遵义罗庄项目投标方案(第二部分 )

1第二部分商业2第二部分商业篇商业市场环境分析商业物业整体定位3商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论4城市商圈形成规律——百货专业市场社区商业百货等购物市中心区域专业市场市中心区域专业市场发展阶段市场表现经营模式经营业态第一阶段第三阶段第二阶段以市中心单极模式发展在次级中心区域出现专业市场在个区域形成以社区型为主的商业次中心自有住宅底商经营或出租为主商铺市场化，经营和销售同时存在，大卖场开始出现商铺特色化，销售成为核心赢利手段百货为主专业市场餐饮、休闲城市中心区域城市的临近郊区地带社区商业(新兴商圈)遵义核心商圈已经成型，开始出现潜力商圈，并有形成新兴商圈的可能5商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论6遵义商业市场总体格局——由一个中心商圈、两个配套商圈构成丁字口商圈港澳商圈广珠商圈百货、综合类为主核心商圈区域商圈，作为市中心配套未来新兴商圈在城市中心区域形成以百货为主的核心商圈，在相对较偏远的区域以专业市场为主。商业市场中心商圈：百货类为主港澳商圈：以专业市场为主，夹杂部分休闲、餐饮业态。广珠商圈：目前还未形成，整体商圈处于规划中7商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论8核心商圈（丁字口商圈）——以国贸、重百为中心，商业氛围浓厚，但无规划，形象档次较差主力业态：百货+通讯主题定位：市中心商圈、复合型商业规模：租金：300-400元/平方米·月、50-100元/㎡·月售价：3.5-3.8万经营情况：较好商业市场道路名称主要业态规模价格中华南路百货2层350-400元/㎡·月中山路百货1层百货、2层其它元/㎡·月新华路百货1层百货、2层其它80-300元/㎡·月大兴路通讯2层50-100元/㎡·月公园路百货2层50-100元/㎡·月民主路百货2层80-100元/㎡·月子尹路餐饮2层60-100元/㎡·月9港澳商圈——主要为专业市场、零散餐饮休闲业态，商圈面临升级主力业态：建材、家电数码、零散餐饮休闲主题定位：核心商圈配套商圈、专业市场为主规模：租金：100-200、50-100售价：2.5-3万经营情况：较好商业市场道路名称主要业态类型租金延安路机械、五金1层底商15-35元/㎡·月外环路建材2层25-50元/㎡·月北京路机电、电器2层100-200元/㎡·月香港路数码、家电、厨卫部分2层60-100元/㎡·月贵阳路低档餐饮1层20-30元/㎡·月澳门路休闲、小酒吧、家具2层，部分3层100-200元/㎡·月10广珠商圈——处于城市向北拓展方向，正依托周边新兴小区形成主力业态：建材主题定位：北部新城新兴商圈规模：租金：50以下、50-100售价：2.0-2.8万经营情况：一般商业市场道路名称主要业态规模价格深圳路建材、百货2层，15-40元/㎡·月大连路汽配、建材1层，部分2层15-30元/㎡·月南京路餐饮、部分空置2层，15-30元/㎡·月上海路汽配1层25-75元/㎡·月广州路家具，大部分空置2层，30-90元/㎡·月厦门路餐饮、杂货店1层，20-30元/㎡·月11商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论12SWOT分析优势：1、位于城市节点，可吸纳新老城区人气2、地理位置较好，片区商业较为成熟劣势：1、道路未修好、临街面不强2、招商水平不高机会：1、目前经开区商圈尚未形成，市场存在空白点。2、本案周边数码建材业发达。人群、需求恒定。而餐饮、休闲、娱乐零散，档次不高，商圈迫切面临升级。3、随着人们物质生活水平逐渐提高，消费需求呈现多样化的发展。遵义需要特色化商业供应。威胁：1、经开区未来可能形成餐饮、休闲、娱乐商圈，分流人群。2、本案处于两个商圈边缘位置，地位尴尬。