物业安全风险及防范

1物业安全风险及防范好策略管理咨询徐平2内部员工的人身安全风险业主的人身与财产安全风险防范与建议课程纲要3关注5-12-14：28纹川大地震456789101112131408512下午14：28纹川八级大地震的到来，摧毁了我们美丽的家园和房屋，夺走了很多同胞们的生命，他们用鲜活的生命唤醒了我们，要汲取深刻的教训，这就是时刻要有安全保护意识和防范意识。我倡议，为在5。12地震中遇难的同胞们默哀一分钟。15纹川震中的安县桑枣中学全校共有师生2368名，在地震到来的一、二分内，全校正在上课，然而全校的师生用了1分42秒的时间，从1、2、3楼的教室有序跑出到操场中间集合，无一人伤亡。到操场后的20秒钟左右，教室倒塌。校长----叶志平立大功。这就是平时有安全保护意识和防范意识。让死亡擦肩而过。通过平时的不断的演练换来宝贵的生命。。。。。。。16今天我们培训的目的是解放思想，只要思想解放了，思维打开了，我们的职业道德、服务意识、技巧和工作责任感、敬业精神、安全防范意识也就提高了，所有存在的问题也就解决了，我们的团队力量也就增强了。今后大家要齐心协力拧成一股绳与问题和矛盾抗衡。请问同行朋友有没有信心和决心？17第一章内部员工的人身安全风险18电力设施维保中的人身安全风险设备操作管理中的人身安全风险专业工具使用中人身安全风险高空作业中的人身安全风险消杀、药品使用中人身安全风险化粪池、水池清洗中的人身安全风险前期物业管理中人身安全风险消防安全事件中的人身安全风险治安交通事件中的人身安全风险自然灾害事件中的人身安全风险一、内部员工的“十大”人身安全风险19物业维保服务人员最可能遇到触电危险，因维保人员与电接触的机会最频繁，违规操作引发的不安全事件。（一）、电力设施维保中的人身安全风险例：某物业维修人员在给配电柜内除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。高空接电源20（二）、设备操作管理中的人身安全风险物业管理中一些特殊的设施设备，如锅炉、电梯，在操作维修过程中，也容易因操作失误引起事故，造成操作维修人员的人身伤害。例如：电梯的维保违规操作事件；司炉工违规操作事件。21北京东城区检修电梯突然启动卡死维修工(图)东城区东直门北街民安小区３１８号楼内，一名电梯维修工正在检修楼内一部尚未完全装修好的电梯时，电梯突然启动，导致其身体失去平衡后跌出电梯，卡在电梯轿厢和墙壁中间，不幸当场死亡。小区电梯出故障夹着维修工腿上行(图)一电梯维修工接报电梯死机，到现场后就找到电梯停放的楼层，上到电梯的矫顶，正准备检查，左脚夹在电梯的矫门缝里。22（三）、专业工具使用中的人身安全风险维修服务人员因工作需要，需经常使用一些专业工具，如电锯、刨刀、射枪等，如使用人未经专业人员训练，或不按规范在使用前进行检查。很容易因操作不当误伤自己或其他人员。例如：粗心大意操作射针枪伤人23（四）、高空作业中的人身安全风险物业服务高空作业主要是外墙清洁，清洁人员不按规定系安全带，或者图省事采取两人互联的保护方式，容易发生危险；另外保洁人员在清理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在做更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。例如：外墙清洁安全事故；为业主换窗帘导致的高空事故。24（五）、消杀、药品使用中人身安全风险清洁绿化所使用的化学药品，因其有一定得腐蚀性和毒性，特别是消毒类药品、绿化所使用的农药都具有很强的毒性，如保管使用不慎，容易对人体引起侵害，如有的绿化人员在给绿化植物喷药时，如未采取防护措施，特别是在高温天气下，农药会经过汗腺进入人体引起身体中毒。例如：草酸伤人25（六）、化粪池、水池清洗中的人身安全风险水池环境潮湿，很容易发生漏电缺电，作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用于手电筒、应急灯；三相水泵要装有漏电开关。另一杀手则是缺氧，有些水池长期封闭、空气流通差，氧气较稀薄，工作人员如冒然下去，很可能因缺氧窒息死亡，因此一定要事先做好通风换气工作。此外，还要注意沼气爆燃的危险。