郑州区域房地产市场调查报告

郑州区域房地产市场调查报告第一部分：区域总体概况：1.调查范围：本次市调范围为：北环路以南，文化路以西，农业路以北区域。主要调查本区域的房地产在售项目，分析本区域的房地产市场情况，为本公司地块开发提供理论依据。2.该区域总体概况：该区域为金水区的一部分，金水区是河南省会郑州市的市辖区，因金水河流经境内而得名。金水区是中国共产党河南省委员会、河南省人民政府、黄河水利委员会及省直各厅局所在地。金水区东西宽17.7公里，南北长21.5公里，总面积242.2平方公里,其中城区面积30余平方公里.地理坐标东经113.40'─113.47'和北纬34.50'─34.57'之间.现辖8个街道办事处，2个乡、3个镇，总人口59万,流动人口10余万。金水区建区于1961年，是郑州市面积最大、人口最多的城区，1987年区划调整后，形成区带乡体制。金水区是省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。辖区经济繁荣，金融、证券、商品交易所、保险机构齐全，是国内各大银行驻豫总部所在地；辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站—郑州北站，纵贯全国南北的京珠高速与横跨东西的连霍高速在区内交汇；辖区汇集了中央部委和省、市所属大中专院校、科研机构128家，市区中学35所，小学75所，是国家科技进步先进区和国家基础教育课程改革实验区；省、市、区三级医疗机构344家，医疗事业蓬勃发展；辖区星级宾馆、综合商场、特色餐饮、休闲娱乐星罗棋布，水电气暖设施配套齐全。总之，该区域为郑州最大，最繁华的一个区，也是郑州市政治，经济，文化的核心区域，内部社会配套比较完善。3.区域经济发展状况：2008年全区生产总值突破400亿元，达到401亿元，增长8.4%；地方财政一般预算收入完成19亿元，增长17.8%；万元生产总值能耗下降5.4%；全社会固定资产投资达153亿元，增长26.7%；规模以上工业企业增加值完成26.3亿元，增长4.8%；规模以上工业销售收入实现87.9亿元，同比增长10.1%；全年规模以上工业实现利润1.2亿元，同比下降51.9%；城镇居民人均可支配收入达18768元，增长14.5%；农民人均纯收入达9503元，增长15.1%；全区第三产业增加值达到333.6亿元，增长8.4%；非公有制经济实现地区生产总值220亿元；社会消费品零售总额完成331亿元，增长23.1%；完成外贸出口7.5亿美元；利用域外资金达到39.3亿元；实际利用外资完成1.8亿美元，增长21%。金水人民用自己的智慧和力量，为中原崛起注入了澎湃活力！金水区，经济发达，商业成熟，经济和社会发展主要指标和综合实力位居全省城区首位。以生物工程、软件开发为代表的高新技术产业和机械、电子、化工等第二产业蓬勃发展。中国第一家期货市场试点单位——郑州商品交易所、全国最大的蔬菜批发市场——陈砦蔬菜批发市场等各类大型专业市场，云集金水，领袖业界；中国三大面粉厂之一的金苑面粉厂、全国速冻食品行业领军品牌思念食品、中国名牌企业奥克啤酒等大批知名企业都在该区域。3.区域基础配套状况：该区域为郑州市金水区的成熟区域，各项社会配套完善。商场有：天旺世纪广场科技市场世纪联华超市丹尼斯华润万家家乐福汇宝广场宜安家具商场等。餐饮娱乐有：五洲强仔俱乐部丰乐园大酒店摇钱树澳瑞特健身金阳光健身人和大酒店迪欧咖啡金帝咖啡绿荫广场等。金融有：建设银行工商银行交通银行商业银行浦发银行等医疗有：河南省中医院煤炭医院等。学校有：省实验幼儿园省实验中学外国语小学东风路小学南阳路一小二小金桥小学9中31中河南财经学院郑州轻工业学院郑州司法学校河南铁道警官学校河南司法学校郑大工学院等。总之，该区域的社会配套非常的成熟完善，居住非常便利。第二部分：区域房地产市场状况及分析：在分析区域房地产市场状况之前我们现先看看郑州市整体房地产状况1.