某旅游地产项目控制性详细规划说明书

XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-1-一、规划编制背景XX是一座历史悠久的古城，人迹历史7000余年，是清朝的发祥地。XX也是一座因历史而影响中国，以资源而闻名世界的现代工业城市，也是历史文化厚重、人文景观独特、自然风光秀丽的中国优秀旅游城市。它有着得天独厚的区位优势和资源优势，启运之旅、满族风情之旅、自然生态之旅.。XX地理位置优越，东与XX省接壤，西距省会XX市45公里，北与XX毗邻，南与XX相望。距XXXX国际机场40公里，距XX海港200公里，距XX海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。本次规划将以已完成的总体规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用控制为重点，为打造“北方山水宜居城市”的城市新区作好用地安排。二、规划范围规划范围本规划区位于XX市西北部的XX旅游经济技术开发区内，西南距乐高乐园约3km处，西北距棋盘山风景区约6km，旅游资源丰富；南侧毗邻沈吉高速，距高速入口约1.5km，周边交通便捷；规划控制范围面积214公顷。三、现状概况（一）自然条件1、地形地貌本规划区地貌具有典型的“外山内谷”的山谷特征，由三面环山及中部山谷构成，形成四周高，中间低的现状地形。谷地地势平坦，坡度大多在10%以下，适宜开发建设，山地地势较陡，坡度大多在20%以上，经一定工程措施，适宜建设。2、地质构造和地震本规划区在地质构造上属华北地台辽东台背斜，位于下辽河断陷盆地与辽东隆起带交接处的北东向XX新生代断陷盆地内，是两种不同运动性质断块的分界地区。该地区地质构造比较复杂，主体构造线呈北东～北东东方向，主要断裂构造有北东向的浑河深大断裂，该断裂在古生代、中生代、新生代都有过强烈的活动。其次是章党～哈达断裂等，此外，还发育有一系列北西～北西西向不同规模的断裂，如东洲断裂、苏子河断裂等。这些断裂控制了本区构造格局及区内的地震活动。3、自然气候本规划区属于中温带东亚大陆季风气候区。主要气候特点是夏热多雨，冬寒漫长，温差较大，四季分明。年平均气温为5～7℃，≥10℃积温平均为2700～3200℃；无霜期为130～150天；年平均降水量为760～790毫米；年日照时数为2230～2520小时，日照百分率为51～58%。（三）用地与人口现状规划区内部用地现状多为林地、农业用地、畜牧用地、少量道路用地和少量水系，基础配套设施，土地XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-2-开发强度小，利用率低，自然环境好。人口稀少，除了养殖厂的职工外，无人定居于规划区内。四、发展态势规划区环境优美，有山有水，生态环境优美，距离市区中心近，周边交通体系发达，具备建设居住环境良好、生态环境优美的大型居住区的有利条件。五、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市规划编制办法》（建设部令146号）3、《城市用地分类及规划建设用地标准》GBJ137-904、《XX市城市总体规划（2008-2020）》5、《XX旅游经济技术开发区总体规划》6、《居住区规划设计规范（2002年版）》GB50180-937、其它相关城市规划技术标准、技术规范六、规划原则1、按照《XX市城市总体规划（2008-2020）》和《XX旅游经济技术开发区总体规划》等相关专项规划，进行规划编制。2、发挥XX市的山水特点及历史文化资源的综合优势，合理用地、集约用地，优化配置城市土地资源。3、完善公共设施配套，加强市政基础设施建设和环卫设施建设。4、注重城市建设与保护自然的协调发展，保护生态环境，打造XX市世外桃源式的大型居住区。5、注重城市景观的塑造，大力提升城市新区形象，创造生态、宜居新区。6、作好城市防灾部署，确保城区安全。七、规划目标满足XX市城市建设和经济发展的要求，力争将本规划区建设成以居住功能主的生态环境优美、山水特色突出、宜人宜居新时代和谐居住新区。八、功能定位与规模（一）功能定位以居住功能主的生态环境优美、山水特色突出、宜人宜居新时代和谐居住新区。