海南东、南、中部区域房地产研究报告

海南东、南、中部区域房地产现状分析报告万华房地产开发有限公司2010年10月万华房地产开发有限公司二.海南东部区域（海口、琼海等东线高速沿线）特征及房地产发展现状……第3页目录三.海南南部区域（三亚）特征及房地产发展现状………………………………第27页四.海南中部区域（五指山、保亭）特征及房地产发展现状……………………第32页(一)海南东部区域特征…………………………………………………………………………第4页(二)海南东部区域房地产发展现状……………………………………………………………第5页(一)海南南部区域特征…………………………………………………………………………第28页(二)海南南部区域房地产发展现状……………………………………………………………第28页(一)海南南部区域特征………………………………………………………………第33页(二)海南南部区域房地产发展现状……………………………………………………第34页一.海南房地产区域发展现状简介…………………………………………………第1页第一部分海口房地产发展现状……………………………………………………………………第5页第二部分琼海房地产发展现状……………………………………………………………………第8页第三部分文昌房地产发展现状……………………………………………………………………第13页第四部分万宁房地产发展现状……………………………………………………………………第16页第五部分陵水房地产发展现状……………………………………………………………………第23页第一部分三亚房地产发展现状……………………………………………………………………第29页第一部分五指山房地产发展现状…………………………………………………………………第34页第二部分保亭房地产发展现状……………………………………………………………………第36页万华房地产开发有限公司一.海南房地产区域发展现状简介第1页/共36页万华房地产开发有限公司海南位于中国的南端，是中国的第二大岛屿，是中国唯一的热带滨海城市，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50—60%，与世界著名的如迪拜、巴厘岛、夏威夷等相媲美。在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”，东线是当前热点开发的区域，发展也较为成熟。（如图所示）东线滨海度假：——国家海岸+航天域+亚洲论坛中线养老休闲：——五指山+热带雨林+热带温泉西线原生野趣：——自然保护区，原生海岸资源三亚滨海度假：——稀缺资源+国家海岸第2页/共36页万华房地产开发有限公司二.海南东部区域（海口、琼海等东线高速沿线）特征及房地产发展现状第3页/共36页万华房地产开发有限公司以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。（一）区域特征——东线滨海度假：国家海岸+航天域+亚洲论坛第4页/共36页万华房地产开发有限公司（二）东部各区域房地产发展现状观点：海口作为海南省省会城市，具有生活舒适，交通便捷等优势，而且海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头，海口房地产市场已逐步进入高速发展周期。国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；海口进入郊区大盘时代，大楼盘均有追赶岛外发达地区之势；典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透；以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨地位，充当了市场上升的发动机；同时岛内客户需求被激发是二元制客户结构体系下的一种必然。第一部分海口房地产发展现状第5页/共36页万华房地产开发有限公司海口各片区市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英区成为土地供应主力，尤其是西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成为海口房地产市场发展方向。海口各区分布第6页/共36页万华房地产开发有限公司海口各区房地产市场概况海口各区代表项目区域项目名称龙华区棕榈泉国际公馆、宝安滨海豪庭、异宇雅苑美兰区海南大公馆、海阔天空国瑞城、田德海泉湾、国瑞花园、海岸郁金香花园秀英区盈滨半岛度假区、浪琴湾、龙腾湾、紫园、泰达比华利琼山区南国威尼斯城、佳元江畔人家、晶莹花园区域房地产市场概况龙华区市中心区域，土地储备不足，在售项目较少，以发展商业、办公为主。美兰区辐射范围广，市中心区域发展基本饱和、在售项目集中在海甸岛以及滨江板块。秀英区热点区域之一，近一年持续供需两旺，尤其是西海岸片区土地储备足，飞速发展阶段。琼山区离市中心较远的主城区，传统本地人居住区，有少数高端以及别墅项目。第7页/共36页万华房地产开发有限公司第二部分琼海房地产发展现状观点：琼海房地产作为区域性的房地产市场，近年来经历了从平稳发展到快速发展的过程。琼海是海南省东线沿海的重要城市，近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。目前琼海市房地产发展可以分为三大板块，以万泉河和市中心为品牌的市区嘉积板块，以博鳌论坛和一线海景为资源的博鳌板块，以及以养生度假、休闲为口号的官塘板块。综上所述，琼海房地产市场区域性特征较为明显，各自区域分别承载和代表了不同类型的需求和产品。国际旅游岛建设步伐的推进，使得琼海未来发展充满机遇；东环铁路、“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署，琼海将成为海南东部经济生活圈中的核心城市；博鳌机场的规划、推进，博鳌亚洲论坛影响力的不断增大，将进一步推动琼海城市经济高速发展，推动琼海市进入周期性扩张发展的新阶段；以万泉河为代表的绿色生态文化、以红色娘子军为代表的红色革命传统文化和以著名侨乡和博鳌亚洲论坛为代表的蓝色改革开发文化，“三色”文化使琼海旅游在海南独具特色，具有超强发展潜力；“三大组团”构成的琼海城市发展新总规，形成琼海城市群的雏形，一个以“养生度假地产”为龙头的“特色旅游产业”链在健康形成。