郑州市2009年9月房地产整体市场状况：9月份郑州市全市商品房批准预售面积144.83万平方米，较去年同期下降了17.45%。其中商品住宅批准预售面积125.45万平方米，较去年同期下降了16.63%。其中郑州市市区商品房批准预售面积111.61万平方米，较上月上涨了911.88%，较去年同期下降了28.23%；商品住宅批准预售面积92.86万平方米，较上月上涨了866.29%,较去年同期下降了31.05%；非住宅批准预售面积18.74万平方米，较上月上涨了1219.7%，较去年同期下降了9.99%。9月份郑州市全市商品房销售13658套（间），较去年同期上涨了148.46%；商品房销售面积134.00万平方米，较去年同期上涨了129.75%；商品房销售均价为4466元/平方米，较去年同期上涨了4.99%。其中郑州市市区商品房销售11488套（间），较上月上涨了2.42%,较去年同期上涨了141.09%；商品房销售面积108.33万平方米，较上月上涨了3.58%，较去年同期上涨了120%；商品房销售均价为4943元/平方米，较上月下降了1.14%，较去年同期上涨了7.53%。9月份郑州市全市商品住宅销售12343套（间），较去年同期上涨了152.93%；商品住宅销售面积114.38万平方米，较去年同期上涨了136.95%；商品住宅销售均价为4147元/平方米，较去年同期上涨了12.88%。其中郑州市市区商品住宅销售10235套（间），较上月下降了1.67%,较去年同期上涨了143.11%；商品住宅销售面积90.5万平方米，较上月上涨了0.21%，较去年同期上涨了125.02%；商品住宅销售均价为4602元/平方米，较上月下降了0.88%，较去年同期上涨了16.98%。郑州市市区非住宅销售1253套（间），较上月上涨了55.07%，较去年同期上涨了125.77%;销售面积17.83万平方米，较上月上涨了24.86%,较去年同期上涨了97.67%;非住宅销售均价为6670元/平方米，较上月下降了8.04%，较去年同期下降了11.66%。9月份郑州市全市二手房共成交3181套（间）,较去年同期上涨了137.57%；成交面积为31.48万平方米，较去年同期上涨了144.74%；二手房均价为3021元/平方米，较去年同期上涨了29.15%。其中郑州市市区二手房共成交2674套（间），较上月上涨了0.3%，较去年同期上涨了153.46%；成交面积为24.85万平方米，较上月上涨了0.35%，较去年同期上涨了172.23%；二手房均价为3373元/平方米，较上月上涨了0.75%，较去年同期上涨了17.81%。郑州市市区住宅二手房共成交2610套（间），较上月上涨了0.42%，较去年同期上涨了153.40%；成交面积为24.32万平方米，较上月上涨了1.22%，较去年同期上涨了170.66%；住宅二手房均价为3322元/平方米，较上月上涨了1.62%，较去年同期上涨了18.14%。由上可看出：郑州市整体房地产市场与去年相比已经出现回暖现象，上市面积与去年相比出现下滑，而销售面积与去年相比却出现上升情况。表现出市场供不应求的局面。销售价格在稳步上扬。2.区域房地产各项目详细情况：．六合之家开发商：河南六合置业有限公司位置：郑州市北环路与索凌路交叉口东南电话：6370888863709999物业：河南轩合物业有限公司物业费：1.39元/㎡交房标准：毛坯总套数：1491套总建：160340㎡楼盘概况：小区共8栋楼由5栋28层3栋32层高层组成已现房各栋楼详细情况：1＃楼：共28层1个单元一梯4户共112套169.79㎡有56套套比：50﹪160.57㎡有56套套比：50﹪2＃楼：和1＃楼一样3＃楼：共28层共1个单元每单元6套2728层为复式共：160套其中：133㎡有52套套比：32.5﹪90㎡--93㎡有108套套比：67.5﹪4＃楼：共28层123层为部分商业共1个单元每单元6套共：150套其中：133.87㎡有50套套比：33.3﹪91---93㎡有100套套比：66.6﹪5＃楼：共32