项目定位报告(模板)

XX项目定位报告汇报部门：日期：2013年6月目录一、基础资料二、土地分析三、市场分析四、客户分析五、项目竞争策略六、定位结论七、产品建议及体验区规划八、分期开发计划九、营销策略十、目标成本与收益测算附件：市场研究与项目定位——语言、逻辑、框架探讨3一、基础资料4一、基础资料-项目区位例5一、基础资料-人口、经济增长、收入、消费年份人口经济增长收入消费户籍人口常住人口GDP人均GDP城镇人均可支配收入农村人均可支配收入社会消费品零售总额20062007200820092010（单位：万人，亿元，元）城市/区域近五年数据，需配图，并简要总结例6一、基础资料-房地产市场年份分类成交面积成交额均价商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅2006城市区域/版块2007城市区域/版块2008城市区域/版块2009城市区域/版块2010城市区域/版块（单位：万平方米，亿元，元/平米）例7一、基础资料-房地产市场020004000600080001000012000050100150200250300成交量单月均价销售趋势线价格趋势线近5年，城市商品住宅成交量、成交价格走势（单位：万平米、元/平米）2010年以来受宏观调控影响楼市成交量下降，但均价保持平稳增长。例8一、基础资料-区域规划及价值内容现状未来区域定位产业发展人口规划交通规划其它基础设施商业配套其他例一、基础资料-区域资源优势麓山高尔夫、麓镇极地海洋世界南湖梦幻岛乐园麓湖（部分呈现）生态人工湖（未呈现）本案9例区域资料优势有：10一、基础资料-研究小结人口：经济增长：消费：房地产市场特点及发展阶段：区域发展前景：11二、土地分析12二、土地分析-位置、四至、规模、地形需配图，并简要总结项目基本情况内容描述价值位置是否核心四至规模是否有大盘优势地形是否有差异化产品的资源或条件例13二、土地分析-外部景观及内部景观资源需配图，并简要总结项目周边及景观情况分类景观说明距离朝向备注外部海景一线，无遮挡80米南向山景远山2公里东侧内部河流----原生树林----例14二、土地分析-交通需配图，并简要总结周边交通情况分类目前未来（规划）主干道轨道交通公交/轨道车次距离机场XX公里（车程XX分钟)XX公里（车程XX分钟)距离火车站XX公里（车程XX分钟)XX公里（车程XX分钟)距离码头XX公里（车程XX分钟)XX公里（车程XX分钟)距离最近商圈XX公里（车程XX分钟)XX公里（车程XX分钟)距离核心商圈XX公里（车程XX分钟)XX公里（车程XX分钟)例15二、土地分析-周边配套需配图，并简要总结周边配套情况分类目前未来（规划）教育医疗娱乐商业例16二、土地分析-人文历史底蕴（如果有）需配图，并简要总结项目人文历史情况分类说明可利用价值项目本身如地块原来是有些有历史价值的机构，如大连港，机车厂，等周边如项目周边有浓厚的历史，如外滩，颐和园等等“原来这里的主人，姓爱新觉罗”其它例17二、土地分析-地价分析周边在售项目情况项目总建筑面积建筑形态楼面地价容积率现在均价备注周边新近出让土地情况地块/项目建筑面积建筑形态楼面地价容积率预计最低售价备注是否有较大低价竞争可能例18竞品项目开发商品牌形象定位客群目标住宅类型商业开发核心竞争力XX项目大型国有企业风情化主题生活社区（保利心语花园）主流首置首改，少量改善高层+别墅风情化商业街产品均好高性价比完备品质配套品牌号召力XX项目港资品牌企业区域地标型精品住区（九龙仓御园）经济首改及品质改善高层Minimall精品集中商业精品商业配套港派舒居产品品牌号召力XX项目区域知名企业城市综合体项目（海棠湾）主流改善高容城市综合体商业综合体高性价比综合型商业配套XX项目本地知名企业城市生活社区（光华逸家升级版）刚需主导高层社区型商业低总价高性价比例二、土地分析-竞品项目预判19二、土地分析-规划限制项目规划设计限制地块总建筑面积容积率限高绿化率户型面积物业形态其它地块190/70不得建独栋地块2例需配图，并简要总结2012年底2013年2014年2015年2016年2017年2018年公建配套五项竞技赛事中心（已呈现）教育配套光亚国际学校（私立）、成都实验外国语学校（私立）、乐盟国际学校（私立）南湖临湖休欧洲风情休闲商业街（已呈现）河畔新世界K11主题购物中心（预计2014年呈现）森宇商业综合体（预计2015年呈现）项目区域内元华路、华牧路主干道（预计2012年底）与项目区域连接的主干道延长线（预计2013年底呈现）地铁5号线开工（预计2020年呈现）商业配套交通配套202014年开始城市化配套基本成型二、土地分析-周边规划发展区域周边公建配套2014年基本完善，城市生态核心住区高价值逐步显现。例21二、土地分析-结论区位交通：地块位置：地块现状：地块四至：周边竞品：22二、土地分析-地块内部价值排序23三、市场分析24三、市场分析-城市成交面积段结构分析年度分类60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例25三、市场分析-城市成交总价段结构分析年度分类40万以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400万以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例26三、市场分析-城市成交单价段结构分析年度分类5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例27三、市场