例：清掏化粪池中毒死亡事故26（七）、前期物业管理中人身安全风险在物业接管前期，开发商为了配合销售工作，会要求物业派人进入前期介入工作，由于很多项目尚处于施工阶段，必然存在安全隐患。例如：高空防护架防护不到位、架子搭设作业不规范，可导致高处坠落；搭模版不按规范正常存放、现场材料架不规范，可导致物体打击等。27（八）、消防安全事件中的人身安全风险火灾、火警是物业管理中常见的风险，也是危害最大的人为灾害之一。由于工作性质，物业服务人员不可能一跑了之，会及时参与疏散、救援工作，很可能会错过逃生的机会，其人身受伤害的概率要比普通人大得多。28（九）、治安交通事件中的人身安全风险在日常工作中，物业服务人员（特别是秩序维护人员）也会遇到反恐、防盗、暴力、精神异常等突发事件。物业服务人员经常与业主打交道，容易产生矛盾，可能受到攻击。例如：三亚物业经理周某被音乐人童孔砍伤致死就是典型事件。另外，车场管理人员在车辆疏导管理过程中也存在被车碰撞的危险等。29童孔欠费案持刀砍物管公司周江鹏总经理现场30（十）、自然灾害事件中的人身安全风险5.12汶川大地震仍令我们记忆犹新。地震、强台风、洪涝等自然灾害因其具有很大的不确定因素，无疑会增加风险防范的难度。工作人员在灾难来临之际，出于工作本能和职业道德，通常会自发组织业主及时疏散，从而将宝贵的逃生机会留给了别人，自身安全却不能保证。除此之外，物业管理服务从业人员在巡逻、为业主服务的过程中，则可能会遇到空中坠物、水淹等意外伤害。31第二章业主的人身与财产安全风险32偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害公区设施设备造成的人身伤害高空抛物、坠物造成的人身伤害环境、场地造成的人身伤害宠物造成的人身、财产伤害其他事件造成的人身伤害二、业主（使用人）的人身与财产安全风险33（一）、偷盗、抢劫、抢夺造成的人身、财产伤害偷盗方面抢劫方面抢夺方面34偷盗方面1、偷盗：窃取他人财物，偷窃或盗窃。2、偷盗罪：（3年以上10年以下，10年以上，无期徒刑）是指以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次秘密窃取公私财物的行为。35偷盗的种类1、撬门入室偷盗2、撬（翻）窗入室偷盗3、万能钥匙开门入室偷盗4、顺手牵羊入室偷盗5、盗车6、盗公区堆放物7、门面（企业）偷盗8、监守自盗或内外沟接36小偷凌晨撬门入室偷盗露馅跳楼摔断腿小偷入室偷盗后在失主家做饭留下未洗锅碗(图)广州海珠区丽园雅庭背7斤重工具大白天想入室偷盗没门(图)窃贼众目睽睽下入室偷盗邻居以为在搬家(图)37携枪男子入室盗窃时子弹已上膛被保安制服(图)38抢劫方面1、抢劫：用强制或暴力手段把他人的东西抢占据为己有2、抢劫罪：（3年以上—10年以下，10年以上，无期或死刑）是以非法占有为目的，对财产的所有人，保管人当场使用暴力、胁迫或其他方法，强行将公私财物抢占的行为39北京天通苑女业主遭遇入室抢劫坠楼后身亡40冒充警察入室抢劫41抢劫的种类1、入室抢劫（敲门、尾随，或盗窃转为抢劫）2、公区抢劫（小区道路上、电梯里、或在开门时）3、伤、杀人后抢劫举例：业主倒垃圾时，进入室内抢劫42抢夺方面1、抢夺：乘人不备，用强力把别人的东西夺过来占据为已有。2、抢夺罪：（3年以上—10年以下）是以非法占有为目的，乘人不备，公开用强力夺取数额较大的公私财物的行为。43抢夺的种类1、小区道路上的抢夺2、车库内抢夺3、电梯里抢夺4、门面外抢夺女会计被劫14万小区门口飞车抢夺(图)44（二）、公区设施、设备造成的人身伤害1、停电方面；3、电梯方面；4、避雷针的方面；5、活动娱乐设施方面：（游泳池、网球场、健身器材、儿童游乐场等）45（1）抢修停电供电部门提前告知用电单位，对供电的线路或高低配电柜进行检查和抢修、养护。（2）突发停电举例：停电后给用户靠造成的损失和人身伤害。停电方面：46电梯方面：（1）电梯关人后，营救违规伤人；见广州5月19日的电梯夹死人的图片（2）电梯严重故障带病运行伤人；（电梯坠底、冲顶）（举例电梯开门后，业主从16楼摔死电梯井底）（3）业主违规座乘电梯造成的人身伤害。