层123层为商业共1个单元每单元6套共：174套其中：131.09㎡有58套套比：33.3﹪91㎡---93㎡有116套套比：66.6﹪6＃楼7＃楼和5＃楼一样8＃楼：共27层12层为部分商业每层有16套小户型共400套其中34㎡—49㎡有275套套比：68.75﹪64㎡---89㎡有125套套比：31.25﹪综合分析：1各房型套数之比：34—68㎡一房共350套套比：28﹪82—93㎡两房共398套套比：32﹪131.09—133㎡三房共276套套比：22﹪160.57—169.79㎡四房共224套套比：18﹪2.各房型建筑面积之比：34—68㎡一房共16461㎡面比：13﹪82—93㎡两房共36330㎡面比：29﹪131—133㎡三房共36375㎡面比：29﹪160—169㎡四房共37000㎡面比：29﹪房型分析：按套数来说本楼盘1房2房3房为本楼盘的主流房型按建筑面积来说2房3房4房为本楼盘的主流房型本楼盘的各个户型分配比较平均。3.价格分析：小户型不朝阳：4400／㎡朝阳4800／㎡两房主力户型：21层为5000／㎡32最高层为5200／㎡21层以下主力户型已全部卖完由此可见本楼盘的小户型价格比两房三房的价格要低一些。4.楼盘销售情况分析：本人通过到访销售部的方式和打电话的方式市调本楼盘，发现本楼盘绝大部分都已经销售完毕，现在剩下的只剩一小部分，销售部的售楼员只有3个人，每个人看起来都不怎么有精神，典型的守尾盘表情。估计销售率达80﹪左右。5楼盘备注：本楼盘为该区域影响力，知名度比较大的一个楼盘，楼盘价格适中，各个面积段的房型都有，能满足不同需求的客户的需要，比较畅销。.家天下开发商：河南国基置业有限公司地址：南阳路与农业路交叉口北400米路东全程策划：北京大镜电话：691333336661999总建：28万平米占地：98亩容积率：3.49绿化率：42﹪交房标准：毛坯物业费：1.3／㎡一期总套数：1562套总建：136255㎡一期有12357812号楼各栋楼详细情况：1＃楼：整栋楼为小户型共26层12层为部分商业每层有26套共有624套小户型其中35㎡左右有336套套比：53.8﹪65㎡---83㎡有288套套比：46.2﹪2＃楼：共18层12层为部分商业每层7套共112套其中86㎡左右共48套套比：43﹪126㎡左右共32套套比：29﹪143㎡左右共32套套比：29﹪3＃楼和2＃楼一样5＃楼：共20层12层为部分商业共382套房其中52㎡---58㎡有54套套比：14﹪82㎡---87㎡有328套套比：86﹪7＃楼：共16层每层4套共64套其中：142.49㎡有32套套比：50﹪156.8㎡有16套套比：15﹪182.12㎡有16套套比：15﹪8＃楼：共16层每层9套共144套其中：142㎡有96套套比：67﹪86㎡有48套比：33﹪12＃楼和7＃楼一样。综合分析：1、各个房型套数之比：35㎡左右有336套套比23.3﹪52㎡—58㎡有54套套比：3.7﹪65㎡—87㎡有700套套比：48.5﹪126㎡左右有64套套比：4.4﹪143㎡—182㎡有288套套比：19.9﹪2、各个房型建筑面积之比：35㎡左右建面约11760建比：9.9﹪52㎡—58㎡建面约3024建比：2.5﹪65㎡—87㎡建面约52500建比：44.4﹪126㎡左右建面约8064建比：6.8﹪143㎡—182㎡建面约42848建比：36.2﹪由上可看出从套数上来看35㎡一房和65㎡—87㎡两房为主力户型从建筑面积上来看65㎡—87㎡两房和143㎡—182㎡三房为主力户型。3．价格分析：小户型价格：最低4600／㎡左右中间：4800／㎡左右最高：5100／㎡左右4.销售情况分析：本楼盘两房三房都已经卖完现只剩下小户型。备注：该楼盘地处农业路和南阳路附近，属于郑州成熟市中心，位置比较稀缺。楼盘规模比较大，小区内有500棵成年法桐，内部景观比较好。楼盘品质比较高。.金阳光居易开发商：河南亨业房地产开发有限公司地址：天明路与群办路交叉口向南50米路西