济南齐鲁MALL初步商业定位080128

1济南齐鲁MALL深圳市富智商业管理顾问有限公司2008年1月初步商业定位报告2报告前言本报告是深圳富智商业顾问机构在对济南商业市场、本项目及其周边商业市场初步了解的基础上，结合顾问团队成员丰富的经验值而形成的大体思路。因尚未进驻项目进行实地调研，所以仅作为地块设置规划指标参考之用。3第一节宏观经济概况4宏观经济概况从国民生产总值的统计数据看，济南市在02到06年间均以超过10%的速度增长，06年更是达到了15.7%，其中第三产业的增长为15.6%，对经济增长贡献率为51.8%，远高于第一、二产业；2006年济南市人平均国民生产总值已达到4565美元，济南国民经济整体发展快速；社会经济持续良性发展给济南市民的经济收入带来了直接和显著的变化。人均可支配收入和在岗职工平均工资均有大幅度的递增；06年全年房地产业增加值81.9亿元，增长16.8%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%，其中完成住宅开发投资126.1亿元，增长31.1%。全市商品房销售额90.7亿元，增长10.8%。其他各项的总体经济指标亦显示，济南市社会经济正处于一个高速发展的时期。物质的丰富带来了流通业的飞速发展，2006年社会商品零售总额达到939亿元，比上年增长16%；5宏观经济概况0.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.0第一产业第二产业第三产业总值200520062005136.9856.2895.01,900.12006145.11,001.81,038.22,185.1第一产业第二产业第三产业总值国民生产总值增长情况单位：亿元66.67.245.94647.546.805101520253035404550第一产业第二产业第三产业20062005宏观经济概况三次产业比重结构700.511.52005200628%宏观经济概况社会事业投资增长情况在经济平稳快速增长的同时，社会事业投入力度逐步加大，各项社会事业全面发展。2006年，社会事业投资增长28.0%，其中：文化体育娱乐、科研及技术服务、卫生和社会保障及社会福利投入分别增长1.4倍、1.4倍和30.4%。区域经济发展日趋协调。8经济发展稳定，各项社会保障逐步提高，人民生活富足稳定，也为社会经济的消费性的增长提供了更大的基础与保证。宏观经济概况2006年，全市基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险参保人数分别达到105.41万人、82.62万人、66.67万人、73.05万人和56.04万人，分别比2005年末增加5.94万人、16.50万人、1.72万人、8.03万人、1.02万人。92006年，全年道路建设总投资39亿元，开工建设道路480公里，河道整治218公里。城市道路养护保洁工作成效明显，城市道路完好率达到98%，城市道路保洁率达到99%。年末城市绿地覆盖率达到39.2%，人均公共绿地面积9.1平方米，增加0.1平方米。城市环境社区环境的不断改善也从一个方面证明了济南的社会人居环境的提升，居民对生活质量的注重日益提升，对个人生活环境与品质的追求也将大幅提升。宏观经济概况10宏观经济概况29.10%31%28.00%28.50%29.00%29.50%30.00%30.50%31.00%31.50%2005200620062005城市居民恩格尔系数表现11宏观经济概况30.731.632.933.033.333.533.934.935.235.536.236.336.738.538.840.90.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0恩格尔系数30.731.632.933.033.333.533.934.935.235.536.236.336.738.538.840.9北京济南南京深圳杭州西安哈尔滨成都天津长春上海青岛广州沈阳武汉大连全国16城市恩格尔系数对比图12宏观经济概况恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比。13从上两图可以看出，济南的恩格尔系数呈明显下降趋势，这与济南的整体社会经济的快速发展，居民收入的不断提高是呈反比的，经济环境改善，生活保障提高，居民用于消费性的支出的结构自然发生了质的变化，逐渐从生活的最基础需求---食品高占发展为其他提升性生活需求的占比加大。而在全国大城市的恩格尔系数对比中不难发现，作为经济大省山东的首府城市，济南的社会和人民生活总体状况已经超越了诸多国内先进城市，而仅次于北京，位居第二位。宏观经济概况14全年房地产业增加值81.9亿元，增长16.8%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%，其中完成住宅开发投资126.1亿元，增长31.1%。全市商品房销售额90.7亿元，增长10.8%。宏观经济概况76.078.080.082.084.086.088.090.092.020052006商品房销售额81.990.720052006全市房地产业发展情况单位：亿元15宏观经济概况2006年，全市建筑业增加值140.3亿元，增长5.7%。具有新资质等级建筑业企业712家，完成增加值114.3亿元，增长9.3%；实现利税28亿元，增长10.2%；全员劳动生产率(按当年价建筑业总产值)为14.23万元/人。房屋施工面积3529.5万平方米，房屋竣工面积1401.9万平方米，其中住宅640.1万平方米。年末城市居民人均住宅使用面积20.1平方米，比上年末增加0.3平方米；农村居民人均生活用房面积35.3平方米，增加1.5平方米。16社会经济不断发展，房地产业从投资到消费也随之大幅提升，目前正处于高速发展阶段。