（二）规模XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-3-1、用地规模：规划总控制范围为214公顷（3210亩）用地，其中作为园区规划总用地有101.18公顷（1500亩）用地，其中规划建设用地为96.47公顷，而建设用地中绿化用地占了比例为95.34%，保证了规划区整体良好的生态环境。2、人口规模：规划人口1.2万人。人口的计算方式本规划区内一类居住用地面积58.27公顷，按150-200人/公顷计算，人口为约0.9-1.2万人。故总预测人口为1.2万人。九、土地利用规划（一）规划布局规划区用地布局结构为“一心、一轴、一环、七组团”。一心：中央景观核心区，是整个规划区的视觉中心。一轴：沿山谷设置的步行轴线，同时也是规划区主要景观轴线。一环：规划区内主要道路环，连接各个组团，是各个组团分区滚动开发的轴线。七组团：沿着路主环按功能划分的九个组团，即四个居住组团、1个商住综合组团、1个文教组团及中心配套组团。规划利用地形特点，在中央山体制高点布置景观核心，成为整个规划区的规划核心；同时根据地貌特点，在山体与山谷交界处规划道路轴线，成为区内滚动发展的主要轴线，利用山谷平坦地带设置景观轴线，以提升居住品质。（二）用地规划1、居住用地居住用地分为：住宅用地、商住用地、公共服务设施用地（1）住宅用地住宅用地约为52.93公顷，是园区的核心功能，以中高档低密度住宅为主及少量高层住在，依托自然山水，尽量少破坏原有地形地貌，做到依山依山傍水而建，建筑朝向尽量面向景观面良好的方向同时要能满足日照需求。居住用地分6个组团，布置于视线、通风、采光良好地段。（2）商住用地考虑商业服务设施的辐射带动作用，在规划片区内的主要入口西侧布置园区级商业服务中心，占地面积约为3.59公顷；同时结合步行道入口处景观标志点的塑造，打造园区的综合商业服务中心。既可方便片区居民使用，一方面可以辐射规划用地外的其他居民区。（3）公共服务设施用地在园区的的主入口东侧规划一所小学和幼儿园，以满足园区及周边地区适龄儿童的教育需求，总用地面XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-4-积约为1.75公顷。2、公共设施用地（1）、行政办公用地行政办公用地约为0.53公顷，是全园区的管理服务中心和休闲娱乐中心，位于园区几何中心处，并通过木栈道与对面广场的连通，做到交通可达性高。（2）、体育用地体育用地约为0.42公顷，具体设计为可供人们进行体育活动、休闲健身的运动场所。并与园区的的健身休闲公园一并形成一个功能相对统一的整体。3、道路广场用地在主要道路节点位置规划广场用地，用于人流的集散、游憩、休闲、健身，为广大居民提供一个良好广阔的休闲空间，道路广场用地总面积16.89公顷。4、绿地用地绿地用地包括公共绿地和生产防护绿地。（1）、公共绿地园区公共绿地包括：景观绿地、休闲公园绿地、防护绿地、道路广场绿地、组团间的带状绿地，组团中心绿地。（2）、生产防护绿地生产防护绿地是园区中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，包括高压走廊隔离带、道路防护绿地、水域防护绿带、防护林等等。5、水域与其他非建设用地园区规划用地范围内的水域和其他非建设用地面积为4.71公顷，占总规划用地4.66%。水域现状水域多为自然形成的水系，水面大小随季节变化较明显，季节性强。区域内无大水面，仅一人工池塘，其余都为涓涓细流，周围环境保护良好，水质未遭到破坏。沿水系两边护坡亦多为自然形成，人工痕迹较少。部分节点有做挡水小坝，但野趣十足，稍作加工定能营造良好的景观效果。林地林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，是用于林业生产的地区或天然林区的统称，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林。园区林地包含有林地、灌木林、疏林地。郁闭度大于30%的成片林统计为有林地，郁闭度大于40%、高度在2米以下的林地统计为灌木林地,郁闭度在30%～50%之间的林地统计为疏林地。