泥岗片区市调报告6.27(修改意见)

1泥岗片区市调报告2010-6-25深圳**地产咨询有限公司策划部2目录片区总体状况1片区住宅物业分析2片区商业物业分析3片区总结与发展展望43片区总体状况片区界定本次任务分配时的界定：罗湖与福田交界处，具体范围为银湖汽车站以东、泥岗路以北、金湖路以南、红岗路以西所围合的区域。城市规划的界定：罗湖区一共分为六个大片区24个小片区，泥岗片区为24个小片区之一，隶属于LH05片区（包括泥岗和银湖两个小片区），编号为LH05-01，具体范围：凤凰岭以南，泥岗西路以北，红岗路以西，北环大道以东的围合区域，总用地面积133.29公顷。两者的差别：城市规划所指的泥岗片区更大一些，包括银湖汽车站和金湖路以北、凤凰岭以南的狭长地带。4片区总体状况片区界定5片区总体状况位于罗湖区最西北角，属于罗湖区的边缘和相对落后区域处在罗湖与福田交界处，与福田区关系非常密切周边片区非常有特点：北面为罗湖银湖（以高档住宅为主），南面为福田八卦岭（全国最大的印刷产业基地）和华强北片区（全市商业中心、全国最大的电子产品交易市场），东面为清水河-笋岗片区（以物流、建材家居、汽车交易为主）。除银湖外以上片区均为密集的产业区，且缺乏配套住宅。本片区为这些片区提供了很大一部分居住配套。区位特点福田华强北八卦岭笋岗清水河泥岗银湖6片区总体状况交通配套道路：现状：片区临近城市主干道，对外联系的道路为北环大道、泥岗西路和红岗路，内部交通为二线公路、各街坊出入口及内部支路。评价：对外交通发达，但片区内部道路不完善。公共交通：1、公交站点：片区一共有两个公交站点（泥岗村、金湖花园），但以泥岗村站点为主2、公交线路：一共有23条路线——华强北方向：58、365、238、9、373路——中心区方向：50、373、398、237路——火车站方向：7、8、321路——南头宝安方向：373、379、323、356、319路——梅林关方向：374、373、336路——盐田方向：328、53、85路7片区总体状况交通配套公共交通：3、地铁：目前没有，规划中的地铁9号线（预计今年动工，路线为罗湖火车站-八卦岭-梅林-景田-车公庙）将设立泥岗村站。对公共交通评价：尽管线路很多，但基本上分布在片区最南面的泥岗路上的泥岗村站，因此片区居民需要步行较长距离才能出行，算不上方便；基本为过境路线，人多车挤，很难有座位。8商业配套类型数量档次核心店铺分布情况购物9家中低档好日子购物广场泥岗村周边餐饮63家中低档（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒楼泥岗村周边银行2家支行招商银行、工商银行金碧路、泥岗西路、红岗路沿线休闲娱乐20家中低档红堡KTV、新新贵族休闲中心泥岗村周边片区总体状况表片区商业配套一览表片区相对封闭、规模较小且居住人口收入水平有限，因此片区内的商业配套基本以服务片区、满足日常所需为目的，因此业种业态比较完善，整体档次较低（具体参见下表）。9教育配套片区总体状况表片区教育商业配套一览表教育资源基本情况：一共有4所幼儿园、2所小学、5所高中及职校，还有一所高校（主体将迁往龙岗体育新城）类型数量具体情况规模幼儿园4泥岗幼儿园（省一级）深圳一建幼儿园亚太幼儿园武警幼儿园小学2凤光小学（省一级）风光小学凤光小学：教学班30，学生1700初中（九年一贯制）2银湖学校（民办）侨香学校（民办）银湖学校：教学班42，学生2000侨香学校：教学班28，学生1300高中、职校5深圳工业学校深圳师范专科学校技工学校深圳总工会农民工学校深圳市工会成人中专高校1深圳信息职业技术学院10教育配套片区总体状况教育资源评价：对购房者来说，最重要的是幼儿园到高中阶段的教育资源质量。因此，尽管片区学校数量很多且各层次的均有，但是总体而言规模和教学质量偏低，没有吸引力。11配套空间分布片区总体状况泥岗片区主要配套分布图银湖学校侨乡学校凤光小学泥岗幼儿园武警幼儿园一建幼儿园华润万佳金湖超市民润市场宜佳时装城好日子购物广场泥岗村公交站金湖花园公交站片区配套分布情况（如图）12配套空间分布片区总体状况片区配套分布特点教育配套主要分布在金湖路；商业配套比较分散，泥岗村相对比较集中；交通配套主要分布在泥岗路。13功能定位片区总体状况根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市罗湖区分区规划》，泥岗区将严格控制开发强度及人口规模，主要通过完善片区的配套，改造旧村，来提高环境质量。