综合性农业地产可研分析报告

农业综合体项目开发分析-1-张应山洲水库农业综合体项目开发分析2010年7月复合农业综合体产业经济新引擎——农业综合体开发分析报告农业综合体项目开发分析-2-4.0农业庄园地产研究2.0农业休闲观光研究3.0农业专项种植研究5.1基地分析5.2项目价值体系5.3项目定位5.4项目规划5.0项目策划3.1蓝莓产业简介3.2蓝莓市场前景分析2.1休闲农业概念2.2休闲农业发展趋势2.3休闲农业案例借鉴2.4中国休闲农业的发展结构与目录4.1乡村主义解读4.2庄园解读4.3中国乡村度假地产发展农业综合体项目开发分析-3-第一章Chapters01前言1.1引言1.2总论农业综合体项目开发分析-4-引言Preface农业产业综合体借鉴现代城市发展的成果，创造性的提出农业发展建设新模式。企业通过基础配套建设，完成土地整理；通过产业规划和实施，完成土地集约化发展和农业产业化发展；通过市场建设完善经济结构和产业链的配置；形成具有产业互补、功能互动的产业综合开发项目。继而产生具有强聚集效益和强辐射能力的区域经济磁力性。最终起到农业产业功能载体和农业区域经济中心的作用……1.1引言农业产业综合体——农业产业化发展的新经济模式农业综合体项目开发分析-5-第二章Chapters02休闲农业观光研究2.1休闲农业概念2.2休闲农业发展趋势2.3休闲农业案例借鉴农业综合体项目开发分析-6-2.1休闲农业概念农业与旅游业边缘交叉的新型产业休闲农业（或称观光农业）概念最早起源于日本。早在1930年《大阪农会报》上介绍了北中通村（现泉佐野市）的观光农业。休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提高市民休闲，增进市民对农业及农村的体验为目的的农业经营。休闲农业具有农业生产、生活、生态“三生一体”和一、二、三产业功能特性，是一种高附加值的创新型农业经营方式。自19世纪70年代以来，乡村旅游在发达国家农村地区迅速开展，对推动经济出现不景气的农村地区的发展起到了非常重要的作用。农业综合体项目开发分析-7-观光农业是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。根据德、法、美、日、荷兰等国和我国台湾省的实践，其中规模较大的主要有4种：2.1休闲农业概念观光农园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式；农业公园：即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体；科普教育农园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等；民俗观光村：到民俗村体验农村生活，感受农村气息。休闲农业的四种类型农业综合体项目开发分析-8-法国早在1855年，法国有一位名叫欧贝尔的国家参议员带领一群贵族来到巴黎郊区农村度假。目前，法国有1.6万户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游，全国33%的游人选择了乡村休闲度假，乡村农业休闲旅游每年接待游客200万，每年给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游业收入的四分之一。乡村度假成为了仅次于海滨度假的第二大度假产业。2.2休闲农业的发展趋势农业综合体项目开发分析-9-意大利意大利在1865年就成立了农业与旅游全国协会。截止1996年初，意大利全国20个行政大区，已全部开展了乡村度假旅游活动，为绿色旅游者提供食宿的农庄已达7500个，尤以托斯卡那地区更为突出，每年接待的国内外游客达到1002002年大约有1.15万家专门从事绿色农业旅游和度假经营的企业。2.2休闲农业的发展趋势农业综合体项目开发分析-10-德国德国的乡村旅游起始于20世纪30年代，主要形式是休闲度假型的度假农庄和市民农园。度假农庄主要是吸引游客前往农场度假，并与农场主人一起生活，住在农家，使游客在观光度假之余，亦能尽情欣赏田园风光，体验农家生活，亲身参与农场生产活动。