房地产限购政策对房价的影响分析

1房地产限购政策对房价的影响分析摘要：我国房地产市场是当今世界最大的房地产市场。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产业持续高涨，近几年国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的情景。然而如今我国房地产市场价格出现了非理性膨胀,已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。总的来讲，房地产市场出现了积极的变化，但是，任何政策都不可能是完美无瑕的。本文通过限购政策对房地产价格的影响分析，指出了限购令在控制房价和抑制房地产投机投资等方面的必要作用，研究限购令的利弊，以及它如何作用于房地产价格，并且预测限购政策下今后房价的走势又是如何。关键词：限购令房地产市场投资投机性购房房地产价21“限购令”的出台1.1“限购令”出台的背景2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令也纷纷出台。1.2“限购令”出台的原因限购令的出台原因是多方面的,主要可以归结为三点：第一，住房是人们生活的必需品，其最主要的功能满足人民最基本的居住需求，而不是投资，一旦人民的生活得不到很好的保障，社会的安定团结会受到很大影响。表1.1是2001年—2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表，可以看出从2001年—2007年之间房价涨势明显，受全球金融危机的影响，在2008年，房价有所回落，但2009年危机稳定后，房价又迅速反弹。期间虽然人均可支配收入也在不断的增加，可是收入的上涨速度远远无法跟上房价增长的步子。以100㎡的房价来看，人们的年可支配收入占房价比例为3%-4%。具体而言，近9年来收入和住宅价格比例的平均值仅为3.77%。这意味着，人们在不吃不喝的情况下，要努力近30年才能买一套100㎡房子。如果政府还不及时采取措施控制房价3上涨，房产泡沫会越积越大，最终楼市的崩盘将对我国经济带来严重的后果。表1.12001年—2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位平米价格（元）201720922197260829372937364535764474100㎡住宅价格（元）年可支配收入（元）收入/住宅价格2017006859.63.40%2092007702.83.68%2197008472.23.86%2608009421.63.61%293700104933.57%311900117593.77%364500137853.78%357600157804.41%447400171753.84%注：数据来源于国土资源部和国家统计局第二，土地资源是人类赖以生存和发展的物质基础，但它具有不可再生性和有限性。在城镇化发展日益加快的今天，土地资源更是显得尤为稀缺，土地价格自然会有所上涨。土地价格的上涨一定程度上带来了房地产价格的上涨，再加之有钱人的投机投资行为，给居民带来的住房压力不容小觑。“限购令”的出台，体现了政府对民生政策的重视。第三，市场经济不是万能的，供需不能完全的调节好市场的运作，房地产行业的非理性膨胀可以看出房地产的发展已经出现了少量泡沫，在国家出台的温柔型宏观调控不起任何作用的情况下，“限购令”的出台是毋庸置疑的。1.3“限购令”出台的目的上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升，城市双富(负)现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款，即所谓负者更负。在国际上，房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标，一般认为房价收入比在3-6倍之间比较科学。据调查，2005年2月，我国最具有影4响力的25座大中城市市区每平方米商品房平均房价为4523.12元、人均可支配收入为12575.44元。以三口之家购买建筑面积为80平方米的商品房为例,计算出相应房价收入比的平均值为9.55，远远高出国际比值。经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着泡沫。”2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。国家计委经济研究所2003年发布了“年度中国行业景气分析报告”，认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策，对房地产贷款的违规情况进行清查，防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面，房地产是企业和个人的一种投资方式，另一方面，投资房地产又离不开融资，这中间就涉及金融机构和融资环境的问题，是资本运作的重要方面，也是广大企业十分关心的一个问题。综上所述，2001年以来，中国房地产市场一直存在泡沫，从2004年开始，房地产市场的泡沫度急剧增加；2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%，房地产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。[1]当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求，抑制不合理购房需求，从而有望让房地产市场回归正常的需求，使得房价保持在一定合理水平。限购令的出炉，是国家开始对通货膨胀的焦虑的体现和对经济结构调整的决心。1.4限购政策的演变过程限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。5“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。2011年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2“限购令”对房地产价格的影响2.1“限购令”政策下房地产市场的反应2.1.1各大城市在实施限购后成交量有明显跌落截至2011年3月7日，在实施限购政策的32个城市中，住宅总成交量出现明显下滑。据数据统计住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%。（数据来自：搜房网）2.1.2限购城市的房地产市场呈现降价潮在“限购令”的高压下，不少一线城市房价“应声而降”，开发商定价回归理性，部分开发商在对外报价时，采取加大促销力度和范围的措施，双管齐下，房源价格出现松动。下面我们将以北京、上海和广州三个一线城市为例，分析这三个城市在落实调控政策后，房地产市场的变化。6表2.1上海主要年份住宅销售情况表年份指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格（元/平方米）20053158.872161.306842.0120063025.402177.087196.0120073694.963089.358360.9820082296.121895.458255.0120093372.454330.2212839.9820102055.532959.9414399.8920111771.302382.1013448.34表2.2广州主要年份住宅销售情况表年份指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格（元/平方米）2005112.0859.935347.032006131.6986.206545.302007147.40121.828266.892008103.2095.599262.572009137.54128.629350.962010------------9836.232011------------9657.42表2.3北京主要年份住宅销售情况表年份指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格（元/平方米）20053213.432120.186597.8720062607.602158.988279.5720072176.572514.6511553.2720081335.371658.3112418.36720092362.253259.6613798.962010------------13871.412011------------12694.79注：数据来源于国家统计局由表2.1,表2.2，表2.3均可以看出在2008年金融危机之前，房价的涨势是何其之猛，特别是北京，在2005年—2007年两年内，房价竟然涨了75.06%之多。虽然在2008年金融危机的影响下，房价有所下降，但是随着危机阴霾的消散，国家又提出放松政策，刺激内需，大量购房者