厦门杏林湾运营中心前期策划汇报稿2051391901

杏林湾运营中心——前期策划报告【报告思路】“杏林湾运营中心”之项目价值“杏林湾运营中心”之市场机会城市发展研判区域价值研判办公物业分析商业物业分析“杏林湾运营中心”之运作背景项目机会分析物业发展建议项目运营建议项目定位建议项目发展建议第一篇项目运作背景厦门市政府城市经营理念由来已久，经营土地是其重要内容之一；随着厦门湾城市格局的逐步展现，集美杏林湾板块日益成熟，成为市场的热点；但在园博园概念之后，杏林湾板块缺乏新的概念支持，价值亦未得到完全挖掘。厦门市规划局在集美区原有规划的基础上，更改“杏林湾运营中心”地块性质，从原先的“居住为主，商业为辅”变更为当前的“办公和商业为主”，意在完善杏林湾的城市功能，提升湾区土地价值。目前，意向由杏林建设开发公司运作“杏林湾运营中心”项目，在较短的时间内完成“杏林湾运营中心”的开发与运营，在科学引导城市发展的基础上，快速提升杏林湾湾区的商务和居住价值。开发“杏林湾运营中心”，关键在于实现双重效益，即厦门市政府主导的杏林湾湾区价值和杏林建设开发公司运作的项目经营效益。第二篇城市发展研判我们对厦门市城市发展的基本研判：厦门正处于被动式郊区化阶段环岛一线是郊区化的主要区域居住郊区化是当前的主要形式研判：目前厦门正处于城市化进程中的被动式郊区化阶段，城市格局由城市中心——本岛，向城市近郊——环岛一线区域扩展，“岛外崛起”迈入实质性建设阶段；环岛一线区域包括海沧新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等，是本阶段城市发展和建设的重心。当前厦门的城市郊区化，已经渡过了初期的工业郊区化阶段，又未达到全面的生活郊区化阶段，处于居住郊区化阶段，其主要特征是生活与居住分离，工作在城心、购物在城心、娱乐在城心，而居住在郊区；从地产角度，表现为郊区楼盘主要以开发普通公寓为主，满足购房者的居住需求。在城市发展的历史背景下，在岛外一线开发大型商务商业中心的时机尚不成熟，岛外全面崛起尚需一个从量变到质变的过程，这就要求“杏林湾运营中心”的开发，不能着眼于当前或是今后一到两年，而必须要有前瞻意识。第三篇区域价值研判通过对项目所处区域的全局分析，我司认为区域核心价值包括以下几点：区域规划——提升区域价值，建设城市中心园博园——吸引资源的磁心工业园——原动力，第三产业的基石集美学城——消费源泉，人力引擎研判：集美杏林湾片区规划为厦门城市中心，集美城市中心，前景远大，虽非一步登天，但蓝图跃于纸上。“杏林湾运营中心”的筹谋，既要依托于区域现状，发挥区域核心优势，又要跳出现有框框，以更高的眼光展望未来。集美的昨天，是传统的文教区；集美的今天，是过渡的工业区；集美的明天，却必然是商务区、生活区和大学城。工业区，是原动力，是第三产业发展的基石，但工业园区迟早要弱化；园博园，美，永远是一项优质资源，除了成为居住配套，它还可以为杏林湾奉献更多；大学城，不仅是消费，更重要的是知识和人才，是第一生产力，也是新经济、新增长点。“杏林湾运营中心”，在憧憬规划之余，还有集美学城，其次是园博园，最后才是工业园。第四篇办公物业分析厦门办公类物业，即写字楼物业市场，具有以下特征：写字楼市场景气度不断攀升，租售两旺；区域不平衡，传统商务区供不应求，新商务区有待培育；未来市场供应充足，产品开发呈高端化趋势；集美区写字楼市场处于起步阶段，多为行政或企业自用办公楼，鲜见经营性写字楼；第一第二运营中心规划为大厦门总部经济带，以研发中心、运营中心等为核心功能。研判：厦门写字楼市场，与住宅市场的豪宅化相似，由市场主导的物业开发呈高端化趋势，新建的写字楼物业多数是高级别的甲级写字楼。与住宅市场的保障房不同，政府主导的写字楼开发要么是针对大企业的总部办公楼，要么是针对特点行业，门槛较高。第一运营中心观音山商务运营中心，第二运营中心五缘湾商务运营中心，都定位为总部经济带，以研发中心、运营中心等为核心职能。