商业发达，但环境陈旧杂乱。作为武昌最早的商业中心与居住中心，司门口商圈地位依然稳固，但魅力已远不及当年。低矮民房杂乱无章，商业业态凌乱分布，道路破乱拥挤不堪。整体环境较为低端。拆迁体量大、拆迁成本高，旧城改造缓慢。同为武昌老城重地，司门口却在10%的土地上聚集了约20%的人口，人口密度高，且商业与居住混杂。旧城改造力度小，进展缓慢，居住环境缺乏大的改善。区域土地供应少，楼盘规模小，品牌带动力弱。司门口板块近几年来的房地产供应十分稀少，板块缺少联动。多为小体量、低水平的零星开发与营销，市场影响力不足。平庸的开发水平，低劣的楼盘包装，难以引起市场广泛关注与共鸣。司门口板块上位的资本难道就真的不足？1、位处成熟老商圈，坐享成熟商业、都市繁华。司门口商圈是武昌地区最早被开发的区域，也是武昌地区最早和最老的商圈，与中南商圈、徐东商圈、街道口商圈，构成武昌的四大商圈。司门口商圈目前已经形成了司门口商业步行街、彭刘杨路美食一条街、首义园小吃城、户部巷早点等特色街区，吸引了武商量贩店、中百仓储、肯德基等商家入驻，形成了购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合型商业区。板块资源及区位优势分析——2、大桥交通，枢纽地带，快速连通武汉三镇。项目处于司门口商圈的彭刘杨路西段，东面与车辆下桥匝道相连，将武昌内环瞬间与汉口、汉阳有效衔接，对外出行交通十分便利。随着首义地下通道、下桥匝道开通，阅马场交通的改善，这一交通优势将更加突显。3、近拥名江、名胜、名景，外部景观较为优越。司门口板块西揽长江，内含黄鹤楼；西有武昌美丽江滩、长江大桥，北有锦绣蛇山，同时东面为建设中8万平米的首义文化广场，景观资源知名度高。4、便享商圈成熟配套，生活十分便利。成熟商圈，完善配套。项目所处司门口商圈聚集超市、精品购物、地方小吃、特色餐饮、个性娱乐等多种商业业态，充分满足人们各种生活、休闲与社交之便。教育单位密集。司门口板块内聚集了各类特色高校及各类重点的中小学。湖北美术学院、武汉音乐学院、湖北中医学院、中南财经政法大学、湖北教育学院等各类特色专业高等院校聚集，区域内武汉中学、华师一附中、市十中、第五十四中学、粮道街中学、武昌实验小学等知名的初级学校云集。一流医疗，均衡分布。武汉大学人民医院、武汉市第三医院、湖北中医学院附属医院、武汉市妇幼儿童保健医院等知名的医疗机构云集，便享完善生活照顾，生活无忧。多元休闲，生活丰富多彩。司门口商圈、武昌江滩、首义文化广场、黄鹤楼、红楼、湖北剧院各类特色休闲、景点，提供多样生活空间。分析发现：司门口板块具备武汉市首屈一指的优势景观；享有全国文明的地段标志；拥有深厚的历史人文底蕴及扎实的商业、医疗、教育根基。因此，我们断言：快速上位，板块资本初具！作为司门口板块内最具分量的一份子，可以这样说，板块突围的资本我们的项目也初步具备。板块突围，路向何方？积玉桥板块中南板块眺望长江、沙湖双重水景商业配套缺乏商业档次较低一般，依赖其他区域旧城改造加快，但周边环境短期内不容乐观公交线路多，交通便利广场景观，单一景致商业、金融配套完善商业档次高档、商务氛围浓厚较少区域环境相对较新都市感较强公交线路多，交通十分便利现状景观商业配套基础生活配套周边环境交通临江板块一线临江，景观稀缺，景观价值突出商业配套靠自身打造商业档次相对较高缺乏，依赖司门口商圈及自身建设。区域环境相对较新都市感较强公交线路相对较少，便利性相对较差竞争板块资源现状——司门口本项目积玉桥板块临江板块中南板块本项目——·B、C地块（尤其是C地块）景观条件并不逊色。·商业、医疗、教育等基础生活配套齐全且档次相对较高。本项目——·景观条件和居住环境整体略显逊色·配套相对齐全，档次相对较高。·交通更为便利。本项目——·景观环境十分突出。·商业、医疗、教育及基础生活配套齐全。·与司门口商业带保持合适距离，更适合于居住。比较结果位处司门口的本项目与三大板块相对比——对比之重大发现一：积玉桥与临江板块的联合体，势头已超越中南。正在凭借出色的江景、湖景和过江地铁的规划，以品牌大盘和豪宅云集的突出优势，逐步超出中南。楼盘最高单价及整体均价已经远远突破中南板块。板块声势仍在继续抬升中，开发后劲依然十足。仍有金地集团、融侨集团等房地产巨头陆续加入。对比之重大发现二：司门口商业略不及中南，但在司门口居家和生活却远比中南优越。虽然司门口商业发展相对缓慢，商业氛围和商业档次略不及中南，对投资人群及高端商务人士等人群的吸引力稍显欠缺。司门口板块突出的景观优势、历史人文底蕴远超中南，作为居家和生活司门口明显较为优越。对比之重大发现三：司门口板块与积玉桥及临江板块联合体有着极大的相似性，甚至在某些方面更为突出！同为老城重地，景观都很突出，内环交通枢纽作用明显（一线临江楼盘除外）。积玉桥板块后天优势渐显：地产大腕云集，品牌魅力突出。楼盘定位高端，产品供给丰富，楼盘品质突出。