店铺选址开发策略(简体中文版)

店铺开发一、立地/商圈3Location的重要性好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成功之路。连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的不动产动向，在将经营权交给加盟主前，必须完成开拓新点的开发作业。店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛选地点及评估其经济效益。4ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區域分析5(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周界范围，也就是商店的营业范围。一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定。商势圈(companyoperationarea)店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=6商圈的类别1.一级商圈（又称基本商圈或主商圈）约占营业额70%。2.二级商圈（又称副商圈）约占营业额25%。3.三级商圈（又称边缘商圈）约占营业额5%。商圈與業態1.小商圈業態:便利店。2.中商圈業態:量販店。3.大商圈業態:百貨公司、大型商場。7商圈种类商圈流动化/商圈间竞争1.商業區2.辦公區3.文教區4.住宅區5.特種營業區6.遊樂區7.住商混合區8.住辦混合區9.商辦混合區1.職住分離2.汽車社會3.週休二日4.商圈老舊新商圈出現8(二)选址(SiteSelection)理论甄选理想店址的秘诀1.三角理论（TriangleConcept)2.阴阳面理论3.角地理论(三角窗原理)（CornerConcept）4.前门／后门理论（FrontDoor/BackDoor）5.口袋原理6.漏斗理论7.心理障碍理论(阻绝原理)(PsychologicalBarriers)8.生活动线理论9.干道原理10.磁石原理(地心引力理论)9(三)選址之考慮因素1.店的位置2.明顯度3.接近性（無阻絕性）4.交通型態（工具種類）5.人流量、車流量6.競爭狀況7.集客場所（磁點）8.店鋪面積9.面寬、樓高10.停車場11.可取得性12.營業的合法性13.租金（或售價）14.裝修費用10(四)店址/店质强化法店铺明显度改善法改善招牌的能见度到200M前。避免被隔邻店招牌阻隔。避免被路树、公共设施阻隔。夜间开放广告招牌到夜间2点（以Timer控制）。巷内开店，应设法在巷口租立招牌。招牌破损，应即更新。勿让海报或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。11(五)理想店址评估方法检核表法类比法回归模式分析法电脑预测（GIS）分析法12小结1.店址是开店关键成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。2.店址很好，受其羽翼而不努力，终究禁不起竞争，顾客会因商品服务不好而流失。3.店址不好，但很努力，仍可创造佳绩。二、店铺投资可行性评估14（一）市场调查及商圈设定流通服务连锁事业的市场调查以消费者为主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」5W与2H的顾客消费行为特征15竞争店规模分析立地、商圈店数营业额规模店面面积--坪效营业人数--人效竞争店经营分析经营焦点顾客特性与比例商品特性、结构分析供货商及供应条件促销手法定价策略服务定位(二)竞争店分析16(三)开店投资效益分析营业额预估投资计划费用预算损益平衡点预估(BEP)长期损益估算三、开店流程18（一）新店筹备一.丈量二.呈報預定點三.LAYOUT四.分公司執照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕19新店开发注意事项详细的区域道路及店面位置图与地主谈话的内容重点都市计划资料及该地区现况报导公平市价的定位最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料关于地主背景的资料过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形土地兴建地的相关法令依据20制定开发策略考虑因素须先取得各项执照不宜采抽成方式计算租金合约中不支付任何佣金明订各项房产赔偿的权利使用者有权决定房产的使用方法合约中充许签约者转让21协商优先承租续约权分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定押金给付时间及可拆除进入建物有效时间采用预付租金方式，需同时有折扣条件尽量避免付订金的交易方付22建立完整的开发评估报告房产合约工程评估及大量现场取得相关证照过户或移转证税单权益平衡分析空照图或全景照片电脑檔案的建立23咖啡店开店流程实例1.经营理念的形成用心了解，作市场分析为何想开咖啡店？开何种类型咖啡店？用人工冲泡还是机器冲泡？是全服务还是自助式？目标客层为何？永续经营的策略为何？242.商圈立地点之选定立地点的选择关系着未来的获利及费用支出，与成功经营存着极大因果关系。SWTO分析（强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁）市场区隔分析(Segmenting)确立目标市场（Targeting)店铺的市场定位(Positioning)253.销售商品的研发商品是顾客最直接的要求，皆应研究商品是否具有特色？