从上图可以很清楚的看出，本市的房地产业近年来持续快速发展，尤其是商品房的消费正不断提升。商品住宅社会经济提升，人民收入的增加，对生活品质与生活环境的质量的追求也将不断提高。从而与之相关其它行业与产品的市场也保有了较大的市场容量与发展空间。宏观经济概况17宏观经济概况807.7681.6939.3798.80.0200.0400.0600.0800.01,000.0社会消费品零售总额城市社会消费品零售额200620052006年，全市实现社会消费品零售总额939.3亿元，比上年增长16.3%。其中：批发零售贸易业零售额757.2亿元，增长15.2%；餐饮业零售额140.2亿元，增长21.8%。个体私营经济零售额635.7亿元，增长17.6%。亿元以上商品交易市场39个，成交额223.2亿元。城市社会消费品零售额798.8亿元，增长17.2%；社会消费品市场情况单位：亿元1806年济南各类生活消费品销售情况单位：亿元-40.0-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.060.070.080.0零售额（亿元）2.91.66.747.842.96.539.81.964.410.02.823.00.610.04.314.30.4比上年增长71.258.625.423.921.020.118.918.816.514.29.18.56.86.03.41.9-26.6家俱类建筑及装潢材料类金银珠宝类石油及制品类食品、饮料、烟酒类化妆品类服装鞋帽、针、纺织体育、娱乐用品类汽车类通讯器材类书报杂志类家用电器和音像器材五金、电料类日用品类文化办公用品类中西药品类电子出版物及音像制宏观经济概况19从上图可以看出，济南市居民的消费结构已经在发生改变，虽然传统的基础消费仍然在整体消费中占据较大比重，但对各项消费品的消费增长情况较之以往已经大为不同。而由于居民对于居住的需求与生活品质改善的愿望，其连带性最强的相关消费品的增长速度则显得尤为突出。对多样化生活的需求日益增强。从上图可以看出，随着人们生活水准的不断提高，除去每天生活所必品外，消费品如金银珠宝、化妆品、汽车以及通讯器材等的增长趋势显而易见。老百姓对多样化的购物环境以及商品充满着渴望，其市场空间较大。宏观经济概况2006年济南城市居民年均人劳动报酬164181873315000155001600016500170001750018000185001900005年06年14.1%单位：元济南市06年的人均国民生产总值达到4565美元，而城市居民年均收入也较上年增长14.1%，达到18733元，而且仍保持着较高的发展速度。济南的整体消费环境已达到一定水平。宏观经济概况2113575153401250013000135001400014500150001550005年06年13%06年济南城市居民年均可支配收入单位：元宏观经济概况2206年济南城市居民年均消费性支出单位：元94811071388009000920094009600980010000102001040010600108001100005年06年16.1%宏观经济概况23由上图可知，2006年济南城市居民家庭人均可支配收入和家庭人均消费性支出分别保持了平均13%和16%的增长速度，从绝对值方面看，济南城市居民家庭年可支配收入远高于城市居民人均消费性支出。这说明济南目前的消费倾向仍处于较为保守的阶段。但从增长速度看，相较于上年分别增长11%和6%而言，济南的消费支出增长较快，这也说明了济南城市居民的消费能力不断增强的同时，消费观念也在不断改变。所谓消费倾向，是指所有居民家庭的消费支出占其收入的比例，反映该时期居民消费力的强弱，目前济南的消费倾向偏低而储蓄倾向偏高。济南市相对保守的消费习惯与对房地产等各类物业的需求密切相关。随着济南居民消费结构的不断升级，他们在减少当期消费量的同时，将资金存放起来，以期购买住宅等消费品。宏观经济概况24173.19177.69170.00171.00172.00173.00174.00175.00176.00177.00178.0020042005宏观经济概况济南市家庭数量统计自2000年开始，济南市家庭数量连年增长，2005年家庭数量达到177.69万户，比2004年增加2.6%。家庭是大宗商品消费的基本单位，家庭数量的增长是家庭规模减小和居民迁入的结果，家庭数量的增加预示着济南市商业市场及与其相关行业和商品需求的增加。25第二节项目周边商业市场分布情况26区域市场分析27由上图可知，本案周边大型商业主要集中在项目的东南侧靠近项目1公里范围内的区域，业态分布情况以专业批发市场、商场、酒楼饭店居多，如：维尔康小商品市场、西市场小商品批发、万盛集贸市场、华联商厦鞋城、百惠鞋城；和平商城、嘉年购物广场、绿洋商场等。区域市场分析28第三节初步商业定位29初步商业定位根据前面对济南市宏观经济相关数据、项目自身及其周边商业情况的初步调查和富智商业顾问团队的三次讨论，我们在规划商业业态时采取了利用经济学原理中的集聚效应原则和商业中心空白点填充原则，建议将本项目规划为零售市场、专业市场及批发市场、餐饮休闲与酒店、商务场所四大商业板块组成，并由此形成一个新的城市区域商业中心。初步商业业态及规模如下：30商务场所餐饮休闲酒店专业与批发市场零售市场城市区域商业中心31初步商业定位业态面积(平方米)区位要求大型综合超市(主力店)15000-18000停车位较多，一、二、三楼或负一楼为独立商业体大型百货(主力店)100001-3楼各3000-4000平方米连锁家电5000负一楼或二楼特色商铺20000一楼街铺小计50,000-53,000零售市场32初步商业定位批发及专业市场业态面积(平方米)区位要求小商品市场50000独立1、2、3楼大型书城40002、3楼大型鞋城30000物流要求皮具批发城30000物流要求其他专业市场30000独立商业体小计144,00033