47业主被困电梯内解救时惨被夹死(图)48出事后的电梯又出现中途停止关人现象49公区照明引发的人身伤害；（地灯，高杆灯）（1）、线路埋地，杜绝露线；（2）、每日巡险，加强管理；（3）、标识提醒，加强宣传。50高杆灯维护不到位锈蚀后掉下造成的人身伤害51避雷针方面：举例：避雷针日常维修不到位，打雷时造成业主的电器损坏和人身伤害而。普通避雷针52特殊避雷针控设备的避雷针放电避雷针53健身器材①使用不当伤人②器材锈蚀后伤人③镙帽松动或安装不牢固伤人④缺胳膊少腿伤人54缺胳膊少腿伤人残缺不全5556网球场如网球场（地面滑或未封闭等）地面积水或地面滑网球场未封闭室内网球场经营型网球场57游泳池标准游泳池（浅水区和深水区是统一的）非标准游泳池（深浅水区不统一）非标准游泳池58标准游泳池59（三）、高空抛物、坠物造成的人身伤害：（一）、高空抛物（二）、高空坠物60高空抛物的概念：1、抛物的概念：将物品从平行的水平线扔出或投掷。2、高空抛物：将物品离地面平行线有一定高度而扔出或投掷的过程和行为。3、高空抛物的种类：（1）、故意行为（2）、过失行为说明：在法学上高空抛物是一种特殊侵权行为。61天降叉棍插进女子头颅家属要告楼上96住户(图)铁头叉棍就是从这栋楼落下来的2008-11-24渝州交易城此楼掉下的叉棍伤击受害者头部62天坠钢坨坨砸中1岁女童脑壳肇事的钢坨坨与项链受伤小孩出事地点在泰正花园名芝苑14栋楼下63店主立牌警示路人高空坠物称曾坠下山羊64高空坠物：1、坠物的概念：沉重的物品从高处往低处落下来。2、高空坠物：具有一定重量的物品，从一定的高度网下落下来的过程。65时有坠落的花钵66高空坠物的隐患随处可见67八楼屋面可怕的广告牌68危险的雨篷69残余空调外机架70法律的规定：民法通则第126条规定：建筑物或其它设施以及建筑物的搁置物，悬挂物发生倒塌、脱港、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。此条的运用是过错责任原则和过错推定原则。举例：深圳某小区的玻璃掉下砸死十岁小孩。见资料。712005-5-31深圳南山区好来居大厦掉下玻璃砸死10岁女孩此楼掉下的玻璃72一块玻璃砸死10岁女孩深圳南山区好来居大厦案第一审判物司赔22万7374一审认为要求全体业主共同担责无法律依据一审法院认为，根据现场勘察工作记录、公安机关调查的记录，并结合发生事故的现场的地理位置分析，可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自“好来居”的楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应当由它的所有者或者管理者承担赔偿责任。而涉案的楼房是一栋高层建筑，建筑物内每套房屋均有独立产权，分别属于不同的所有人，在本案中的各个被告除被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司外，分别是该栋楼北面的不同房屋的业主，并非该栋楼房的共有人，各被告之间均是独立的主体，事发前没有联系，没有共同的侵权合意，所以各业主不是共同的侵权人。从公共危险行为的角度分析，本案也不存在共同危险行为，因为本案事实上只有一件坠落物，也就是说每一户都有可能有玻璃坠落，但仅仅发生一个行为，并不是每一家都发生了玻璃坠落的危险行为，而共同危险行为成立的前提条件是每位被告都实施了危险行为，故本案中各被告不可能实施共同危险行为。75一审法院认为，在本案中，受害人钟小雨受侵害导致死亡，是非常不幸的。但是，原告依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条主张权利，必须举证证明明确的侵权人、损害后果、损害后果与侵权行为之间的因果关系，再由被告举证证明自己是否有过错，举证责任的确定不能因为原告无法举证而免除其举证责任。原告在不能举证证明具体侵权人的情况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，亦有悖情理，法院不予支持。76物业公司承担３０％责任一审法院同时认为，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为