郑州华润万象城写字楼专项调研报告(全稿)

第1页郑州华润万象城谨呈：华润置地中原地产华北营销中心&河南中原2011年10月写字楼专项调研报告第2页【报告前言】•核心问题前置１、写字楼自持比例较低原因探讨２、高端写字楼品质化运营借鉴３、未来写字楼持有型客户预判第3页【报告前言】•调研对象目前在售、在租的高端写字楼，及有借鉴意义的写字楼（品牌、地段、物业类型），共44个。注：高端写字楼为甲级以上写字楼。•调研范围郑东新区、中原区及金水路、农业路沿线写字楼。•报告思路基于市场调研，通过对市场环境、市场状况、写字楼客户等几个方面深入分析，阐述高端写字楼客户特征及后期品质化运营管理。第4页供求使用项目市场环境经济政策客户分析购买量价他山之石产品运营市场启示品牌客户规划市场状况总结第5页房地产市场状况写字楼客户分析宏观市场环境市场启示他山之石总结报告目录第6页1宏观经济2发展规划3调控影响宏观市场环境第7页【宏观经济】：经济状况2011.52421.230043300.4400015.7%15.6%12.2%12.0%13.0%02000400060000%10%20%2006年2007年2008年2009年2010年图：2006-2010年郑州GDP走势GDP（亿元）同比增长郑州经济持续稳定增长，整体运行形势向好，为房地产发展奠定较好的经济基础24.731.645.73651.685.729.0%25.0%35.0%16.0%43.0%151.4%0%50%100%150%200%0204060801002006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月图：2006-2011年9月郑州进出口总额走势进出口总额（亿美元）同比增幅822.2978.71206.21434.81678.01460.616.3%19.0%23.2%18.9%19.0%18.5%0%10%20%30%0100020002006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月图：2006-2011年9月郑州社会消费品零售总额及增幅社会消费品零售总额（亿元）增幅第8页【宏观经济】：居民生活121871408416120171171889711.015.614.59.07.20.05.010.015.020.0050001000015000200002006年2007年2008年2009年2010年图：2006-2010年郑州城镇居民人均支配收入水平人均支配（元）增幅（%）1620.71658.72067.22511.2291112.72.324.621.515.90.010.020.030.0010002000300040002006年2007年2008年2009年2010年图：2006-2010年郑州城镇居民存款额及增幅存款（亿元）增幅（%）城镇居民收入不断提高，购买力逐渐增强，同时CPI高企，加重了资金向增值保值领域流动第9页【宏观经济】：人口与城市化近年郑州常住人口激增，带来大量的置业及就业需求，同时城市化的快速发展，均有利于拉动房地产市场发展735.2768.2799831.5866.16507007508008509002006年2007年2008年2009年2010年图：2006-2010年郑州常住人口变化情况人口（万人）第10页【宏观经济】：产业结构图：2010郑州一二三产业结构124.62269.91605.53.0%15.1%10.5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%05001000150020002500第一产业第二产业第三产业图：2010年郑州一二三产业值及增幅总值（亿元）增幅郑州以第二产业为主，且发展速度快，而第三产业仅占40%，处于较低水平，影响写字楼的需求，产业结构有待进一步优化第11页1宏观经济2发展规划3调控影响宏观市场环境第12页【发展规划】：中原经济区区域定位国家重要的粮食生产和现代农业基地全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区全国重要的经济增长板块全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽华夏历史文明传承创新区中原经济区中原经济区——未来全国重要的经济增长板块，10月7日批复，从概念开始走向实践，必然要经历一个长期的发展过程阶段目标2015年——初步形成发展活力彰显、崛起态势强劲的经济区域。2020年——城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要影响的经济区。第13页【发展规划】：城市规划城市定位中部地区重要的中心城市全国重要的物流中心区域性金融中心先进制造业基地和科技创新基地发展格局以郑州市区为核心，以七个卫星城为依托和支撑，东突西进，北扩南移。郑州新区——金融、物流、制造业等。郑西新城——公共卫生、医药科技产、养生保健、旅游休闲等。运河新区——生态居住区、现代服务业、商贸业、高科技产业和文化创意集聚区、传统批发产业升级的转移承接地。航空港区——航空客货物流、临空制造业、现代商贸。郑州新区郑西新城二七新城航空港区郑州“东拓西进”的规划发展直接推进全市房地产开发建设第14页【发展规划】：二七商圈区域范围东起紫荆山路，西至京广线，北起金水路，南至陇海路；二七商圈总面积约774公顷，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商城遗址四大公共活动区域。二七商圈规划目标完善城市功能、改善人居环境、提高城市品位与美誉度；中部的商贸物流中心，辐射中原城市群生产服务中心，服务郑州城市的商业休闲中心，辐射中原城市群战略的中心点；实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。二七商圈——中国中部第一商圈、中国著名的商业中心第15页【发展规划】：二七商圈商业中心区规划了11个大项目；项目总投资193.4亿元；新建总面积198.21万平方米，商业总营业面积29.73万平方米；十二五期间，加快建设华润万象城，及投资20亿元的恒隆广场和投资12亿元的时代广场等商贸业项目；项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射面积广的中国中部第一商圈。