土地一级开发案例和操作实施

土地一级开发案例和操作实施西红门经济适用房项目的启示政策背景•2002年4号文件的规定和实施后的情况•市国土局1100号文件的规定和实施后的实施后的情况•“831”大限•解决历史遗留问题的“458”号文件•土地一级开发由谁来干，“540”号文件出台•“290”号文件出台，土地一级开发主体招投标土地一级开发程序•541号文件配套出台•对项目发起的规定•三委一局联席会决策机制•实施方案的编制与审核一、项目的基本情况（一）项目由来及运作方式•两种不同的视点，2000年市长办公会决定本项目•绝版的“生地熟卖”项目•房价与地价捆绑招标，对“国六条”有借鉴意义（二）规划情况•规划用地面积195公顷，•规划建筑面积约195.5万平方米，其中，商品房约64万平方米、经济适用房约70万平方米、当地农民、居民回迁房约37万平方米、非经营性配套公建约9万平方米、经营性公建约15.5万平方米。（三）成本构成•1、征地费18万元/亩，3016亩土地征地款总计5.43亿元;•2、农居民拆迁2876个院，平均每个院的拆迁费为32.3万元/院，需拆迁资金9.3亿元，单位（包括国有企业、集体企业、集体公建等）拆迁11.88万平方米，需拆迁资金1.41亿元，拆迁资金总计10.71亿元；•3、大市政建设费用6.3亿元；•4、相关税费和前期工作费1.41亿元，总计23.85亿元。其中，由中标单位承担17.65亿元,由西红门镇政府回迁房用地分摊5.16亿元和三个已建成小区分摊大市政建设集资费1.04亿元。二、征地、拆迁、市政工作怎样进行和组织•（一）征地•程序（一级开发授权）---规划意见书---预审----钉桩----勘测定界----与土地所有权人签订补偿协议（附村民民主大会决议）----公示----分局出土地利用现状图、土地利用规划图、一书四方案----区政府（出函）------市局----建设用地审查小组会（建委、规委、发改、财政、监察、市局、市政府）---市政府主管市长---批复---结案（分局）-----建设用地批准书•2、征地工作中遇到的问题：•（1）谈判时的约定。•（2）征地要与拆迁同时考虑。注意关于地上物、树木等是否包含在征地补偿协议中。•（二）拆迁•1、回迁房的建设，回答几个问题:用地手续怎样办理；地征不征；出让金交不交、价格怎样确定；应该由谁建设；每户多少房子？是否需要入市交易。•2、制定拆迁实施细则，且要考虑历史问题和周边的关系确定区位补偿价格。•3、拆迁量的估算：地形图的测绘、下户调查评估、签订补偿协议。•4、除公产、私产拆迁外，特别注意高压线杆、基础设施拆改移、坟墓、绿化、锅炉房等拆迁•。•（三）市政建设•1、程序：咨询方案----项目综合-----1：500条图测绘----道路方案（交评）-----设计综合---施工图设计-----转入招投标(要考虑占压市政红线的拆迁)•2、技术含量相对较高，对一级开发而言，市政建设从规划阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段、移交管理阶段都需要建设单位的协调、组织工作。•3、市政资金运作，有集资，有分摊。•4、前期工作管理、市政建设工程管理、市政验收移交管理。•5、市政移交中有关问题。比如供电移交、市政设施移交、路灯移交。三、一级开发和二级开发之间的关系•一级开发与二级开发分离，是用地制度改革后第一个一级开发和二级开发分离的项目。但是一级开发与二级开发之间在资金、规划、市政建设、拆迁组织等工作方面均存在密切的关系。•(1)在规划方面的关系：建筑规划与市政规划在规划方面的关系，从城市规划有关法律法规方面说明。市政与建筑在总规、控规、详规方面的联系。•(2)在市政配套建设方面的关系，注意的几个关系：一是规划与现状之间的关系，比如保留树木、保留现状基础设施，减少拆改移的工程量，二是区域内市政与区域外市政之间的关系，如污水处理、变电站及其他市政设施的引入；三是大市政与小市政之间的关系，在接口、控高等方面的衔接；四是征地拆迁与市政建设之间的关系。五是与其他重要基础设施之间的关系，比如五环路。六是过度方案与规划之间的关系•(3)在资金匹配方面的关系：一级开发需要二级开发商资金的支持。四、项目运作的模式•1、参与的主体：三家招标人、市区储备机构、中标开发商。•2、征地补偿合同、委托拆迁安置合同、大市政建设委托合同、土地开发补偿协议等构成本项目的基本框架•3、对本项目模式的思考:•（1）本项目模式的变迁：区政府牵头阶段、重大项目协调机制、镇政府、储备机构各负其责。•（2）一级开发甲方工作的要点：工作流（工作与审批）、资金流(成本与现金流量)、协调各方关系•（3）部分模式可以借鉴：比如委托拆迁安置、代建制等。•（4）本项目模式的成功之处；已经建成50万平方米商品房，大市政建设完成一半；公产、私产拆迁工作也已经开展。五、本项目存在问题的反思•（一）将总地价锁定，以经济适用房最低售价作为中标条件，采取“两头堵”和“生地熟卖”的招标方式是造成资金缺口和招标人违约的根本原因。•（二）招标时确定的拆迁包干数据不客观和拆迁政策变化,农居民对拆迁补偿款期望值过高,群众积极性不高，是造成拆迁受阻和资金缺口的直接原因。•（三）单纯强调经济适用住房项目的社会效益，将全部政府土地收益在招标时就全部冲抵开发成本。缺乏防范经营风险的资金准备和其他相关措施，是造成项目难以推进的重要原因。六、供地制度改革后土地一级开发工作的操作实施•（一）供地制度改革后的几个特点•1、一级开发与二级开发分离，一级开发是政府行为。•2、540、541号文体现一级开发工作思路。•3、取得一级开发权的两种方式。•(二)关于实施方案•1、原来的每院32.3万元,18万元每亩大包干,市政建设6.3亿元就是实施方案。•2、西红门项目实施方案的问题。(1)符合现在实施方案的标准。(2)存在的问题。实施方案在整个政策体系中是个什么样的地位,与一级开发招投标是个什么样的关系•3、介绍实施方案：起草的目的，内容等。