游客对象多是全家旅游和夫妻旅游，60%的游客一次停留在度假农庄一周左右，有一半的游客每年有2-3次的度假农庄游。2.2休闲农业的发展趋势农业综合体项目开发分析-11-美国早在1941年，美国农业旅游开始发展，其中最主要的是度假农庄及观光牧场的经营。到1977年，美国有1800万人前往乡村、农场观光度假，仅在美国东部就有1500个观光农场，在西部还有为数较多的专门用于观光旅游的牧场。美国的夏威夷，2000年全州有5500座农场从事乡村旅游，全州农业旅游产值中1/3农产品来自度假客的直接购买。目前每年参加休闲农业的人数超过3000万人次，占总人口的10％以上，旅游收入约450亿美元。2.2休闲农业的发展趋势农业综合体项目开发分析-12-澳大利亚牧场旅游业正在兴起，尽管这个国家有美丽的海湾和沙滩、湛蓝的天空和明媚的阳光，但每天都有许多满载外国游客的大巴奔向各个牧场。据澳大利亚旅游局统计，目前，在全国旅游业总收人中，牧场和乡村旅游收人超过35％。2.2休闲农业的发展趋势农业综合体项目开发分析-13-【休闲农业发展阶段】模式发展阶段旅游主题主导者市场自发式萌芽阶段不明确，仅作为观光调剂自发的个人或群体1供求关系模糊2个人需求导向自主式休闲观光阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营1以短期赢利为目的2产品导向开发式度假阶段有明确主题和系列活动策划大型（旅游）企业集团开发经营管理1以长期收益为目的2项目投资导向2.2休闲农业的发展趋势人均产值达到3000美元时：以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来人均产值达到7000美元时：上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且最主要是在农场食宿（青岛人均产值按近7000美元，人们的经济基础与生活方式均已达到农业休闲阶段的要求）人均产值达达到13000美元：开始进入了度假农业阶段。一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场农业综合体项目开发分析-14-2.3休闲农业案例借鉴各地休闲农业实践和经验日本观光农业：观光农业概念的起源地代表案例：富田农场台湾观光农业：生产、生活、生态等“三生”功能综合于一体的都市型的休闲农业。代表案例：九斗村休闲农场国内观光农业：吸收国外成功经验，休闲农业进入快速发展阶段。代表案例：上海马陆葡萄旅游休闲区深圳观澜山水田园农庄成都三圣花乡乡村旅游区农业综合体项目开发分析-15-日本是一个土地资源十分有限的岛国。经过六、七十年代的经济高速增长之后，城市扩张迅猛，城市周边地区的地价不断上涨。由于土地属于私有制，为保留土地以达到增值的目的，一些农户不愿意过早出卖自己所拥有的土地，于是将继续耕种的土地得以在高楼大厦林立的城市内保留下来。以后人们发现，在城市星星点的耕地上生产的嫩绿的蔬菜、鲜艳的花卉，不仅为城市增添了绿色，增加了观赏景点，而且改善了城市的生态环境，有不可忽视的存在价值。于是在20世纪70年代初期，日本农经界把它概括为城市农业，后又称观光农业久能山著名的石垣草莓多摩川中政梨园日本观光农业发展农业综合体项目开发分析-16-•休闲农场是日本“农家乐”旅游中最具代表性的经营业态之一，它以生产蔬菜、瓜果、茶蚕或其他农作物为主，在具有多种优越的自然资源，如山溪、森林、水塘、牧场、特有动物的条件下，开展极具特色的农业旅游活动。•其中，有以单一农产品为主构成的专业性农场，如葡萄公园农场，将葡萄园景观的观赏、采摘、制品，以及与葡萄有关的品评、写作、绘画、摄影、体验、竞赛与季节、庆典活动融为一体，以葡萄为中心来为游客提供系列休闲旅游活动。其它的如水稻、果品、花卉、茶叶、蚕桑等也都有类似的专业性休闲农场。【结合休闲旅游的综合型”休闲农场“】糸魚川市汐路葡萄园的葡萄节日本观光农业发展农业综合体项目开发分析-17-【地方特色鲜明的”民宿会馆“】•乡村农家是“农家乐”旅游休闲度假的最佳住宿场所。