别墅项目营销策略总纲

房山别墅项目营销策略总纲北京新景祥营销三部2014年5月让我们将掀起一场智者生活哲学的革命房山别墅项目营销策略总纲北京新景祥策划部2014年6月报告结构项目背景市场情况与预判项目目标与挑战开发策略形象定位体系产品策略服务策略销售策略推广策略营销总控图项目属性界定客户构成与预判报告结构一、项目背景1.背景概述2.目标盘点背景概述背景1本项目是昊远隆基在北京第二个项目，作为国企背景的开发企业，肩负着政府形象的重任，同时对于项目操作必须把握安全性前提，力求“稳重求胜”。背景概述背景2项目产品已定，工程节奏较快，售楼处、样板间、展示区雏形已经具备，目前价值不足以支撑企业价格预期，但是通过新景祥的研究，本案有调整空间，强烈建议调整，把滞销遏制在营销源头。售楼处样板区•预计一期2014年11月底全部封顶，2015年3月底前竣工，基本符合交房条件；•预计二期地块2015年3月份开工；•售楼处目前已有；•样板房，样板区开放时间预计为2014年/08月。目标盘点1.安全保障：昊远隆基在房山的第二个项目，必须延续北潞园项目的荣耀，在项目安全下实现自己的企业利润。2.品牌形象：借机房山房地产升温的机遇，开盘立势，热销引爆市场。打响昊远隆基的高端地产品牌形象；总销售目标67套，整盘均价达到20000元/平米，共计3.5亿。经营目标销售目标2014年下半年，项目形象基石打造元年，树立项目形象的同时，保证销售目标达成。报告结构二、项目属性界定1.区位分析2.交通分析3.配套分析4.环境分析5.规划分析6.建筑园林7.技术指标8.本节小结项目区位——区位属性位于房山区长沟镇，北京南城板块，京冀交界处，以生态资源著称与世，定位为国际品质旅游集散特色镇，对外打造城市之外水岸花田品牌形象。长沟房山长沟镇位于北京西南，总面积40平方公里，辖18个行政村，人口约27000人，地势平原、丘陵、山区三分天下；近年来，长沟镇迎来了快速发展的“黄金机遇期”，先后被确定为全国小城镇建设试点镇、全国重点镇、北京重点小城镇和旅游集散特色镇，经过多年的精心打造，小城镇建设取得长足发展，先后获得“全国环境优美乡镇”、“国家卫生镇”“北京市园林式小城镇”等荣誉称号；长沟镇确立了“建设具有国际品质旅游集散特色镇”的全新发展目标和“城市之外水岸花田”的全新品牌形象.。随着政府对于城南板块的大力投资，城南房地产将迎来发展黄金机会。长阳板块已经炙手可热，长沟处于西部生态发展带,北京西部的绿色屏障。项目区位——未来规划“两轴”是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；“两带”是指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”；“多中心”是指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。重点规划——“两轴两带多中心”城市空间发展战略提出，房山为“西部生态发展带”，北京西部的绿色屏障2900亿资金投入——《促进城市南部地区加快发展行动计划》称将用3年时间向（原）崇文、（原）宣武、房山、丰台和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面产业格局——首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局轨道交通——加快建设7条轨道交通线，推进11条跨区交通通道建设和推进16条区域主干道建设，为南城发展带来前所未有的活力，城市血脉迅速疏通与中心城市相连接五条交通干道：轨道交通燕房线（房山线西延）——2013年底开工，预计2015年正式通车轨道交通房山南延工程——为远景工程，目前正在筹划当中京石二高速、京良路及西延工程与机场相连四条辐射通道：琉陶路及其长琉路黄良路（二期、三期）房黄亦联络线与旅游景点相连的通路：石水路、大堂路、胜南路、军大路周张路108国道二期、涞宝路（张坊—十渡）完善内部交通网：园区与高速路连接——燕房东北环线、丁东路、石夏路东延线高速路之间连接——良常路、长于路南延、房亦路、107国道、阎东路房山“十二五”规划推进重大交通设施建设，构建首都西南快速交通体系，5年内长沟板块亦将成为第一居所之地。这对本项目是长期利好。交通规划交通规划出口分别位于六环、阎东路、大件路、京周路、长周路、顾郑路、房易路、龙下路、云居寺、房易旧线、紫十路、燕采路;随着京石二高速今年12月份正式开通，长沟处于北京半小时生活圈内，将带来房山以及长沟地块价值的提升。长沟京石二高速开通，长沟实现北京半小时生活圈。湿地公园、跑马场、滑雪场等高档配套较好；同时云居寺代表的佛教文化能够吸引大量富人聚集。长沟被称为北京的绿肺，生态环境、山水资源、高档配套是项目最大的优势所在！配套分析配套分析长沟中学加油站目前项目周边有长沟中学，加油站，农贸市场等生活教育配套，但是对于别墅客户来说助力不大。农贸市场加油站环境分析长沟区域自然资源丰富，北泉河水，南泉水河，甘池泉，十渡旅游胜地，国家级湿地公园等，众多景区，为区域带来了契机。项目为意大利托斯卡纳风格的建筑，设置1个会所，产品类型涉及联排、叠拼、高层产品。产品线丰富，但不纯粹，不利于首期别墅形象。规划分析