13商业市场环境分析城市商圈形成的规律遵义商业市场总体格局各商圈发展概述商业物业SWOT分析市场及SWOT分析结论14市场及SWOT分析启示——本案商业的市场机会点：通过市场先动优势，吸引未来新兴区域入住人群；通过项目特色化打造，实现自身商圈升级换代。1、商业存在空白点，抓住市场空白点，以商圈补充品、衍生业态入市将是项目商业发展机会2、本案所处商圈面临升级，走特色化、超前化道路将是项目发展方向3、为规避未来经开区商圈竞争，适度控制商业规模将使项目风险可控丁字口商圈港澳商圈广珠商圈继续服务整个市区面临商圈的升级未形成，市场机会所在遵义商圈未来发展机会点商业市场15第二部分商业篇商业物业整体定位商业市场环境分析16商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位17本项目主要辐射人口——项目周边及北部新区本案北部新区蓝色为本项目主要辐射区紫色为本项目通过特色化竞争优势带来的边缘消费人群本项目商业可能辐射的人口：1、通过商业业态重组和集约化进行片区商业的彻底升级，吸纳项目周边就近消费人群；2、通过市场先动优势吸引北部新城未来入住中高端人群；3、通过特色化带来边缘消费人群。18城市地位分析——项目位于老城区向新城区发展的延伸地带，北临汇川区，南临老城区，处于重要的城市节点连接北部新城和老城区的重要节点既可吸纳北部新城消费人群，又可吸引老城区消费人群位于城市节点，同时受两大商圈人群挤压汇川开发区老城区（丁字口）2.9公里1.5公里19城市功能定位——“区域型商业区”类型商业规模入住商户商圈辐射人口邻里型5000平米以下10——20户1.5万人以下社区型1.3万平米20——100户1.5—5万人区域型1.5万—3万40——150户5-10万人大区域型（地域型）3——7万平米100——200户10-30万人中心型10万平米以上250——700上百万人，大型城市可达上千万人不等本项目为城市节点商业而非城市中心商业，不具备辐射整个城市的能力辐射人口为第一、第二层级，为区域型商业20对城市功能定位的诠释单靠本案的一己之力，打造区域型商业圈显然不太现实，同时本案受到交通的限制。我们旨在通过本案的努力，对片区商业进行升级，联合盛邦帝标及周边临街铺面共同形成区域型中心。结论：我们只属于区域型商业的一个组成部分。21商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位22项目业态定位的市场思路挖掘与验证市场业态的定位思路：罗列出区域型商业的主要业态种类立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证抗性分析，若不足以支撑项目业态定位，重新调整构思；确定本案的业态定位立足于当地市场，进行系统分析，寻找业态定位的市场机会点23区域型商业的主要业态种类——专业市场、百货类、超市类、餐饮类、休闲业态、娱乐业态。大型专业市场专业市场一条街百货业态超市餐饮我们将区域商业的业态一一罗列，以构思最适合本案的业态。以下部分将进入到业态的初步构思；24项目业态定位的市场思路挖掘与验证市场业态的定位思路：罗列出区域型商业的主要业态种类立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证抗性分析，若不足以支撑项目业态定位，重新调整构思；确定本案的业态定位立足于当地市场，进行系统分析，寻找业态定位的市场机会点25业态选择——排除与本项目不兼容的业态“批发市场”、“机电专业市场”、“五金专业市场”、“大型蔬菜、干货市场”等该类业态不列入本项目商业业态度选择目标，原因如下：业态杂乱，降低住宅品质基于对对住宅物业没有附加值提升基于与整体项目战略大方向不符合排除专业市场类业态26业态选择——百货业态本案市中心百货集中区从竞争的关系来看，本案区域无百货业态供应，单体百货业态无法和中心商圈竞争。从交通可达性来看，本案不直接临近主干道，百货业态人流量大，对可昭示性要求较高。我们旨在通过本案的努力，对片区商业进行升级，联合盛邦帝标及周边临街铺面共同形成区域型中心。