泥岗片区的定位是：以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。泥岗片区现状图14目录片区总体状况1片区住宅物业分析2片区商业物业分析3片区总结与发展展望415片区一共有13个小区楼盘，一个城中村。小区楼盘主要分布在金湖路沿线与金碧路沿线。目前无新在售项目，小区入住率高。小区大部分楼龄较长，大约15-20年，以多层结构为主。居民主要以八卦岭片区工厂员工和上班白领为主，少量当地居民和华强北商业圈上班族构成。金湖花园凤岗花园星湖花园大地苑银晖名居碧清园金银园片区住宅基本情况泥岗村红岗花园军产房片区住宅1数量和空间分布2、开发时间时间3、结构（多层高层）4价格和租金5、主要租住人群及动机16片区二手房价格与租金总体状况分析楼盘名称楼龄（年）建筑类型户型结构户型面积（M2）二手价格（万元）均价（元）租金单位面积租金（元）租金房价比金银园6高层2房3房57-5987-9357-6287-100110002000-23002500-280034325金湖花园B区16多层2房3房68-7980-9363-7273-9896002200-25002400-280031310星湖花园三期5高层1房2房3房37-4458-6686-9043-5568-7878-80120001600-20002300-26002400-280034350碧清园8高层2房3房57-6886-9360-7885-105110002000-24002800-300034324银晖名居5高层1房2房30-3856-5930-4566-70120001200-17001900-230037325大地苑15多层3房87-9370-7587002100-240026335红岗花园22（待旧改）多层1房2房3房4房39-4758-7475-8313035-5258-7875-88140-150110001000-13001400-20002000-24002500-280028393二、片区住宅分析17•从表格可以看出，该片区二手房价格均价在8700元/M2-1200元/M2之间，较新楼盘高层均价在11000-12000之间，楼龄较长多层楼盘均价在8700-9600之间。片区内租金：2房租金在2000-2800之间，3房租金在2400-2800之间，租金与售价比为1：340，单位租金高层达到35/M2左右，多层也达到了30/M2左右，可以看出片区楼盘升值潜力较小，片区楼盘租金上涨可能性不大。•另外该片区有一城中村，以民房居多，商品房相对较少，但由于周边工业区较多，拥有较大的客户群体，虽然租金较高，但入住率仍然较高。•片区红岗花园以确定为旧改项目，均价达到了11000M2，体现出了较大的升值空间。该片区小区楼龄普遍较长，未来旧改项目会相继增多，楼龄较长的小区，会有一定的升值空间。片区二手房价格与租金总体状况分析二、片区住宅分析18三、片区商业分析片区商业概况片区商业分析19三、片区商业分析片区商业概况片区内商业主要分为两类：为片区居民服务的商业专业性质商业（汽车产业商业）片区商业分布现状：以点-线-面的形式分布整个片区以丰田产业园为依托逐步形成的专业市场20三、片区商业分析片区商业分析居民服务的商业分析：片区商业主要以大型购物中心好日子购物广场为核心，以街铺的形式成线状分布，面积大约在10-20平米左右，涉及行业面广。主要业态有餐饮、便利店、小百货、五金和地产。片区居民主要以周边工业区员工和当地居民为主，消费能力较低，消费档次较低。类型数量档次核心店铺分布情况购物9家中低档（无名牌店铺入驻）好日子购物广场一楼：金银珠宝二楼：生活超市三楼：服装饰品四楼：家用电器泥岗村中心区域餐饮63家中低档（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒楼泥岗村周边银行、ATM8家社区支行招商银行、工商银行金碧路、泥岗西路、红岗路沿线休闲娱乐20家中低档红堡KTV、新新贵族休闲中心泥岗村周边21三、片区商业分析片区商业分析专业市场分析：以华日丰田汽车产业园为依托，逐步形成以泥岗路和金湖路沿线汽车专业服务市场。项目名称：深圳市华日丰田汽车销售服务有限公司项目地址：深圳市罗湖区泥岗西路1006号华日汽车大厦业态：二手车置换与销售、汽车维修、汽车配件销售、汽车年审检测、汽车维修技术培训、汽车维修职业技能鉴定行业地位：骨干企业