分析-城市成交交叉分析（面积-总价）XX年度XX城市成交交叉分析-总价面积40万以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400万以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市上年度及本年度数据，按套数进行统计，并简要总结例28三、市场分析-城市成交交叉分析（面积-单价）XX年度XX城市成交交叉分析-单价面积5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市上年度及本年度数据，按套数进行统计，并简要总结例29三、市场分析-区域/细分市场成交结构分析年度分类60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例图表示例亦可30三、市场分析-区域/细分市场成交结构分析年度分类40万以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400万以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例31三、市场分析-区域/细分市场成交结构分析年度分类5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套数比例成交面积比例2010成交套数比例成交面积比例2011至今成交套数比例成交面积比例（注：万平方米）例32三、市场分析-区域/细分市场成交交叉分析XX年度XX区域成交交叉分析-总价面积40万以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400万以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上区域/细分市场上年度及本年度数据，按套数进行统计，并简要总结例33三、市场分析-区域/细分市场成交交叉分析XX年度XX区域成交交叉分析-单价面积5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上区域/细分市场上年度及本年度数据，按套数进行统计，并简要总结例34三、市场分析-城市区域/细分市场成交价格分析价格情况时间城市均价环比变化同比变化区域/细分市场均价环比变化同比变化说明XX年XX年上半年XX年下半年XX年XX年上半年XX年下半年本年度1月2月3月以季度/月度进行统计也可，主要看近两年的价格变化，在表格的基础上用图表示，并和宏观调控的时点相结合例35去年销售金额排行榜排名项目销售额销售面积均价主力户型面积主力总价区间12345678910（注：万平米，亿元，元/平米，平米，万元）结论：三、市场分析-销售排名例36三、市场分析-销售排名去年销售面积排行榜排名项目销售面积销售额均价主力户型面积主力总价区间12345678910（注：万平米，亿元，元/平米，平米，万元）结论：例37三、市场分析-成交分析小结城市分析主流产品；销售速度及价格变化潜力；区域/细分市场分析主流产品销售速度及价格变化潜力；我项目适合进入的市场；市场表现好的项目的特点主流产品主流单价主流总价38三、市场分析-重点板块分析板块特征及区域价值量价情况客群来源及特征在售存量及潜在供应标杆项目39三、市场分析-供应分析小结40三、市场分析-竞争项目研究项目一此处粘贴竞争对手详细情况ppt对重要竞争对手，需要深入了解，如成交情况需细化到结构分析和交叉分析，并进行原因的分析。开发商项目地址占地面积建筑面积容积率建筑类型绿化率公摊率总户数梯户比车位比物业公司物业管理费销售状态41项目二三、市场分析-竞争项目研究此处粘贴竞争对手详细情况ppt42项目三三、市场分析-竞争项目研究此处粘贴竞争对手详细情况ppt43三、市场分析-竞争项目研究项目位置建筑形态户型面积外部景源内部园林是否精装周边配套内部配套价格例44三、市场分析-竞争项目研究竞争分析44区位教育交通外部景观园林景观密度纯粹社区生活配套会所价格目标项目提升发力点例45三、市场分析-结论46四、客户分析47四、客户分析-初步目标客户界定土地属性分析土地属性判断；可能支持的客户群；市场分析同区域类似项目；某一细分市场类似项目可能的目标客户群支付能力家庭结构购房目的/动因此处可借鉴万科的客户细分方法确定初步的目标客户群47富贵之家社会新锐望子成龙健康养老高低家庭年收入家庭结构/家庭生命周期青年中年老年青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子老年一代空巢老年二代老年三代经济务实(包含“中年之家”)中年之家备注：“中年之家”也经常归入“经济务实”主流客户4748价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述主流客户社会新锐青年之家业主年龄、是否父母老人同住25-44青年或青年伴侣青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客户望子成龙小太阳孩子年龄、是否父母老人同住0-11小孩+业主后小太阳12-17小孩+业主三代孩子老人+业主+0-17孩子中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24孩子主流客户健康养老老人1代老人家庭的直系代数空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老