6、划园区建设用地一览表划园区建设用地一览表用地代码用地性质用地面积比例XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-5-大类中类小类（公顷）（%）R居住用地58.2757.59R2R21住宅用地52.93RCRC商住用地3.59R22公共服务设施用地1.75C公共设施用地0.950.94C1C12行政办公用地0.53C4C41体育用地0.42S道路广场用地16.8916.69S1S11道路用地16.25S2S21交通广场用地0.64G绿地20.3620.12G1公共绿地17.02G2生产防护绿地3.34E水域和其他用地4.714.66E1水域4.71合计规划区范围101.18100十、配套公共服务设施规划1、根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137—90）》及《城市居住区规划设计规范（GB50180—93）》2002年版，依据园区规划确定的土地使用性质及人口规模，参照辽宁省各类标准及技术规范确定各项配套公共服务设施的布局和规模。（1）园区管理中心：位于园区结合中心处独立设置，占地2000平方米。（2）医疗服务中心：设置在园区出入口处附属设置，建筑面积600平方米。（3）超市：设置在园区出入口结合商业街设置，建筑面积2500平方米。（4）邮电所：设置在园区出入口，结合商业街的公共建筑，建筑面积500平方米。（5）储蓄所：设置在园区出入口，结合商业街的公共建筑，建筑面积500平方米。（6）垃圾收集点：按服务半径100米设置垃圾搜集点，采用封闭式，使垃圾存放和转运不外露，每处用地不小于80平方米，与周围建筑物的间隔不应小于5米。垃圾中转站按每0.7—1平方公里设一处。园区相对几何中心，结合园区耕地设一处垃圾转运站，占地100平方米。（7）公共厕所：公共厕所数量控制按人口500－800人设置1座，建筑面积为30－50平方米，一般设于人流集中处。（8）变配电所：根据用电负荷半径要求，变配电所选址在园区西北面山坡地上。配电室则附设于建筑物XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-6-内。（9）高位水池：设置园区用地范围内较高的位置，处北侧山体，占地0.09公顷。（10）生化池：根据山地的特殊性，高差变化复杂，所以分区块附设生化池。2、规划涉及的主要公共配套设施和公用设施，应符合“配套公建项目及设施控制表”和“配套公共服务设施设置一览表”的要求。配套公建项目及设施控制表类别项目用地面积建筑面积设置地块设置位置医疗卫生所□●●□商业服务超市●□●●金融储蓄所□□●□市政设施邮电所□●●●变配电站●●●□高位水池●●●□污水处理设施●●●□公厕□●●□垃圾收集、转运●●●行政园区管理中心□●□□注：●为指令性控制；□为引导性控制。配套公共服务设施设置一览表编号项目个数(个)用地面积(㎡)建筑面积(㎡)设置要求1园区管理中心110002000独设2医疗诊所1600附设3超市12500附设4邮电所1300附设5储蓄所2500附设6垃圾收集点710050附设7公共厕所760-10030-60附设8变配电所1800独设9高位水池1700独设10生化池10附设十一、道路交通系统规划（一）、规划原则XXXX庄园项目控制性详细规划说明书-7-1、满足车流和行人的安全畅通，将城市道路、广场、公交站等交通设施统筹考虑，有机结合。2、与园区用地布局结构相适应，道路系统的规划与园区的用地功能相辅相成。结合现有的地形地貌和原有道路，因地制宜地进行路网规划。3、道路规划必须为地上、地下工程管线和其它市政公用设施提供空间。4、与绿地景观和建筑景观相结合，规划城市主要景观道路，创造良好的城市景观效果。（二）、道路规划布局规划区设置两个出入口。分别为南侧的临城市道路的主入口与北侧的次入口。规划区路网采用环状结构。主干道沿山体与山谷交界处设置，形成环状的连接各组团的主要道路。次干道也为组团环路，是组团内的主要道路，组织组团内的主要交通流线。支路则起到辅助组团环路的作用，与组团环路形成组团级的完整路网，继而与区内主干道形成小区内完善的道路网。（三）、道路等级按照《城市道路交通规划设计规范》的要求，园区道路分为三级道路体系。一级：园区主干道，以综合功能为主，道路红线宽度