时代国际广场项目分析

时代国际广场项目分析鄂尔多斯房地产市场专题研究目录区域房地产宏观环境分析康巴什区域房产及规划分析本案项目及销售状况分析佣金分析鄂尔多斯房地产市场专题研究房地产宏观环境分析1.宏观经济方面：近年来，鄂尔多斯市社会经济快速发展，经济总量不断增大，投资迅速增长，经济结构进一步优化，创造更多的就业岗位，形成良好的就业环境，不断吸引周边人口的聚集，市场容量持续增长；城市的聚集力和辐射能力增强，城市常住人口和城市化进程都呈上升的趋势，刚性需求依然很大。2.房地产方面：鄂尔多斯市房地产开发、销售规模快速增长，同期的销售面积的增长均大于竣工面积，与呼和浩特、包头同期相比，市场相对火爆，去化率比较强；成交均价方面，各区域由于项目及物业发展方向和区域发展前景不同而售价水平有所差异，单差额相对接近；近几年商品房和住宅竣工面积的增长率，不考虑出现重大宏观政策影响的情况下，如定位和措施适当，未来5年内商品房价格还将有较大的上涨空间。鄂尔多斯房地产市场专题研究房地产宏观环境分析3.土地供应方面：由于城市建设速度的加快，目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少，能够出让的基本上属于旧城改造项目，大多面积较小。而铁西区，康巴什新区可供开发土地多，加之政府大力支持区域内基础设施建设，这些都为区域的房地产发展提供了良好的环境。因此，在未来的土地供应趋势中，鄂尔多斯的土地供应将形成以铁西区为中心及康巴什区为主的供应趋势。4.宏观环境方面：随着2007年下半年以来的房价猛涨，政府相继在金融领域、一级土地市场供应、房地产开发、销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规，意在打压房价和部分投机行为，至2010年下半年一定程度上抑制住了房价快速上涨，目前呼和浩特市已于4.19日出台《限购令》，鄂尔多斯市还未有任何信息。鄂尔多斯房地产市场专题研究5板块分布康巴什板块根据现有路网结构，分为三大板块：老城区板块；铁西板块（铁路西侧大部区域）；康巴什板块（市政府所在位置周边）天骄路老城区板块铁西板块鄂尔多斯大街康巴什区域房产及规划分析鄂尔多斯房地产市场专题研究6康巴什定位于政治、经济、文化中心，目前市政府已经正式迁址，城市面貌较新《鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划》中对于康巴什-阿镇片区的发展定位为：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心；装备制造业及配套的研发制造基地、煤化工产业服务基地；鄂尔多斯市的交通枢纽、仓储及物流配送中心；鄂尔多斯历史文化重地及旅游中心城市面貌较新，市政府已正式迁址，初步形成城市新核心区的意向康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟目前，康－阿片区的基础设施建设已经基本完成，城市面貌较新；2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区，政府广场等已经建设完成，城市新核心区的意向初步形成横向分析康巴什板块板块定位鄂尔多斯房地产市场专题研究7新区城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成工业居住居住居住教育科研★体育工业公园公园公园乌兰木伦河考考什纳湖滨公园城市行政、文化相关设施初步建成行政办公区域基本形成，市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业已经迁入会展中心、体育中心、西部人才培训中心、鄂尔多斯大学、市一中已交付使用生活、商业配套在建，居住氛围欠缺区域内道路建设完善生活、商业等配套不齐全，中心商业带处于在建状态。新区规划的乌兰木伦滨河公园、天骄公园等几个公园目前大都处于建设阶段房地产市场处于起步阶段房地产市场尚不活跃，目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、尚都、翰林院等个别商品房项目在售，其余项目均为行政、事业单位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段横向分析康巴什板块板块现状鄂尔多斯房地产市场专题研究8随着政府及一批重点中小学、医院的迁入，该板块吸引了一批中高端客户。康巴什板块板块特征：城市新区、环境较好、城市面貌很新，配套很不齐全产品形式：多层、小高层和高层、别墅，以小高层为主平台价格：多层7000-8500元/平米，别墅10000-3万元/平米客户特征：下面各旗的人占比较大，很多客户为教育买房未来趋势：未来供应较大，发展前景较好横向分析项目名称基本情况售价（元/平米）物业类型主力户型销售状况客户锦绣山莊建筑面积24万平方米，一期建有14万平方米联栋别墅14000独栋别墅18000花园洋房6000花园洋房、独栋别墅、联排别墅花园洋房主力户型160平方米2009年6月初开盘，已经销售一半左右，独栋别墅基本上在1000万以上，卖的不是很好客户购买别墅以自住为主，多是为了享受，主要是东胜及伊金霍洛旗煤炭企业老板，私企业主，洋房客户以公务员为主纽蓝地总建筑面积7.83万平方米，住宅420套均价在6000多层主力户型100-290平方米一期已经售完客户基础广泛，城区拆迁户及煤老板以及高利贷者等富裕阶层人数较多，尚庭艺墅一期200多套别墅叠加别墅6500联栋别墅9000独栋别墅20000-30000独栋别墅、联排别墅、200-490平方米的大户型2009年年初开盘，200-280平方米的复式销售较快客户主要集中在东胜及伊金霍洛旗地区金信.