而为处于创业期、成长期企业服务的写字楼寥寥无几，而小企业才是区域经济活力的标志。摆在第三运营中心“杏林湾运营中心”面前的，只有两条路，要么是复制第一第二运营中心的旧路，要么是实行差异化战略，突破蓝海。同时，新商务区的运营，不仅需要明确的定位，与之相符的规划，更需要足够的耐心和实力进行商务氛围的培养，政策的支持同样不可或缺。第五篇商业物业分析厦门商业物业市场，具有以下特征：从上世纪90年代单一的中山路商圈，到目前呈现多点开花，形成了商业体系；发展不平衡，呈岛内过剩，竞争激烈；岛外不足，业态落后；与城市发展一起，随着TOO阿罗海购物中心的开业，商业格局亦迈向海湾型；岛内商业物业的激烈竞争，促使商业物业从功能定位、商业业态、经营管理等方面全面升级；集美区商业物业发展仍处于起步期，业态初级，缺乏区域商业中心，未来潜力巨大。研判：厦门商业物业，呈现局部过量，局部不足；百货商场竞争激烈，专业市场潜力巨大。岛内商业开发过量，部分商业经营不善，打击了开发商和投资商对商业物业的信心；岛外商业一片空白，无法满足居民的生活购物需求。百货商场经营面积大幅增加，商业业态相似，布局相邻，竞争日益激烈；而专业市场仅限于IT、家电、建材等，覆盖面小。杏林湾商业物业存在市场空白，发展机会良好，但如何布局商业物业，规划商业功能和商业业态，必需要以服务对象和经营产品类型为依据，并在经营上引入专业团队，才能在未来的杏林湾竞争中脱颖而出。第六篇项目定位建议“杏林湾运营中心”地处杏林湾园博园北岸，本项目地块为“杏林湾运营中心”一期，即右图红色透视部分。项目交通方便，西南侧约3公里即是公铁大桥引桥，进入岛内或机场都极为便利；东北面为厦门西客站，即未来的厦门市火车站；北面约3公里为沈海高速公路；未来的BRT7号线将从项目北面的杏林湾路经过。综合而言，项目具有较好的交通优势，辐射半径较大。项目东侧为杏林湾，连接园博园二号路；项目南侧为园博园水域，有人行天桥通往园博园；项目西南侧为官任村及相思林保护用地；项目西面为运营中心二期用地；项目北面为官任山相思林保护用地及保护农田湿地。（原规划列为厦门大学建设用地）项目共分9个小地块，除A-1为居住用地外，其余均为办公用地。项目SWOT分析项目机会（O）项目风险（T）A.城市发展进入到海湾型时代，岛外崛起成为必然趋势；B.园博园带动杏林湾旅游产业，带动相关产业发展；C.集美学城20万人口规划，带来巨大消费商机；D.集美学城集教育、科研功能，提供人力和智力资源；E.机电工业园功能完整，产业基础好，规模效应强；F.写字楼呈高端化，创业、成长型企业办公物业存在市场机会；G.岛外城市人口激增，商业物业发展不足，存在市场机会。A.城市化阶段仍处于被动式郊区化，为居住郊区化，商务商业郊区化时机尚未成熟；B.杏林湾板块中心区人口规模和层次支撑力度不足；C.未来几年，厦门写字楼供应量大，租赁市场竞争激烈；D.工业园区企业基本无写字楼租赁需求，需进一步引导；E.经营性物业的开发不仅取决于前期的准确定位，后期经营管理也至关重要，项目运营不确定性大。应对策略发挥优势，抢占机会（SO）利用机会，克服劣势（OW）A.高起点，展望未来B.抓住城市发展带来的历史机会A.利用区域规划，嫁接项目远景B.依据市场价值决策发挥优势，转换风险（ST）减少劣势，避免风险（WT）A.重分发挥园博园效应，促进城市发展步伐提速B.差异化定位，规避同质竞争A.根据城市发展规律，物业规划展望未来B.组建专业团队，通力合作，实现项目成功运作我司认为，本项目运作的几点核心在于：高起点，立足厦门城市中心，以区域性运营中心立意根据城市发展规律，项目着眼未来，而非当前现状抓住区域未来核心竞争力——园博园与集美学城关键词演绎高起点大厦门海峡西岸城市发展规律被动郊区化式展望未来旅游休闲产业创意型产业园博园优美的景观IT/培训/其它巨大消费人力资源集美学城20万师生知识型产业现代服务业创业新经济综合定位：海峡西岸·最具活力的创业中心南中国·快速崛起的现代服务业基地定位诠释：海峡西岸/南中国：“杏林湾运营中心”定位为区域性商务中心，服务于大厦门到海峡西岸经济区，乃至整个南中国。