二七商圈面临改造升级契机，同时未来项目竞争加大，机遇与挑战并存第16页1宏观经济2发展规划3调控影响宏观市场环境第17页【调控影响】：货币政策基于流动性过剩，宏观经济通胀预期的高企，货币政策逐渐从紧，利率上涨，房企开发成本及购房者置业成本增加，整体活跃性下降2010.102010.122011.022011.04首次加息一年期存款利率由现行的2.25％提高到2.5％；一年期贷款利率由现行的5.31％提高到5.56％第三次加息人民币存贷款基准利率0.25个百分点；一年存款利率由2.75%提高到3.00%；一年贷款利率由5.81%提高到6.06%第二次加息人民币存贷款基准利率0.25个百分点；一年存款利率由2.50%提高到2.75%；一年贷款利率由5.56%提高到5.81%第四次加息人民币存贷款基准利率0.25个百分点；一年存款利率由3.00%提高到3.25%；一年贷款利率由6.06%提高到6.31%2011.07第五次加息人民币存贷款基准利率0.25个百分点；一年存款利率由３.25%提高到4３5%；一年贷款利率由6..31%提高到6.56%另外：2010年以来12次上调存款准备金率（2010、2011年各６次），达到21.5%的历史高位。第18页一线城市上调首套房利率【调控影响】：楼市调控限购、限贷等多重调控政策下发，住宅成交量大幅下滑，部分投资客户开始向商业及办公市场分流2010.012010.042010.092010.112011.012011.03国十一条出台严格二套房贷款管理二套房贷款首付不得低于40%9.29新政（国五条）首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%二套房贷首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍三套房和外地购房全部停发房贷房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等新国十条二套房贷首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍部分地区可暂停发放三套房贷外地购房受到限制等限购令境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋郑州升级版限购令颁布限购区域扩大至全市存量房列入限购2011.05房地产调控加码从5月1日起，商品房销售要实行一套一标价2011.08银监会：保障房融资平台，限一省一市一家住建部公布五项限购扩容标准“新国八条”出台上海、重庆试点征收房产税强化差别化住房信贷政策，二套住房首付款比例不低于60%2011.10第19页【宏观市场环境】：小结未来规划现状经济宏观经济稳定增长：为房地产提供良好经济基础；收入提高，CPI高企：资金向增值保值领域流动；人口激增，城市化发展：城市首位效应带来人口急剧增长，置业及就业需求空间大；三产不活跃：写字楼需求有待提升。调控影响中原经济区规划：前景看好，但成长周期较长，短期难为市场提供利好；郑州市整体规划：“东拓西进”直接推进全市房地产开发建设；二七商圈规划：区域全面升级利好，房地产市场机遇与挑战并存。从紧的货币政策：利率提高，增加了房企开发成本及购房者置业成本，市场活跃度受限；从严的楼市调控：住宅成交量大幅下滑，部分投资客户向商业、办公市场分流。第20页房地产市场状况写字楼客户分析宏观市场环境市场启示他山之石总结报告目录第21页【房地产市场状况】：整体市场供求经市场调控，商品房一二级市场均供大于求，销售压力加大，但写字楼供不应求050010001月2月3月4月5月6月7月8月9月图：2011年1-9月商品房土地供应和成交量对比土地供应（亩）土地成交（亩）供不应求91.7%86.4%84.1%85.9%84.6%76.7%2.2%6.3%5.3%6.0%8.1%12.5%6.1%7.3%10.6%8.1%7.3%10.8%0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月图：2006-2011年9月郑州商品房不同物业类型成交面积占比住宅办公商业1.41.80.90.000.501.001.502.000200400住宅商业办公图：2011年1-9月郑州商品房各物业类型供求图预售面积（万㎡）成交面积（万㎡）供销比第22页6395150221230021.2%60.4%53.0%0%10%20%30%40%50%60%70%0200040006000800010000120001400016000住宅商业办公图：2011年1-9月郑州各物业类型成交均价及增幅成交价格（元/㎡）增幅郑州商业及办公物业成交价格均以超过50%速度上涨，而住宅价格趋于相对稳定【房地产市场状况】：整体成交价格32333927446549116138802301000200030004000500060007000800090002006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月图：2006-2011年9月郑州商品房价格走势成交价格（元/㎡）第23页从供求结构来看：郑州写字楼处于供不应求状态（而商品房供大于求）;从市场成交来看：受供应不足影响，写字楼1-9月累计成交量为61.5万㎡，同比约降8%（同期住宅降46%）；从销售速度来看：2011年郑州写字楼平均每月销售６.8万㎡。【房地产市场状况】：写字楼供求状况目前郑州写字楼供不应求，需求较旺52.421.878.358.136.069.693.761.51.50.30.80.90.00.20.40.60.81.01.21.41.60204060801002008年2009年2010年2011年1-9月图：2008-2011年9月郑州市办公用房供销情况预售面积（万㎡）成交面积（万㎡）供销比第24页郑州写字楼供不应求，1-9月写字楼平均价格超过12000元/㎡，与去年同期相比，大幅上涨53%。【房地产市场状况】：写字楼价格郑州写字楼需求旺盛，成