第8页/共36页万华房地产开发有限公司琼海各片区市场分析琼海各区分布根据琼海市发展状况，可将琼海的发展划分为三大板块：以嘉积市区板块为中心板块，以“东部沿海经济带和官塘旅游度假区”为两翼板块。各区域间隔较远，房产价格随各区域资源及区域成熟度产生差距。第9页/共36页万华房地产开发有限公司琼海各区房地产市场概况琼海各区代表项目区域项目名称嘉积市区万泉绿洲、伊比亚河畔、万泉湾等博鳌片区（东部沿海经济带）千舟湾、宝莲城等官塘度假区天来泉、万泉河温泉小镇区域房地产市场概况嘉积市区市区内、配套全、整体规划好，万泉河贯穿提升景观资源，同时集中开发、同质化产品竞争激烈、局部区域配套不完善。博鳌片区（东部沿海经济带）博鳌效应、休闲度假成熟、景观资源稀缺、开发已成规模，同时城市生活配套缺乏、地势低洼、与市区距离很远。官塘度假区温泉资源丰富且知名度高、休闲度假配套较为成熟，但城市生活配套缺乏、该区域与市区被高速公路阻断、未形成规模开发效应。第10页/共36页万华房地产开发有限公司琼海重点区域——博鳌片区专项介绍观点：博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带，依托博鳌亚洲论坛趋势，该地区近年来发展迅速，博鳌已作出整体规划，大盘开发开始逐步主导该地区市场，项目多以一线海景和博鳌品牌作为营销手段，今年举办的首届博鳌国际旅游论坛使该地区成为近年来的热点板块，商品房价格得到整体上的攀升，公寓价格已上涨到15000元/㎡以上，部分超过2万元/㎡。该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场的动工和东环铁路的开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建成国际化的商务、度假社区和国际大型会议中心聚集地。会展经济形成，带动区域楼市发展。借助博鳌亚洲论坛的东风，博鳌得到国内外及亚洲区域的高度关注，旅游岛获批后的博鳌国际旅游论坛受各方重视，作为亚洲各国与中国首脑每年年会的永久地，被重视并实施的基础设施建设促进博鳌与其他地区的交流，是区域房地产市场一个极大的推动；博鳌正逐步成为海南楼市热点，成为海南房地产市场新兴的一大热度板块；区域内新的大中型项目陆续进入市场、并集中亮相，区域进入大中型楼盘开发和湾区整体开发时代，新盘迭出，区域内项目竞争激烈，热点已经呈现；区域内以中等价位项目为主，并向高端市场发展，市场供应产品类型丰富，小高层及高层建筑逐渐占据主流地位；户型以1F和2F为主，30—50㎡的1F1T和60—80㎡2F户型为主导面积；土地资源充裕，市场后劲足，大盘时代来临。第11页/共36页万华房地产开发有限公司博鳌代表项目项目金色港湾玲珑湾千舟湾宝莲城楼盘规模总占地约120亩，总建筑面积7万多平米，由一幢20层酒店式公寓、两幢16层度假公寓、两幢14层的度假公寓、两幢12层的度假公寓、部分酒店式别墅组成。占地面积约75亩，总建筑面积64045.71平方米，由一幢酒店式公寓、两幢11层小高层板楼、六幢18层高层塔楼围合组成，容积率1.29。总占地面积628亩，总建筑面积约28万平方米，项目总投资15亿元，计划分三期开发。总占地面积1600亩，其中一期近13万平米；总建筑面积60万平米，其中一期约6500平米，容积率0.56，绿化率71%。物业形态酒店式公寓、度假公寓、酒店式别墅酒店式公寓、度假公寓内海别墅、度假公寓、景观洋房、含热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部等配套。酒店式公寓、度假公寓、酒店式别墅。主力户型1F1T:45—66㎡；2F2T:93—96㎡；别墅285—412㎡，赠送300—700㎡特色果园35—46㎡户型占总户型配比的80%1F1T:48—68㎡；2F2T:74—88㎡；3F2T：126—136㎡；联排别墅：110㎡46—116㎡户型主要客源华东市场（浙江、南京、上海）为主北京、华南市场、华北市场为主以中信旗下子公司员工、北京、西北、东北市场为主“四高一都”哈尔滨、上海、陕西、重庆及北京第12页/共36页万华房地产开发有限公司第三部分文昌房地产发展现状观点：09年文昌市房地产投资持续高速增长，全市完成房地产开发投资11.27亿元，同比增长70.24%，文昌房地产随着航天城、轻轨两大利好逐渐升温，另外城市区位属性以及稀缺海景资源使得该城市房地产价值提升到了新的高度，投资型、度假型以及养老型客户日趋增长，整个房地产市场处于高速发展期。国际旅游岛建设上升为国家战略，为文昌的房地产产业提供一个重大的发展机遇，文昌房地产新一轮的热潮到来；在航天城项目、东环铁路、铜鼓岭生态旅游区项目的辐射带动下，文昌房地产行业迎来了新的发展高峰；高起点的规划、高标准的建设、大规模的开发成为文昌今后房地产建设的发展方向。第13页/共36页万华房地产开发有限公司文昌各片区市场分析文昌各区分布根据文昌区域以及产品、客户特点将文昌房地产市场分为文城镇市区板块、高隆湾滨海板块、清澜港板块、铜鼓岭旅游开发区板块四大板块。第14页/共36页万华房地产开发有限公司文昌各区房地产市场概况文昌各区代表项目区域项目名称市区板块义方家园、月亮城、汇景湾、时代新城高隆湾滨海板块波西亚丽湾、逸龙湾、黄金海岸、森海湾清澜港板块阳光东海岸、八一惠园、绿岛等铜锣岭旅游开发区板块基础设施建设中区域房地产市场概况市区板块生态、城市配套、航天概念成为这一区域的主题。高隆湾滨海板块文清大道和高隆湾开发区内以海景为主要打造主题。清澜港板块以海景、航天概念等为主要开发主题。铜锣岭旅游开发区板块基础设施建设中。第15页/共36页万华房地产开发有限公司第四部分万宁房地产发展现状观点：万宁市位于海口和三亚的中部，其房地产发展以“一带两区”为主要结构，以石梅湾、神州半岛为代表的旅游度假区项目带动滨海一带发展，并成为高端的旅游度假房地产项目。一.城市概况(一）地理位臵万宁市位于海南岛