现代服务业：现代服务业是当代经济的新增长极，是知识、经验、智慧和管理型的服务业。创业：创业侠义上指新开办公司，广义上还包括所有处于起步期、成长期的企业。最具活力的：只有创造极具活力的创业氛围，才能在未来的竞争中胜出。快速崛起的：从空白到打造成新的增长级，南中国领头羊，必须具有特区速度。基地/中心：不仅是现代服务业和创业的集中商务区，更是与相关配套行业的汇聚地。关于创业中心世界上最著名的创业基地是美国硅谷，硅谷的最大资源不是硅矿，而是人才；杏林湾最大的资源亦是人才，集美学城20万师生，每年毕业的师生达数万人。在美国，创业的主体不是已就业，具有积累的人士，而是缺乏财富、阅历，但具有激情和时间的学生团队，同时，这也是一种世界型的趋势；可以预见，21世纪的中国，创业的主体也将是学生。随着风险投资基金的逐步兴起，中国的创业基地将会吸引全世界的目光，成为中国经济全新的增长级。当前中国还缺乏对创业者的有效扶持政策，创业中心的建设，将成为中国的又一“厦门经验”。关于现代服务业根据对现代服务业的定义和特征分析，一般认为，现阶段宽泛标准的现代服务业大致包括通信、信息服务、金融保险证券、物流、中介和咨询服务、旅游、房地产等行业。现代服务业是相对于传统服务业而言的，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。传统服务业一般具有增加值低、乘数效应小和劳动力素质较差等方面的特点，与之相对应，现代服务业一般具有五大基本特性，即知识性、高增加值性、高素质性、高科技性和新兴性。国务院副总理吴仪在第十一届中国国际投资贸易洽谈会上，将现代服务业列为未来中国五大商机之首，从另一角度显示了中央对现代服务业的重视程度。商业定位建议：“杏林湾运营中心”的商业定位，可以从以下三方面考虑：第一，作为商务办公的有效补充，例如现代服务业基地和创业中心在行政上需要工商、税局等相关部门进驻，外部资源上需要信息产业、金融行业和会展等行业进驻，这样才能形成功能完整的创业基地。第二，打造集美学城20万师生消费中心，一方面，有效形成潜在创业人群与创业中心的互动，另一方面，又可充分利用20万人群的巨大消费力，建议商业类型以IT卖场、培训中心和购物中心等形式。第三，承接园博园商务旅游、休闲旅游，带动相关商务、休闲和购物产业，树立园博园休闲旅游龙头。第七篇物业发展建议1、物业设计理念立足海西，辐射全国，面向世界...打造一座汇聚当代优秀现代服务业公司的智慧之都打造一座具备优越的创业环境、创业文化和创业条件的创业之城自由、经济、效率、现代、国际、创新是它的标志2、物业开发总体建议1）建立松散型商务中心，各物业单体功能相对独立，又相互协调为一个统一的创业基地。2）项目物业开发，虽主要在于硬件环境的设置，但必须为软环境的塑造留足空间。3）硬件环境的开发，要根据创业基地的特点，注重自由创意的空间，以及经济性和实用性。4）创业基地，不仅注重私有空间设置，更要配套足够的公共空间，例如会议室、洽谈室、咖啡室等。5）注重可成长性——规划不同类型，档次的物业，满足不同类型公司，或是同一公司的不同发展阶段的需求。6）物业产品规划，以满足新创业、或中小企业的办公需求为主，满足相应的商务需求为辅。用地编号用地性质容积率建筑面积(m2)建筑密度建筑高度商业面积（㎡）居住/办公面积（㎡）A-1居住6.06008040%60米H≤100米13110-1449045590-46970A-2办公8.210729040%24米＜H≤150米16340-1806089230-90950A-3办公10.913906040%24米＜H≤200米19240-21260117800-119820A-4办公4.04587040%24米＜H≤50米9250-1023035640-36620A-5办公3.54394040%24米＜H≤4510010-1107032870-33930A-6办公4.32983040