商品力强度？等等核心问题。商品调理手册餐点与饮料之盘饰餐具配件CIS建立服务流程的设计规划264.工程建设部分店铺的装潢是最耗费资金的部分。工程质量的优劣，影响顾客对店铺的认同度，不可轻忽。物件丈量草图规划工程图确认发包、施工及完工验收275.器具设备之采购、订货除工程设备之外，器具设备的采购是开店费用中最大的支出。家具、机器设备选择店铺日常所用之器皿生财器具：咖啡豆、杯盘、餐巾纸等等286.管理制度之建立制度制定，建立秩序人事管理制度物料订货铺货与储存管理制度工作职场规划错帐处理盘损管理杯盘破损处理297.财务与会计制度之建立财务与会计对营运分析及经营成败因素之判定极为重要，更是赚钱获利最直接者。收银方式与流程现金管理办法厂商请款流程零用金、电话费及小费管理措施308.人员招募、任用、训练及考核找到合适的工作者最重要，以及日后的工作教育训练，皆是人力资源质与量之应用。教育训练考试、拟评核、拟定职务调整标准员工的生涯规划319.营运动线规划顾客从入店，就做，点餐，用餐，离座，结账至出店的动线。员工之迎客，带位，送菜单，点餐，素餐，结账及送客动线。吧台，厨房与外场的空间比例规划等，皆是开店的重要工作。（二）店鋪規劃成功商店經營之道33商店经营的架构忠誠度店舖顧客C（CIS）店舖形象商品需求Ｍ（ＭＤ）商品企劃滿足購買S(Sales)銷售服務顧客滿意P(profit)利潤34商店经营的三大构面顧客商品（ＭＤ）賣場（ＦＭ）促銷（SP）賣方的賣場/買方的買場36营造魅力十足的卖场視覺商品企劃VMD(VisualMerchandise)展示櫥窗商品主體賣場配置店內POP美化陳列視覺聽覺嗅覺觸覺37賣場顧客空間商品空間職員空間職員服務動線顧客購物動線倉庫配置基本概念均衡的空間與動線：38ImpulsedEmergencyPlannedNecessityFEATURE端架或主通道深遠或次通道TrafficmakerProfitmakerROLE主動線前端主動線末端磁點配置基本概念商品屬性與角色：RULEmeans¬es40卖场配置基本原则1.因地制宜，依貢獻均衡分配空間。2.動線流暢，顧客動線愈長愈好，職員動線愈短愈好。3.分類明確，關連透視*陳列。4.顧客導向，活化賣場設計。*由外而內由低而高41卖场分区商品空間職員空間顧客空間1.入口櫥窗區2.顧客服務區3.結帳櫃台區4.食品服務區5.冰箱區6.貨架區7.通道區8.賣場剩餘空間9.倉庫區42卖场LAYOUT货架型态卖场动线照明设备门市自行陈列可发挥空间43商品陈列概念注意(Attention)兴趣(Intrest)欲望(Desire)记忆(Memory)行动(Action)商品陈列类型商品陈列原则相关陈列道具使用商品陈列方法441.公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。2.門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能創造Sales成長與巔峰。藉有良好適當的陳列方式，使商品銷售更多創造更高經營效益，為商品陳列之最終目的小结商品46商品销售周期掌握商品生命周期：五个阶段：导入、成长、成熟、衰退、废弃ABC级商品掌握導入成長成熟衰退廢棄BABC銷售額商品敏感度47TOP商品掌握季节性商品流行性商品商圈属性高回转明星商品促銷49一、让顾客知道店铺的存在二、使顾客了解贩卖商品或提供的服务三、诱使顾客到店铺来消费四、刺激顾客购买或享用服务的欲望五、强化顾客忠诚度以增加固定顾客促销的目的501、销售毛利好的商品2、使商品回转率快速，提升营业额3、强化商品交叉比(商品总合力)促销的策略方向51促销的魔法石促銷時間促銷商品類別促銷主題促銷方式促銷陳列促銷告知顧客關係營造--固客/搶客--53左邻右舍的关系左邻右舍的店家：增进彼此了解，信息交换。与左邻右舍的住户：如何共处与附近机关、团体、银行、学校关系营造。54顾客满意：超值的服务卖场整齐、明亮、清洁店员服务态度佳、非常亲切对待小消费者一样的服务与态度商品齐全，补货确实有效并实时回答顾客问题对忠实客户的问候競爭分析56门市自我评估区位环境分析：地点是否明显对面街道宽度公车站牌学校百货公司停车场(机车自行车)顾客消费水平57经营重点分析：经营业态经营特色营业状况：•发票序号•收银台开机数•部门商品陈列长度商品结构与价格水平58顾客评估分析：来客数客单价购买倾向消费者意见调查59竞争优劣势分析外装广告标招牌是否明显指引路标入口是否容易气氛布置店内音乐季节POP色系搭配60商店特色：商品鲜度价格策略陈列技巧价格卡pop使用现场贩卖商店管理61数据管理影响损益数据：营业额成长毛利率提升损耗率降低毛利额增加费用率降低利润率提高62影响绩效数据：人员方面商品方面金钱方面卖场方面四、营运管理(一)从加盟到开店的步骤:7-11案例65从加盟到开店的步骤有意愿参与特许加盟的人应该遵循什么样的步骤才能加盟到连锁体系？另外，又应该透过哪些方法才能顺利开店呢？以上是大家最想知道的问题。透过图表，这两个问题的答案将可一目了然。(二)店铺诊断67心得(三)成功的店長694C的挑战Cost：经营成本的膨胀Competition：竞争的激烈化Customers：顾客意识、行动的变化Consumerism：消费者主义的更受重视70店长的能力规划/判断的能力完成销售额、利润目标的能力改善业务的能力指导/教育部属能力自我学习及提升的能力计数管理能力具店面行銷活動能力71商店十大生存策略全神贯注满足客户研究他人成功秘诀定期收集并分析管理信息改进营销手法增加顾客对价值的认知企业定位独特去除浪费天天改善以乐观的态度拥抱改变扣板机开战（付诸实行）五、展店策略73展店策略年度开店数范围选择战术设店条件、最适店铺的制定商圈选择战术立地布点战术零售网联结战术六、个案研讨