从销售的角度来看大型主力店给付租金较低，需要开发企业贴补利润以实现较高的收入，同时销售有较大难度考虑百货，与市中心商圈为直接竞争关系。不直接临近主要交通干道27百货业态选择结论——排除，不纳入本案考虑基于竞争抗性基于交通可达性抗性基于销售和利润抗性排除百货业态，不纳入本案28业态选择——超市业态遵义城市容量小；与沃尔玛距离仅15分钟路程，处于沃尔玛核心辐射圈内，面临沃尔玛的竞争。同时，除竞争限制外，百货业态类的抗性也是超市业态面对的。市中心超市集中区步行距离约为15分钟经开区人口还未大量入住本案竞争项目沃尔玛29超市业态选择结论——该类业态基本排除，但可考虑配套的中小型卖场。基于经开区人口还未入住基于本板块人群处于沃尔玛核心商圈基于超市类招商竞争能力无法超过沃尔玛基于销售、地块和利润抗性排除中大超市业态，不纳入本案考虑30业态选择——餐饮、娱乐休闲业态经开区无餐饮、娱乐业态；片区商业档次低，集约化未形成，面临片区商业的整体升级；无餐饮、娱乐业态；有需求，无供应，市场空白点；商业档次低，不能适应未来高端居民入住，片区商业升级机会；业态近三十种，较为杂乱，片区商业面临整合机会；本案本案最重要的市场机会——经开区为餐饮休闲娱乐业态的供应空白点；而本案片区餐饮休闲娱乐业态面临整合和提升。遵义该类业态特色性不强。有较大的突破空间。31餐饮、休闲、娱乐业态选择结论基于经开区没有该类业态供应，而需求激增，形成市场空白点；基于片区商业档次低，集约化还未形成，有片区商业升级机会。基于遵义商业整体特色化不强，有较大的超越空间。基于该类业态的物业建筑形态利于销售和套现。餐饮、休闲、娱乐业态市场有机会。市场有机会，但还要考虑地块条件，是否支撑该类业态。32南京路城市主干道，道路等级高上海路；城市主干道，道路等级高香港路，城市主干道，连接两大片区，辐能力高本案交通道路状况示意图道路状况研究33道路状况分析结论——周边道路不足以支撑本项目商圈，需要打造特色商业，增强商圈对目标客户吸引力餐饮、休闲娱乐业态，对交通的可达性条件要求较高。本项目的地块并不直接临近主干道，需要特色商业，来弥补对人气的不足。罗店概念下的步行街坊为项目提供了一个空间！业态定位选择：餐饮、娱乐休闲业态不直接临近主要交通干道。34项目业态定位的市场思路挖掘与验证市场业态的定位思路：罗列出区域型商业的主要业态种类立足于当地市场，进行客户分析，为初步构思寻找佐证存在市场机会，本案可以支撑该类业态的经营——选择餐饮、休闲、娱乐业态。立足于当地市场，进行系统分析，寻找业态定位的市场机会点可行35商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位36目标消费群定位：第一、二层级核心客户：第一层级重点客户：第二层级边缘客户：第三层级本案第一层级：项目周边人群第二层级：北部新城未来入住人群第三层级：整个市区消费人群为本案边缘辐射人群37投资客户定位——本地中高收入为主，低收入者为辅，兼顾外来客户重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户区域来源：遵义全市职业特点：较高收入的企事业工作人员、乡镇富裕者置业目的：自营为主价值取向：关注地段置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋经营重要客户：工薪阶层、乡镇居民，占20%区域来源：遵义市内职业特点：个体私营业者、企事业管理中高人员置业目的：自营为主，出租占一定比例价值取向：关注商铺的地段置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证核心客户：遵义中高端收入者，占70%区域来源：周边县市，外省(如重庆)职业特点：不固定置业目的：投资价值取向：关注地段置业特征：住宅、商铺一起购买游离客户：约10%38商业物业整体定位城市功能定位业态定位目标消费群定位档次定位形象定位规模定位价格定位39档次定