房地产非银行融资模式介绍

房地产非银行贷款融资模式介绍1目录一、前言二、09年房地产业资金来源简析三、当前主要非银行贷款融资方式四、非银行贷款融资基本操作程序五、附件一、前言3房地产业是一个资金密集型行业，从我国的房地产业的发展进程来看，其资金来源在很大程度上借助银行信贷资金和商品房预售收款；近几年来，随着我国资本市场体系的逐步完善，尽管其他融资方式也在逐渐增强着对房地产业的支持，但银行信贷资金和商品房预售收款仍起着举足轻重的作用。从这些年的宏观调控政策来看，政府对房地产业进行宏观调控的时候，基本上都会将限制银行信贷资金、控制房地产企业预售等作为最为有效的手段。09年12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，再次拉开了房调的大幕（详见附件一：2009年12月-2010年1月主要房调政策变化），随着房调的进一步推进，10年1月和4月国务院办公厅分别发布了的国办发〔2010〕4号和国办发〔2010〕10号文两个核心文件，银行信贷和房地产销售又是首当其冲。前言（一）4前言（二）在政府这种再次密集出台宏观调控措施和加强执行力度的压力下，对银行信贷资金和预售收款依赖较大的房地产企业将面临越来越大的资金压力。2010年1月和2月，央行两次上调存款准备金率，房地产企业的银行信贷资金来源更加收紧。面对当前的严峻形势，房地产企业积极采取多种方式融资，减少对银行信贷资金、预售收款的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。二、09年房地产业资金来源简析609年房地产业资金来源简析（一）09年房地产业资金来源图35%1%31%28%5%国内贷款及个人按揭贷款利用外资企业自筹预售收款其他资金数据来源：国家统计局709年房地产业资金来源简析（二）受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。据国家统计局的数据，2009年房地产开发企业的当年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，来自银行贷款的资金占到近35%的比例、来自预售收款的资金占到近28%，合计近63%；企业自筹、利用外资及其他资金占37%。2009年，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款11293亿元，增长48.5%，创近十多年的新高；定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长达116.2%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；利用外资470亿元，下降35.5%。利用外资由于境外金融危机及外资获利卖出等因素的影响下降更为明显，出现负增长。上述资料充分表明，2009年房地产资金仍是由银行信贷资金和商品房预售收款起主导作用。随着国家宏观政策的进一步收紧，尽快拓宽融资渠道，降低对银行贷款资金及预售收款的依赖，已成为众多房地产企业迫在眉睫的大事。三、当前主要非银行贷款融资方式9当前主要非银行贷款融资方式图房地产企业融资内部融资定金预收款股权性融资债权性融资股权融资合作开发房地产信托融资首次发行上市上市后再融资买壳上市后再融资直接债务融资间接债务融资回租回买企业债券融资其他金融机构贷款民间融资出租房地产承租房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司私募股权融资外部融资夹层融资股权质押贷款10当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（一）境内上市融资首次公开发行即通过向不特定的投资者公开发行股票（IPO）的方式实现上市的目标，这种方式能够使企业在公开发行上市当时便能筹集到资金。目前，A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必须经过证监会批准，而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格，近期甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。因此，IPO上市难度很大。截至目前，全国前十名房企，只有万科是作为民营房企通过A股上市。11当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（二）买壳上市后再融资定义：买壳上市就是指非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的目的。数据显示，目前在A股市场109家房地产企业中，只有45家企业是通过“审核过会”程序上市，其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。鲁商、大洲集团、金科集团、万方地产等房地产企业就是通过买壳实现上市目的的。买壳上市后可以通过定向增发、公开增发、配股、发行可转换债券等方式实现再融资的目的。优缺点：•优点：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；符合《公司法》、《证券法》及《上市公司重大资产重组管理办法》等政策规定，就可以买壳上市；房地产企业买壳上市之后，其品牌知名度将大大提高，这有助于企业加强销售，提高项目回款的速度。同时，上市公司的地位也有助于企业从银行获得贷款。另外，上市公司还可以发行公司债券来缓解资金压力。•缺点：从股票市场上来看，公开增发、配股、发行可转换债券均有时间限制，因此短期内解决不了房地产企业的资金困局。成本构成：不同的壳根据其复杂程度成本组成各不相同，总体来说主要包括净壳价、承担债务、注入资产、中介机构费用等。适用范围：中长期、中等及较大规模融资。