但司门口板块先天条件更为突出：地段更为核心、配套更为全面，内在有效需求更为充足。从与相邻板块的对比及相邻板块之间的对比中发现，与积玉桥及临江板块的联合体看齐，更有利于项目对现有板块的突破和自身的长远发展。我们因此可以大胆的提出，我们的板块突破目标是：避开中南，与积玉桥及临江板块楼盘共舞！与狼共舞，我们能否如鱼得水，游刃有余？项目分析：项目由三块分散分布、两两不相邻的小地块，呈“品”字型结构组成。A、C地块位于彭刘杨路西段南边，B地块位于彭刘杨路西段北边。A地块B地块C地块住宅14495.92㎡53416.97㎡36711.96㎡商业6212.53㎡22892.98㎡9177.99㎡总计104624.85㎡38283.5㎡限高40米60米60米142908.35㎡地块经济技术指标：表面看来，与狼共舞，我们实力充足，较为轻松。除了拥有旗鼓相当甚至略为优越的板块先天优势外，我们还具有自身独有的后天资本可以借助：市场见证的汉飞品牌实力！区域内较大的项目规模！老商圈新路段的开阔景观视野、良好居住环境及外部休闲配套！而从地块的细部特征来看，却并非如此：1、地块分散：三地块分散分布，用地条件差异大，不利于规模优势的发挥和楼盘整体形象的统一。2、建筑限高：配合风景名胜作出的高空牺牲，在一定程度上局限了楼盘优势的发挥。3、内部干扰：B地块被保留的不规则建筑打散成不规则的四块，不利于社区中心和组团景观的营造，建筑摆放和道路组织受到干扰。与积玉桥及临江板块内的楼盘相比，地块分散、内部干扰、建筑限高等使我们的内部优势被大大削弱，与狼共舞，我们难以轻松。项目又该如何寻求对现有局面的突破？对策一：抓住空白、避重就轻。即使是针对同类人群，也要细分其需求，充分挖掘市场供给空白点。避开市场的强势竞争点，寻求差异化的发展空间，为后期快速提升做准备。对策二：因地制宜，扬长避短。各地块特征不同，产品定位也不宜一概而论，不加区分强推强上，只会加大项目开发风险。因地制宜，地尽其用，充分实现开发利润的最大化。对策三：产品创新、价值附加。充分的产品创新，有利于完美的实现差异化定位，避开市场的主力竞争，吸引市场广泛关注。通过建筑材料、社区配套、景观环境的提升，提高项目性价比，淡化先天不足带来的负面影响。对策四：资源整合，内部改造。联合各方力量，改造地块内部老旧建筑的负面影响。项目定位忽略地块自身的内部条件，就项目所处的区位及外部优势而言，项目宜于定位高端，甚至豪宅。但从地块自身特点来看，地块分布分散，用地条件差异大，所以品质定位不宜一概而论，应充分结合各地块特点及相互联系进行综合评定。下面将对三地块的地产因素，进行分别评判：项目品质定位影响因子对交通便利的要求对噪音及环境干扰的适应性对大气环境的要求对小区配套要求对周边自然及人文景观要求对地段升值潜力的要求对小区地块物业管理的要求对建筑、装修质量要求对休闲空间、绿化率要求单身公寓高强低高低低低低无普通住宅高较强不高一般一般一般不高不高一般中档住宅一般弱高高一般高较高较高高高档住宅很高弱很高高高高高高高A地块好一般较好一般较好较高可达到可达到可达到B地块较好较好好好好高可达到可达到可达到C地块较好好好较好好高可达到可达到可达到综合分析：三个地块中，A地块条件相对较弱，但规模较小，可塑性和提升空间较大；C地块条件相对较为优越，适合于高端甚至豪宅定位；而B地块由于没有十分完整的内部空间，品质提升则面临着严峻的考验。但是B地块规模较大，开发体量超越A、C地块总和，又与A、C地块均保持相对紧密联系。因此，品质定位中B地块对项目整体品质和调性确定，举足轻重。面对如此特殊的地块分布、如此差异的地块特征，我们该如何确定项目的综合品质呢？依然从B地块寻求突破。避开B地块而谈品质，将会削弱项目规模价值的意义，而使品质定位过于高端；过分夸大B地块内部建筑干扰而谈项目的品质，也将会削弱项目的区位和外部景观价值意义，而使项目品质被低估。因此，我司建议进行折衷的处理，将本项整体定位为高档品质楼盘，而非更为高端的豪宅。补充说明：在具体推盘时，再结合三地块产品和规划的实际差异，对其品质作适度的上下调整。如：C地块在此基础可以再拔高，而A地块品质则可以弱化处理。产品类型定位什么样的产品类型，才能确保各地块价值的最大程度提升？产品类型定位司门口板块各类客户群体均十分充足，而楼盘供应缺乏，市场空白突出，因此，开发各类产品均将有一定的市场空间。但是要实现对现有板块的突破，与积玉桥楼盘共舞，还必须充分立足地块，优化定位，提升项目竞争力。A地块差异特征——位于司门口商业步行街中段南端，地段核心，交通便利。地块规模较小，外部环境相对嘈杂，作长期居家的住宅而言，其品质提升缺乏有力支撑。B地块差异特征——B地块规模较大，可观长江、黄鹤楼等，外部景观优势较强。临主街面长，便于塑造视觉性强的项目形象。但地块内部有建筑物严重干扰，后期规划难度大，品质提升受到限制。C地块差异特征——C地块避开交通繁忙的交通要道，环境相