翰林苑建筑面积134585平方米电梯房起价5500元/平方米，均价6000元/平方米多层120-160平方米目前已经售完。主要是中端客户，有很多来自周边旗区，尤其是伊金霍洛旗的客户较多康巴什板块住宅市场鄂尔多斯房地产市场专题研究9康巴什板块住宅市场板块定位：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心板块现状：市政府已经迁入，新区城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成住宅市场：虽起步较晚，但总体定位较高，出现一批别墅项目。随着政府及一批重点中小学、医院的迁入，该板块吸引了一批中高端客户。板块特征：城市新区，环境较好，配套不完善大都在建产品形式：小高层和高层，以小高层为主平台价格：住宅7000-90000元/平米客户特征：年轻人居多，改善环境的二次置业客户较多未来趋势：目前供应以商业及综合体项目为主，目前住宅供应较少，未来二期供应量大典型项目：康城四期（骏仕名门）纽蓝地二期康和盛世文澜雅筑锦绣山庄等鄂尔多斯房地产市场专题研究10康巴什区的商业主要以社区配套底商及专业市场为主，大型集中式商业尚待人气成熟后才能进入项目价格客户用途尚庭艺墅小商铺，起价2万元/平方米煤老板以及来自该地区的私营老板及企业的高层管理者是以投资为主万力国际商厦底商1.6-1.7万元/平方米，2层起价1.4万元/平方米。基础比较广泛，东胜及伊金霍洛旗地区的煤老板、私营企业主商业以投资为主，引进了北京华联，先做大型建材超市过渡康巴什板块在售商业工业居住居住居住教育科研★体育工业公园公园公园乌兰木伦河考考什纳湖滨公园鄂尔多斯房地产市场专题研究11商业客户以投资需求为主，兼顾自用。客户关注点主要集中在地段和价格、产品设计等因素……现在投资商业的人也很多，客户特点是考虑自用与投资结合，如果不好租可以先自用，等待时机再出租，所以选择商铺的时候关注面积和价格。一方面考虑自己经营是否适合，另一方面也考虑是否利于出租。对商业的关注点：层高（一般在4米以上）、灵活分割（通常希望商铺能够灵活分割，面积选择范围大），面积需求通常在300平米以上……——满世尚都销售经理……铁西的商铺卖的很好，我们的项目商业是1.4万平米，我们采取定位销售，规定业态，餐饮、便利店、健身、社区门诊等等，客户必须按照我们的业态规划，所以我们这基本全是买来自己经营的。一层商业2.4万平米，整体商业的均价在1万元/平米左右（共3层）。现在商业已经卖完了。目前纯投资商业的比较少，基本都是自用和投资结合，自己可以经营，也可以出租出去……主要是考虑地段和价格，还有就是商铺的使用率，硬件等……——阳光名邸销售部长高女士购买客户：投资为主，自用为辅（可自己经营或出租收益）客户关注点：地段、价格、层高、灵活分割……商业市场客户鄂尔多斯房地产市场专题研究本案介绍——时代国际广场项目位于鄂尔多斯大街与西经二路交叉口，旁边为重点全日制学校“鄂尔多斯市第一中学，鄂尔多斯大街是康巴什东西走向的最主要大街，东侧距鄂尔多斯市委市政府、成吉思汗广场直线距离不足千米，咫尺可达交通非常便捷，沿门口的十字路口向南1500米即到达亚洲最大的主题公园、亚洲最大的水幕电影，超大型的音乐喷泉，将成为你休闲散步的最好去处，项目周边路网林立，市政、商贸、教育、娱乐等优质资源环视左右，构成一个完美的品质生活网络。财富商城由四栋十二层综合商业与十栋十四层独立、雅静文化私邸组成。项目总占地面积127亩，总建筑面积30万平方。地上建筑面积206943平米，地下建筑面积91811平米，停车位1786个，住宅总套数746套，目前正建的是3——10号楼。在户形设计上，结合总图观景面位置，合理配置房型，客厅与主卧都朝向景观面。户型从90平的两室到、三室、237平四室观景豪宅应有尽有，并按合理比例布置分布，扩大消费面，满足不同消费者需求。户型设计功能齐全、分明，南北通透、明厨明卫、采光通风良好，干湿分离、主卧带有卫生间强化功能区、保证主人的私密性。户型都采用大开间短进深设计，增加了室内空气流通、并享有充足的采光。时代财富商城住宅部分配有876个地下停车位，所有楼栋电梯直通车库。两个车库出入口直接对外，分别设在小区西北、东南角，实现人车分流。鄂尔多斯房地产市场专题研究13优劣势分析优势与一中相邻，周边有学校、主题公园、城市绿化带等配套，项目商业部分规划完善，各种设施齐全。交通便利。机会康巴什目前在售楼盘中唯一一个有大面积商业和住宅相呼应的楼盘，为住宅保驾护航的同时也为商业物业的增值提供了客观的条件。劣势人气单一：以学生为主。周边商业欠发达,目前房价过高！威胁康巴什众多楼盘都在开发建设等，并周边诸多项目附带商业物业，如：金信商务广场、文澜雅筑等。纯商业项目，如：呼能广场、金晨超市等。鄂尔多斯房地产市场专题研究本案销售状况销售进度：据开发商统计本案住宅部分已销售近50%（包含已交定金）。总面积为：100000平米。销售状况：受房地产大环境影响，以及本案价格调整等因素，本案目前销售进度不太乐观。案场：来访客户看商业比看住宅客流量多出一倍。受价格因素，使得50%的准客户选择别的楼盘。推广渠道：短信、报纸、户外、DM单。鄂尔多斯房地产市场专题研究销售节点预期住宅部分时间节点：2011年4月18日——2011年12月31日二期部分时间节点：2011年7月01日——2012年04月31日鄂尔多斯房地产市场专题研究项目佣金分析住宅销售部分可销售面积：80000㎡均价：8400元/㎡佣金按照1.2%提拥总销售额：80000㎡*8400元/㎡=672000000元佣金：672000000*1.2%=8064000元商业销售部分可销售面积：200000㎡均价：35000元/㎡佣金按照2%提拥总销售额：200000㎡*35000元/㎡=700000000元佣金：700000000元*2%=14000000元总佣金：8064000元+14000000元=22064000元