在日本，农户耕作面积虽然不大，但都具有秀丽的景色、独特的文化和丰富的农产品等特色。在这些地区，农民将废弃或多余的农舍加以精心改造，提供给都市休闲度假者住宿，称之为“民宿”。•“民宿”的会馆规模一般容纳25~60人，以当地特色食物供应餐食，一天的收费在5500~6500日元之间。日本的这种农家住宿一般以家庭成员为主进行经营，经营者参加旅馆公会，按照《酒店法》的规范进行管理，每月定期接受行业协会的指导，卫生、消防、保险等均有相应的措施,旅客投宿均通过行业协会安排。•除此之外，在农村观光点，日本还兴建有自然休养村和休闲度假村，使游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土乐趣，还可以住宿、度假、游乐等。日本观光农业发展农业综合体项目开发分析-18-概况•1976年，一帧在富田农场拍摄的熏衣草田照片刊在当时的国铁（即今日的JR）月历，引来全日本游客慕名涌至。今日，富田农场除有偌大熏衣草田，还有多组七彩花田，北海道第一花世界美名，实在当之无愧。•由JR富良野站乘车约二十分钟或由中富良野站徒步约三十分钟可达的富田农场，早在1903年由现任农场主人富田忠雄的父亲富田德马创立，1958年，富田忠雄因一次偶然机会认识到熏衣草之美，便引进农场内种植，十多年后，更成为富良野地区最大规模的熏衣草园，后经国铁月历广泛宣传，富田农场及富良野，便成为在日本赏熏衣草的代名词。•发展至今，富田农场已成为富良野地区，甚至整个北海道最著名的花卉农场，园内种植的，也由昔日以熏衣草为主，变成有多达一百五十种花卉，打从每年4月花季开始，直至10月中旬，游人络绎不绝。代表案例：中富良野富田农场日本观光农业发展农业综合体项目开发分析-19-分区特色森林之舍+彩色花田森林栈道森林之舍森林茶座日本观光农业发展花人之田+花人之舍幸之花田+幸之舍+熏香干花舍春之彩色花田+秋之彩色花田传统薰衣草田+秋之彩色花田农业综合体项目开发分析-20-活动策划薰衣草精油蒸馏香味体验薰衣草温室薰衣草美食干花观光小火车婚纱摄影薰衣草采收日本观光农业发展农业综合体项目开发分析-21-台湾地区吸收欧洲、日本等国家的经验，从80年代开始发展将生产、生活、生态等“三生”功能综合于一体都市型的休闲农业。（1）发展阶段•1、观光农园时期（70年代）•台北市首先于1970年在木栅区指南里组织了53户茶农，推出木栅观光茶园，开启了观光农园的先河，1982年台湾实行《发展观光农业示范计划》，开展观光农园的辅导，此后便陆续出现了各种观光农园，面积超过1000hm2，范围包括14县、42乡镇、22种作物，经营水果15种、蔬菜4种以及茶香菇、蝴蝶兰。1998年正式开放提供体验农业的农场，提供健康的户外休闲游憩场所，为台湾休闲农业发展奠定了基础。•2、休闲农业区时期（80年代）•1989年4月“发展休闲新农业研讨会”确定了“休闲农业”名称，于是台农委会便实施《发展休闲农业计划》，积极辅导、推动休闲农业区的规划及建设工作。从1989到1994年，台湾农政单位成立发展休闲农业策划咨询小组，1992年12月公布实施休闲农业的相关法规，加强宣传、培训休闲农业的经营人才，在台湾大学、屏东技术学院等院校，开设休闲农业课程，从事休闲农业教学研究，建立休闲农业理论基础。台湾观光农业发展农业综合体项目开发分析-22-•3、休闲农业区与休闲农场并存期（90年代）•1994-1999年，台湾休闲农业虽然快速发展，但出现了法令规章不能适应休闲农业快速发展的需要，农村地区一些观光旅游业借休闲农场之名，经营与休闲农业毫无相关的业务，也有一些休闲农场为追求利润，经营方向偏离了休闲农业的范畴。为此，农政部门修订了休闲农业区设置管理办法，相关法规对休闲农业区与休闲农场进行重新界定，编印指导教材，成立相关团体，确保了休闲农业在台湾的顺利发展。注：（对比中国大陆现状，大陆目前基本处于此发展阶段）•4、休闲农业全面发展期（2000年以后-）•目前台湾休闲农业进入全面发展期，修订农业发展条例，将《休闲农业辅导办法》，更名为《休闲农业辅导管理办法》，并把休闲农业列入产业规划，划定休闲农业