12当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（三）买壳上市后再融资案例——“金融街”增发筹资“金融街”原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。2000年4月，华西集团将持有的4869万股国有股以每股3.80元的价格转让给北京金融街建设集团公司。金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。2000年５月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计16433万元的资产，与“重庆华亚”全部资产16545万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。2001年５月，“金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司51％的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的50万平米的土地储备，足够５年开发100万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了其可持续发展。金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，2000年5月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现1129万元的利润，比1999年同期的225万元增长了403％；2001年，当年实现利润1.51亿元，净资产收益率43.59％，净资产从买壳前的1.64亿元增值到3.47亿元。在优良业绩的支持下，金融街在2002年8月，以每股19.58元的高价增发2145万股Ａ股，融资4.2亿元；随后，又在2004年12月、2008年1月分别增发7600万股和3亿股，募集资金分别为6.69亿元和82.19亿元，资本市场的资金支持优势显露无疑。13当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（四）境外上市融资目前全球主要的资本市场，都已成为中国企业的上市地。特别是中国香港，中国企业已渐成香港市场的主体，截止2010年1月底，H股和红筹股合计市值占到了香港主板市场市价总值的58%，充分表明了中国企业在境外上市旺盛的生命力。海外上市的方式：海外直线IPO、海外曲线IPO、买壳上市、分拆上市、存托凭证(DR)和可转换债券(CB)上市。优缺点：优点：海外资本市场更适合企业的融资要求；提高公司治理和管理水平；提升公司国际知名度和品牌；提高公司与股东的价值；股票期权和股票购买计划的益处。缺点：对公司治理、管理及国际化程度要求较高；国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价普遍不高。成本构成：见附件二：境外上市费用比较。适用范围：规模实力较强、管理运作相对规范、融资规模较大。14当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（五）私募股权融资定义：指融资人通过私下定向邀请、协商等非社会公开方式，向特定投资人发行股权进行的融资，包括股票发行以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。优缺点：优点：所需资金门槛低，和债券融资相比，股权融资不需要抵押和担保，所融资金也不需要偿还和支付高额利息费用，如项目前景看好，投资方可以为企业后续发展提供持续的资金支持，且承担风险的能力较强；私募股权投资者以新股东和合作伙伴的身份介入公司，公司资产负债率低，且财务风险小；私募股权融资不像股票市场那样要求公开的信息披露，有利于募集人保护自己的商业机密；缺点：目前投资区域基本上在一、二线城市，2009年虽然有向三线城市扩张的趋势，但未形成规模；私募股权投资股权流动性差，属于长期投资范畴，所以投资者会要求高于公开市场的回报（内部收益率25%—40%），且通常会要求筹集人提供完善的退出机制。成本构成：中介代理费，律师、会计师、评估师费用，按参股比例支付的收益等。偏好：一、二线城市优质地产项目。15当前主要非银行贷款融资方式之一——股权融资（六）私募股权融资案例——鑫苑中国私募股权融资后上市鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，拥有11家全资子公司和2家非控股子公司，2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。2006年8月和12月，鑫苑置业顺利从EI中国（EquityInternational）和蓝山中国私募融资累计达7500万美元。该部分资金鑫苑置业主要用于区域扩张和增加注册资本金，分别在山东、苏州、安徽、成都等地成立房地产开发公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。16当前主要非银行贷款融资方式之二——合作开发模式定义：不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出资，也可以双方共同出地出资，其最核心的是签订合作开发合同。合作开发模式：法人型合作开发、合伙性合作开发优缺点：优点：缓解开发商资金压力；转嫁风险；引入先进房地产开发模式、管理经验等。缺点：合作开发涉及内容复杂、标的巨大，履行期限长，极易产生纠纷，我国目前法律法规尚不明确，因此产生纠纷后诉讼周期普遍较长，且后果难以预料；由于合作开发通常都是由房地产开发商联合，存在控制权、决策权旁落的风险。适用范围：中长期、中大规模。17当前主要非银行贷款融资方式之三——房地产信托融资（一）定义：信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地